Défi 6 mois : un projet à plus de 2000 euros de bénéfice

Je m’étais lancée fin 2015 un défi dont l’objectif était de doubler mes revenus immobiliers en 6 mois. Le projet qui devait me permettre d’atteindre cet objectif est un projet de division d’une maison en appartements.

Les liens ci-dessous vous permettent d’accéder aux 2 précédents articles que j’avais rédigés sur le sujet:

Défi: 6 mois pour doubler mes revenus locatifs!

Défi 6 mois: Projet de division d’une maison en appartements

J’annonçais dans le dernier article avoir signé le compromis pour l’achat du bien et que j’avançais avec l’architecte sur la faisabilité du projet.

Dans cet article, je vous propose de découvrir le projet finalisé et son plan de financement.

Le projet de division d’une maison en appartements

L’existant

La maison que j’ai retenue pour ce projet de division se situe à Bezons en région parisienne (certains l’avaient deviné ). La ville de Bezons est la ville dans laquelle j’ai réalisé mes deux précédents investissements locatifs.

La maison est située à 2 minutes à pied du centre-ville et à 10 minutes de la station du tramway T2. Le tramway T2 permet de rejoindre la Défense en 12 minutes.

La maison se présente sur 4 niveaux d’environ 60 m² chacun:

• Un sous-sol semi enterré
• Un rez-de-chaussée
• Un premier étage
• Des combles aménagés

Ci-dessous les plans de la maison avant travaux.

Objectif du projet

Diviser cette maison en 6 appartements était relativement aisé. Mais afin d’optimiser le rendement locatif, j’avais fixé comme objectif à l’architecte de diviser la maison en 7 appartements de 18 m² minimum chacun.

Les contraintes du projet de division

Il existait plusieurs options pour la division de cette maison mais 3 contraintes importantes devaient être respectées:

• Limiter au maximum le coût des travaux tout en optimisant les m² habitables
• Ne pas augmenter la surface habitable car dans ce cas je serais dans l’obligation de créer des places de parking. Ce que le terrain ne permet pas.
• Très important: pour être considéré comme décent, un logement donné en location doit disposer d’au moins une pièce principale avec une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres ou un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. Or le sous-sol quoique habitable (plus de 1,80 m de hauteur sous plafond et des ouvertures à hauteur de visage) dispose d’une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 m.

Ce dernier point, je l’ai découvert avec ce projet. Nous avons tous en tête les 1,80 mètres minimum de hauteur sous plafond pour le calcul de la surface Carrez, mais je n’avais absolument pas connaissance de cette définition du logement décent.

Les options du projet de division

Ce qui laissait les possibilités suivantes pour créer les 7 appartements et optimiser les surfaces habitables:

• Réaliser un décaissement du sous-sol afin de gagner en hauteur sous plafond et pouvoir réaliser par exemple des appartements entièrement en sous-sol. Ceci n’aurait pas augmenté la surface habitable parce que le sous-sol est déjà considéré comme habitable mais cette option présente l’inconvénient d’être coûteuse
• Augmenter la hauteur sous-plafond dans les combles en abaissant le plancher. Ce qui permettait par exemple de disposer d’un appartement entièrement sous les combles. Outre son coût important, l’inconvénient majeur de cette option est que cela augmenterait la surface habitable (une bonne partie des combles mesure moins de 1,8 m de hauteur sous plafond). Je serais alors dans l’obligation de créer des places de parking
• La 3ème option, celle pour laquelle j’ai opté, est de réaliser des appartements en duplex de manière à ce que tous les appartements possèdent au moins une pièce de 9 m² avec plus de 2,2 mètres de hauteur sous plafond. Les pièces du sous-sol de moins de 2,2 mètres seraient ainsi en duplex avec les pièces du rez-de-chaussée. Et les pièces des combles seraient en duplex avec les pièces du 1er étage.

Le projet de division

Nous avons abouti à la réalisation de 7 appartements avec la répartition ci-dessous:

• Appartement 1: 2 pièces de 23 m²
• Appartement 2: 2 pièces de 23 m²
• Appartement 3: 2 pièces de 26 m²
• Appartement 4: 2 pièces de 22 m²
• Appartement 5: 2 pièces de 23 m²
• Appartement 6: 2 pièces de 28 m²
• Appartement 7: 2 pièces de 23 m²

Coût du projet de division d’une maison en appartements

Le tableau ci-dessous présente les différents coûts liés au projet:

Les travaux s’avéraient plus coûteux que mon estimation qui était de 200 000 euros. Celle-ci se basait sur mes travaux précédents de division d’un appartement en 3 appartements. Mais les travaux de division de cette maison se sont révélés plus coûteux que les travaux de division de l’appartement.

Financement du projet de division d’une maison en appartements

L’apport

Etant consultante indépendante et n’ayant pas le fameux sésame qu’est le CDI, je n’envisageais pas de faire une demande de financement sans apport. L’apport s’élèverait à 37 200 euros, montant qui couvre les frais de notaire et les frais d’agence.

Crédit immobilier et crédit travaux

Le montant restant à financer est de 606 000 euros.

Avec un taux d’intérêt à 1,85%, un taux d’assurance à 0,36% et une durée de prêt de 25 ans, les échéances de prêt s’élèvent à 2 706 euros par mois.

Calcul du bénéfice

Les charges

Aux 2 706 euros de remboursement de prêt mensuel s’ajoute la taxe foncière d’un montant de 125 euros. Soit un total de 2 831 euros par mois.

A noter que la taxe foncière devrait considérablement augmenter après la division en appartements. Idéalement, il faudrait estimer son montant après division.

Les revenus locatifs

Tous les appartements sont destinés à la location meublée. J’avais estimé les revenus locatifs en me basant notamment sur les prix que je pratique dans les appartements que je loue déjà dans la même ville. Les estimations sont les suivantes:

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