Fin 2010 j’ai acheté une maison à rénover pour un investissement locatif. Après avoir suspendu les travaux de rénovation, j’ai mis en vente le terrain début 2013.  Aujourd’hui j’ai 2 offres d’achat et un gros dilemme. J’aurais besoin de votre avis pour prendre une décision…

Mon premier achat: une maison, 2 lots

Quand j’ai commencé à investir dans l’immobilier fin 2010, mon premier achat a été une maison à Montmorency dans le Val d’Oise (95).

Il s’agissait d’une maison de 45 m2 environ à rénover avec une dépendance de 20 m2 sur un terrain de 324 m2 non constructible.

L’emplacement est idéal. C’est une zone pavillonnaire dans le Bas de Montmorency  à 8 minutes à pied de la gare d’Enghien-les-Bains.

Le terrain étant non constructible, je pouvais rénover mais pas démolir pour reconstruire.

Mon objectif à l’époque était de rénover la maison principale et de la mettre en location dans le cadre du dispositif de défiscalisation Scellier dans l’ancien (devenu Duflot ancien puis Pinel ancien).

La défiscalisation dans l’ancien est très peu connue mais est beaucoup plus intéressante que la défiscalisation dans le neuf. Elle peut permettre de défiscaliser tout en gagnant de l’argent. Elle est par contre plus complexe à mettre en oeuvre. J’aurai l’occasion d’en parler dans un prochain article.

Je souhaitais également rendre habitable la dépendance et la louer indépendamment de la maison principale, en meublé.

J’ai acheté l’ensemble au prix de 130000 euros.

J’avais fait appel à un architecte qui avait estimé les travaux à 60000 euros.

2011: Début des travaux

En 2011,  je débute les travaux.

La maison principale est une vieille maison en bois. Je souhaite refaire le bardage avec une finition en crépi tout en améliorant l’isolation et rénover complètement l’intérieur.

La dépendance n’a aucune alimentation. Il faut dans un premier temps ramener l’eau et l’électricité, créer les évacuations avant de rénover l’intérieur.

Maison Montmorency pendant travaux

Maison Montmorency pendant travaux

En octbre 2011. L’entrepreneur me signale une fuite dans le toit. Je fais intervenir un autre architecte. Celui-ci m’annonce que contrairement à ce que m’avait indiqué le premier architecte, le toit ne pouvait pas être conservé. Et si je devais le remplacer, au vue des nouvelles normes, la structure de la maison ne permettrait pas de supporter le nouveau toit.

Quand j’ai acquis ce terrain, je savais que le PLU (Plan Local d’Urbanisme) était en cours de modification. Je savais également que la tendance générale était à la densification. Dans plusieurs villes, avec les nouveaux PLU, les terrains de moins de 400 m2 qui étaient jusque là non constructibles étaient devenus constructibles.

J’ai donc pris la décision d’arrêter les travaux et d’attendre le vote du nouveau PLU.

2012: Bingo!

Le nouveau PLU a été voté fin 2012 et bingo! Le terrain est devenu constructible et prenait du coup de la valeur.

J’ai mis en vente le terrain début 2013. Uniquement le terrain car avec le début des travaux il ne restait plus grand chose de la maison.

Terrain Montmorency - vue arrière maison

Terrain Montmorency – vue arrière maison

Les agences avaient du mal à estimer le prix du terrain. Car les terrains sont rares dans le Bas de Montmorency et le terrain est bien placé mais étroit (moins de 7m de façade). Les prix proposés allaient de 200000 à 285000 euros.

Dans un premier temps, le terrain a été mis en vente au prix de 285000 euros.

Avec la crise, le terrain ne se vendant pas, nous avons progressivement baissé le prix de vente qui est aujourd’hui à 245000 euros (233000 euros net vendeur).

les 2 offres

Fin août 2014, j’ai accepté une offre à 210000 euros net vendeur. La proposition ne m’a pas été faite via une agence mais en direct.

A ce prix, je ne gagne pas d’argent car j’avais engagé pour près de 70000 euros de travaux. Sans compter les autres frais. Mais il devient urgent pour moi de vendre ce terrain. Car malgré le fait que je n’ai pas atteint mon taux d’endettement et que je gagne de l’argent avec mes investissements locatifs, les banques particulièrement frileuses en ce moment, ne souhaitent pas financer mes prochains investissements tant que je n’ai pas vendu ce terrain.

Nous avions rendez-vous le jeudi 9 octobre pour la signature du compromis de vente chez le notaire. Et là surprise! L’acheteuse n’est plus sûre de vouloir signer. Elle est presque en panique. Elle venait de recevoir un devis de son architecte d’un montant de 300000 euros. Bien au-dessus des devis à 200000 euros des constructeurs qu’elle avait sollicités jusqu’ici. Les gens sont assez étonnants. Elle a eu recours à un architecte parce qu’elle trouvait les plans des constructeurs trop simples, et elle s’étonne que sa maison idéale conçue par un architecte coûte plus cher!

Bref! On décide de leur laisser une semaine pour réfléchir.

Mon notaire me conseille toutefois de rappeler l’agence  immobilière qui m’avait fait une offre à 200000 euros net vendeur. Au vue du contexte actuel où il est difficile de vendre, il vaut mieux selon elle accepter une offre moindre mais avec un dossier plus solide. Pour la première proposition, la clause suspensive pour l’obtention du prêt porte sur un montant de 470 000 euros (terrain + construction) sans apport.

J’ai reçu la seconde offre. Ils n’ont pas voulu faire un effort à 205000 euros. A ce prix là, je pense que j’aurais eu moins d’hésitation. Ils maintiennent l’offre à 200000 euros. Ci-dessous l’email de l’agence.

Suite à notre conversation d’hier, je vous confirme volontiers le souhait de Mr et Mme XXXXX d’acquérir votre terrain au prix de 200k€ net vendeur. Je vous confirme aussi leur qualité financière dans la mesure ou l’apport sera de 50k€ et que la condition suspensive d’obtention de prêt ne portera que sur l’acquisition seule et non pas sur le projet total (terrain+construction). Enfin, j’attire votre attention sur le fait que Mr XXXXX en sa qualité d’architecte à ses entrées au service urbanisme de la mairie de Montmorency et qu’il m’assure avoir travaillé sur le projet, ce qui vous en conviendrez, diminuera considérablement la levée des conditions d’obtention de permis de construire et de délai de recours.

J’attends donc une réponse rapide de votre part quant à leur candidature pour que nous puissions prendre un RDV de signature compromis dès semaine 42.

Dans l’attente de vous lire.

 

Que feriez-vous à  ma place? Vous accepteriez l’offre à 200000 euros ou vous attendriez d’avoir la réponse pour l’offre à 210000 euros connaissant les premières hésitations de l’acheteuse et sachant que son dossier est potentiellement moins solide?

Laissez-moi vos commentaires ci-dessous pour m’indiquer quel serait votre choix?