Je m’étais lancée fin 2015 un défi dont l’objectif était de doubler mes revenus immobiliers en 6 mois. Le projet qui devait me permettre d’atteindre cet objectif est un projet de division d’une maison en appartements.
Les liens ci-dessous vous permettent d’accéder aux 2 précédents articles que j’avais rédigés sur le sujet:
Défi: 6 mois pour doubler mes revenus locatifs!
Défi 6 mois: Projet de division d’une maison en appartements
J’annonçais dans le dernier article avoir signé le compromis pour l’achat du bien et que j’avançais avec l’architecte sur la faisabilité du projet.
Dans cet article, je vous propose de découvrir le projet finalisé et son plan de financement.
Le projet de division d’une maison en appartements
L’existant
La maison que j’ai retenue pour ce projet de division se situe à Bezons en région parisienne (certains l’avaient deviné ). La ville de Bezons est la ville dans laquelle j’ai réalisé mes deux précédents investissements locatifs.
La maison est située à 2 minutes à pied du centre-ville et à 10 minutes de la station du tramway T2. Le tramway T2 permet de rejoindre la Défense en 12 minutes.
La maison se présente sur 4 niveaux d’environ 60 m² chacun:
- Un sous-sol semi enterré
- Un rez-de-chaussée
- Un premier étage
- Des combles aménagés
Ci-dessous les plans de la maison avant travaux.
Objectif du projet
Diviser cette maison en 6 appartements était relativement aisé. Mais afin d’optimiser le rendement locatif, j’avais fixé comme objectif à l’architecte de diviser la maison en 7 appartements de 18 m² minimum chacun.
Les contraintes du projet de division
Il existait plusieurs options pour la division de cette maison mais 3 contraintes importantes devaient être respectées:
- Limiter au maximum le coût des travaux tout en optimisant les m² habitables
- Ne pas augmenter la surface habitable car dans ce cas je serais dans l’obligation de créer des places de parking. Ce que le terrain ne permet pas.
- Très important: pour être considéré comme décent, un logement donné en location doit disposer d’au moins une pièce principale avec une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres ou un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. Or le sous-sol quoique habitable (plus de 1,80 m de hauteur sous plafond et des ouvertures à hauteur de visage) dispose d’une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 m.
Ce dernier point, je l’ai découvert avec ce projet. Nous avons tous en tête les 1,80 mètres minimum de hauteur sous plafond pour le calcul de la surface Carrez, mais je n’avais absolument pas connaissance de cette définition du logement décent.
Les options du projet de division
Ce qui laissait les possibilités suivantes pour créer les 7 appartements et optimiser les surfaces habitables:
- Réaliser un décaissement du sous-sol afin de gagner en hauteur sous plafond et pouvoir réaliser par exemple des appartements entièrement en sous-sol. Ceci n’aurait pas augmenté la surface habitable parce que le sous-sol est déjà considéré comme habitable mais cette option présente l’inconvénient d’être coûteuse
- Augmenter la hauteur sous-plafond dans les combles en abaissant le plancher. Ce qui permettait par exemple de disposer d’un appartement entièrement sous les combles. Outre son coût important, l’inconvénient majeur de cette option est que cela augmenterait la surface habitable (une bonne partie des combles mesure moins de 1,8 m de hauteur sous plafond). Je serais alors dans l’obligation de créer des places de parking
- La 3ème option, celle pour laquelle j’ai opté, est de réaliser des appartements en duplex de manière à ce que tous les appartements possèdent au moins une pièce de 9 m² avec plus de 2,2 mètres de hauteur sous plafond. Les pièces du sous-sol de moins de 2,2 mètres seraient ainsi en duplex avec les pièces du rez-de-chaussée. Et les pièces des combles seraient en duplex avec les pièces du 1er étage.
Le projet de division
Nous avons abouti à la réalisation de 7 appartements avec la répartition ci-dessous:
- Appartement 1: 2 pièces de 23 m²
- Appartement 2: 2 pièces de 23 m²
- Appartement 3: 2 pièces de 26 m²
- Appartement 4: 2 pièces de 22 m²
- Appartement 5: 2 pièces de 23 m²
- Appartement 6: 2 pièces de 28 m²
- Appartement 7: 2 pièces de 23 m²
Coût du projet de division d’une maison en appartements
Le tableau ci-dessous présente les différents coûts liés au projet:
Prix d’achat net vendeur | 340 000 € |
Frais d’agence | 10 000 € |
Montant travaux estimé (horaires architecte inclus) | 266 000 € |
Frais de notaire estimés | 27 200 € |
Total acquisition estimé | 643 200 € |
Les travaux s’avéraient plus coûteux que mon estimation qui était de 200 000 euros. Celle-ci se basait sur mes travaux précédents de division d’un appartement en 3 appartements. Mais les travaux de division de cette maison se sont révélés plus coûteux que les travaux de division de l’appartement.
Financement du projet de division d’une maison en appartements
L’apport
Etant consultante indépendante et n’ayant pas le fameux sésame qu’est le CDI, je n’envisageais pas de faire une demande de financement sans apport. L’apport s’élèverait à 37 200 euros, montant qui couvre les frais de notaire et les frais d’agence.
Crédit immobilier et crédit travaux
Le montant restant à financer est de 606 000 euros.
Avec un taux d’intérêt à 1,85%, un taux d’assurance à 0,36% et une durée de prêt de 25 ans, les échéances de prêt s’élèvent à 2 706 euros par mois.
Calcul du bénéfice
Les charges
Aux 2 706 euros de remboursement de prêt mensuel s’ajoute la taxe foncière d’un montant de 125 euros. Soit un total de 2 831 euros par mois.
A noter que la taxe foncière devrait considérablement augmenter après la division en appartements. Idéalement, il faudrait estimer son montant après division.
Les revenus locatifs
Tous les appartements sont destinés à la location meublée. J’avais estimé les revenus locatifs en me basant notamment sur les prix que je pratique dans les appartements que je loue déjà dans la même ville. Les estimations sont les suivantes:
Appartement | Loyer mensuel charges comprises |
---|---|
Appartement 1 (2 pièces de 23m²) | 715,00 € |
Appartement 2 (2 pièces de 23m²) | 715,00 € |
Appartement 3 (2 pièces de 26m²) | 740,00 € |
Appartement 4 (2 pièces de 22 m²) | 710,00 € |
Appartement 5 (2 pièces de 23 m²) | 715,00 € |
Appartement 6 (2 pièces de 28 m²) | 740,00 € |
Appartement 7 (2 pièces de 23 m²) | 715,00 € |
Total revenus locatifs | 5 050,00 € |
Le bénéfice
Le bénéfice mensuel pour le projet de division d’une maison en appartements est de 2 219 euros (5 050€ – 2 706€ – 125€).
L’opération est largement bénéficiaire et permet même de dépasser l’objectif initialement fixé.
Malgré le montant élevé du prêt, j’étais donc plutôt optimiste pour la recherche de financement.
Dans mon prochain article, vous découvrirez mon parcours du combattant pour la recherche du financement.
En attendant, dites-moi dans les commentaires ci-dessous, ce que vous pensez de ce projet de division d’une maison en appartements. Connaissez-vous d’autres types d’investissements locatifs qui permettent de dégager un tel bénéfice?
Vous avez des questions sur le projet ou le plan de financement? N’hésitez pas à me les poser dans les commentaires ci-dessous.
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Bonjour Nina,
Bravo pour l’accomplissement de ce projet.
J’ai décidé moi aussi de me lancer et c’est cette optique que j’ai découvert ton site.
Pourrais tu me dire environs combien pourrais coûter un architecte qui fera juste l’optimisation du plan?
Et après je pense à faire faire les travaux
Merci
Bonjour Ilan,
Tout dépend du mode de facturation de l’architecte. Certains peuvent facturer un forfait, d’autres un pourcentage du montant des travaux.
Dans le cas de ce projet, pour la mission complète (Etudes préliminaires + Conception du projet + Direction des travaux), les honoraires se montaient à 10% du montant total HT des travaux.
L’étude préliminaire était facturée à 30 % des honoraires de la mission complète.
Cette phase comprend :
– Relevé/vérification du métré et saisie informatique des plans de l’existant
– Esquisse du projet sous forme de document(s) graphique(s) sommaire(s) : Avant-Projet
Sommaire (APS)
La phase de conception du projet était facturée à 30 % des honoraires de la mission complète.
Cette phase comprend :
– Avant projet définitif (APD)
– Dossier de déclaration préalable (DP)
– Projet de conception générale (PCG) et dossier de consultation des entreprises (DCE)
Cdt,
Nina.
Bonjour
Bravo pour votre projet.
Quels sont les prix au m2 à Bezons ?
Quelle est la surface de votre maison ? Combien avez vous paye au m²?
Pour le bénéfice mensuel, il faut plutôt calculer les loyers net hors charges .
Les charges il faut bien les payer.
Cordialement
Bonjour,
Pour avoir les prix au m2 sur Bezons, tu peux aller sur http://www.meilleursagents.com.
Pour les autres questions, tu auras les réponses dans mon prochain article.
De quelles charges parles-tu? Il s’agit d’une maison donc pas de charge de copropriété.
Cdt,
Nina MOLONGO.
Merci pour ta réponse.
Pour payer moins d’impôts, est ce mieux de créer une SCI et d’acheter les biens avec la SCI ?
Ou est ce mieux d’acheter les biens en nom propre ?
Bonjour Bénard,
Je t’avoue ne pas avoir de réponse à cette question. L’optimisation fiscale est un sujet sur lequel je ne me suis pas vraiment encore penchée pour l’instant.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina, J’espere que tu va bien.
Pour faire court je vais acheter un petit immeuble et je souhaite prendre sur 25 ANS le crédit (comme d’habitude) pour avoir le plus de bénef mensuel [loyer – (foncier + crédit)].
Le banquier me propose de faire un crédit sur 20 ans et de le moduler (un an après) au maximum pour le faire revenir à presque 23 ans au niveau des mensualités et donc de les réduires (tout en gardant le taux de 20ans
Mon benef mensuel sur 25 ANS et sur 20 ans est très important, alors penses tu que je devrais opter pour un prêt de 20 ANS avec un cout de credit de 22363€ que je module pour réduire les mensualitées ?
Ou est ce mieux de prendre un sur 25 ans directement avec un coup de crédit plus élever, 30300€ mais je pourrais en déduire un peu plus au impôts et donc moins en payer ?
Bonjour Nina, J’espere que tu va bien.
Pour faire court je vais acheter un petit immeuble et je souhaite prendre sur 25 ANS le crédit (comme d’habitude) pour avoir le plus de bénef mensuel [loyer – (foncier + crédit)].
Le banquier me propose de faire un crédit sur 20 ans et de le moduler (un an après) au maximum pour le faire revenir à presque 23 ans au niveau des mensualités et donc de les réduires (tout en gardant le taux de 20ans
Mon benef mensuel sur 25 ANS et sur 20 ans est très important, alors penses tu que je devrais opter pour un prêt de 20 ANS avec un cout de credit de 22363€ que je module pour réduire les mensualitées ?
Ou est ce mieux de prendre un sur 25 ans directement avec un coup de crédit plus élever, 30300€ mais je pourrais en déduire un peu plus au impôts et donc moins en payer ?
Tres cordialement.
A bientôt.
Julien.
Bonjour Julien,
Je choisirais l’option avec les mensualités les moins élevées. Le coût du crédit importe moins, car dès lors que tu gagnes de l’argent tous les mois avec ton investissement, ce n’est pas toi qui paye le crédit mais tes locataires :-).
Cdt,
Nina.
Hello Nina,
Je suis en plein dans les PLU car j’ai moi aussi un projet d’achat de maison pour division. A Bezon selon les secteurs c’est soit création de parking obligatoire en fonction de la SDPC soit 1 place par logement tout court. Toi tu es dans une zone où la mairie demande des places en fonction de la SDPC c’est ça ? Et du coup pas besoin de créer de place de parking pour tes logements ?
Bonjour Mathieu,
Je suis dans une zone où il n’est pas nécessaire de créer de parking tant que la surface habitable n’augmente pas.
Cdt,
Nina MOLONGO.
Bonjour Nina,
J’ai exactement le même projet à sannois j’ai déjà trouvé le bien. je souhaiterai vous contacter si possible.
Cdlt,
jim
Bonjour Jim,
Envoie moi un message sur contact@louergagnant.fr et je te communiquerai mon numéro de téléphone.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Tu as beaucoup de confiance
Ca me paraît un gros projet.
Bravo et tiens nous au courant
Bruno
Bonjour Bruno,
Je publierai la semaine prochaine la suite de la série « Défi 6 mois » où je relaterai ma recherche de financement.
Cdt,
Nina.
Hâte de lire la suite de ton projet …
Bonjour Nina,
Bravo pour ton projet.
J’ai toujours été tentée par les projets de division (notamment le dernier appartement que je viens d’acheter pour mettre en coloc meublée), mais je suis freinée à chaque fois par le fait qu’on ne peut pas défiscaliser ce type de travaux qui crée de nouveaux logements. Donc je me retrouverai rapidement a payer des impots, ce que je veux éviter…
tu confirmes que mon raisonnement est correct ?
Bonjour Mélanie,
Non au contraire, la location meublée est une niche fiscale très peu connue. Tu peux déduire le montant des travaux mais surtout tu peux amortir le bien lui même et ainsi ne pas payer d’impôt pendant des années. En ce qui me concerne, ce n’est que cette année que je vais payer des impôts relatifs à mes revenus locatifs.
Cdt,
Nina.
Waoooh, franchement bravo pour ce gros projet indéniablement hyper rentable…
Bonjour Basiliam,
Oui, les projets de division peuvent en effet être très rentables.
Cdt,
Nina.