C’est un avantage très peu connu de la location meublée, mais vous pouvez faire appel à un expert-comptable sans que celui-ci ne vous coûte un centime.
Pourquoi faire appel à un expert-comptable?
J’ai consulté un conseiller fiscal en 2010 pour faire le point sur mon statut fiscal dans le cadre de mon activité de consultant et sur mes investissements immobiliers. C’est lui qui m’a conseillée d’opter pour le régime réel d’imposition pour profiter au maximum des avantages fiscaux de la location meublée.
Dès lors que vous louez un logement meublé, vous relevez du statut de LMNP (Louer Meublé Non Professionnel). Vous pouvez également opter pour le régime LMP (Louer Meublé Professionnel) si vos recettes atteignent au moins 23.000 € par an et dépassent le total de vos autres revenus professionnels.
Les recettes locatives perçues dans le cadre de la location meublée sont déclarées dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers comme c’est le cas pour la location vide.
Vous pouvez choisir entre 2 régimes d’imposition:
- Le régime d’imposition forfaitaire ou micro-BIC (micro-bénéfices industriels et commerciaux)
Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %. Vous n’êtes donc imposé que sur 50 % de vos recettes.
- Le régime réel d’imposition ou BIC (Bénéfices industriels et commerciaux)
Il vous permet de déduire de vos recettes toutes les charges (intérêts d’emprunt, taxes, frais de syndic, frais de gestion, travaux, …) mais également l’amortissement des meubles et du bien immobilier (qui vous permet de déduire une partie du prix des meubles et du bien). Ce qui s’avère souvent beaucoup plus intéressant que l’abattement forfaitaire de 50% du micro-bic.
Le régime réel d’imposition implique donc de tenir une comptabilité. En outre, d’un point de vue fiscal, vous devez remplir une déclaration 2031 et 2033 et ses annexes : bilan, compte de résultat, tableau des immobilisations et amortissements, relevé des provisions,…
Le recours à un expert-comptable est donc vivement conseillé pour profiter au maximum de l’avantage fiscal mais surtout pour éviter les erreurs et les problèmes avec l’administration fiscale.
Mais qui dit expert-comptable dit généralement coût. Eh bien pas forcément! Car autre information capitale fournie par mon conseiller fiscal: l’expert-comptable peut ne rien vous coûter!
Comment faire pour que votre expert-comptable ne vous coûte rien!
Votre cabinet comptable doit vous faire adhérer à un CGA (Centre de gestion agréée) ce qui vous ouvre droit à une « réduction d’impôt pour frais de comptabilité » pouvant atteindre 915 euros (pour les loueurs qui font moins de 32 600 € de recettes annuelles et qui payent l’impôt sur le revenu).
Vous devez veiller à ce que les 915 euros couvrent la facturation de l’expert comptable et l’adhésion au CGA.
Les prestations et la facturation d’un expert-comptable pour le suivi comptable et fiscale d’un LMNP varient d’un cabinet à l’autre. La facturation débute à 300 euros HT.
Le coût moyen pour l’adhésion à un CGA est de 200€ mais les moins chers facturent 100 euros HT/an.
J’ai opté pour le cabinet comptable proposé par mon conseiller fiscal. A l’époque, je n’ai pas du tout cherché à comparer les prix. Le package proposé par le cabinet est facturé comme suite:
- Création du dossier – Mission non récurrente : 300 euros
- Suivi annuel comptable et fiscal: 450 euros
En 2013, ma facture s’élevait à 750 euros HT soit 897 euros TTC.
J’ai opté pour le CGA proposé par le cabinet comptable. L’adhésion annuelle est de 227,24 euros TTC/an .
Soit un total de 1124,24 euros TTC. La réduction étant plafonnée à 915 euros, il reste donc 209,24 euros à ma charge.
Ci-dessous mon avis d’imposition 2013. La réduction d’impôt apparaît dans la rubrique « Réductions d’impôt/Frais de comptabilité ».
En 2013, j’ai mis en location un 2ème appartement. En 2014, j’aurai 200 euros HT de plus à ma charge car un supplément est facturé par le cabinet comptable pour chaque nouveau bien géré.
Bonjour nina
Quel est ton cabinet fiscal ?
Merci
Bonjour,
T’entends quoi par cabinet fiscal?
Bonjour,
Pour info, voilà que la réduction est maintenant rétablie au 2/3.
http://www.compta.com/blog/metiers/immobilier/location_meublee/retablissement-en-2016-de-la-reduction-dimpot-pour-frais-de-comptabilite/6983
Bonjour la stabilité législative.
et moi qui vient de résilier l’adhésion à mon CGA
Bonjour Tom et bonne année 2016,
Merci pour l’information. Oui en effet il y a mieux en terme de stabilité législative et aussi simplicité car désormais c’est que les 2/3 des frais qui peuvent faire l’objet d’une réduction d’impôt. Je rappelle que la réduction est valable pour un seuil de chiffre d’affaires annuel ne dépassant pas les 32.900€. Du coup, tu me permets d’y penser, il faudra que je me penche aussi sur la question de la résiliation car maintenant que mon chiffre d’affaire dépasse les 32900 euros il y a peut être plus d’utilité à conserver mon adhésion au CGA. Je poserai la question à mon comptable.
A partir du 01/01/2016 (loi de finance 2015)
L’info m’a été donné par mon expert comptable, spécialiste dans la location meublée
On retrouve cela sur le site officiel http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do;jsessionid=08A51C1126CD7B2DEBD1D463E7E5AE0C.tpdila08v_1?idArticle=JORFARTI000029989648&cidTexte=JORFTEXT000029988857&dateTexte=29990101&categorieLien=id
Abrogation de Article 199 quater B
Parait aussi sur http://blog.comptaexpert.fr/fiscalite/loi-de-finance-2015-remise-en-cause-de-certains-des-avantages-fiscaux-accordes-aux-adherents-a-un-centre-de-gestion-agree/5478
De nombreux sites de compta en ligne de location meublée continuent cependant à communiquer sur cette réduction de 915 , ce qui n’est pas très professionnel me semble t-il
Bonjour Poke,
Merci pour l’information.
La réduction d’impôt est en effet supprimée à compter du 1er janvier 2016.
Il ne reste donc plus que cette année pour en profiter.
Cdt,
Nina.
Cette réduction de 915 euros est supprimée malheureusement à partir de 2015
Bonjour Poke,
Ca je ne le savais pas. Sais-tu quelle disposition supprime cet avantage?
Cdt,
Nina.
Bonjour,
Précisons que ce n’est pas une spécificité du statut LMNP mais que cela fonctionne pour toutes les EI qui relèvent de la micro-entreprise (d’où la limitation du CA) mais qui optent pour une déclaration au réel.
Précisons encore qu’il s’agit d’une réduction d’impôt il faut donc être imposable et enfin que pour ceux qui dépassent le plafond de la micro-entreprise ou pour le montant dépassant les 915 € ces dépenses viennent en charges déductibles des recettes pour calculer le bénéfice. Ce n’est donc pas 200 € qui sont à ta charge mais un peu moins selon ton TMI
Pour ton activité de consultante tu as pris quel statut ? En principe on ne peut pas avoir plusieurs EI, les services fiscaux sont-ils plus souples maintenant du fait que le statut LMNP n’est une EI que de complaisance (activité civile traitée sur le plan fiscal comme une activité commerciale) ?
Didier,
Oui c’est tout à fait vrai, cela s’applique à toutes les EI.
Pour l’accumulation des EI je ne sais pas. Je ne suis plus en EI pour mon activité de consultante mais en EURL.
Bonjour Fabien,
Hélas non, il n’existe pas un équivalent pour les revenus supérieurs à 50k€. Par contre si la location meublée constitue ton activité et ta source de revenus principales, tu peux opter pour le statut LMP (Louer Meublé Professionnel) qui ouvre droit à beaucoup d’autres avantages.
Du coup, ton commentaire m’a fait réaliser que je risque à partir de l’année prochaine de ne plus bénéficier de cette réduction car avec ma colocation lancée fin 2013, je serai également au-delà des 32600€ de recette annuelle
Pour la CFE, je note l’idée.
N’hésitez pas à me transmettre toutes vios idées d’article!
Nina.
Salut Nina,
J’étais ravis quand j’ai découvert que les frais d’expertise comptable étaient remboursés via une réduction d’impôt à hauteur de 915 €.
Mais j’ai reçu un coup de bambou quand j’ai su que cette aide était possible si les recettes locatives annuelles sont < 32 600 € (soit moins de 2 750 €/ mois).
Dans mon cas, avec 50k€ de recettes locatives par an et un revenu foncier imposable nul pendant les 10 prochaines années :
– Je ne peux pas me faire rembourser les frais d'expertise comptable de 915 €
– Je ne tire aucun avantage à souscrire à un CGA ( pas d'avantage fiscal, etc…)
Ma question:
Existe-t-il quelque chose à faire quand ses revenus fonciers dépassent les 50 k€ ?
Une idée:
Pourrais-tu stp faire un topo sur le CFE (cotisation foncière des entreprise ) avec une étude de cas de ta situation ?
Merci
M. Billard
Merci!
J’espère surtout que vous allez pouvoir économiser 915 euros/an!
Très futée !! Merci pour ce conseil et le mal de tête épargné quand vient l’heure de la déclaration
Bravo pour ton blog qui est très pertinent.
Je te souhaite beaucoup de succès