Je suis de retour après une longue absence avec un nouvel article de la série « Défi 6 mois’.

Dans ce nouvel et dernier article de la série « Défi 6 mois », je vous raconte mon parcours du combattant pour ma recherche de financement et je vous en dévoile l’épilogue.

Pour rappel, je m’étais lancée un défi dont l’objectif était de doubler mes revenus immobiliers en 6 mois.

Le projet qui devait me permettre d’atteindre cet objectif est un projet de division d’une maison en appartements.

Dans le précédent article de la série « Défi 6 mois », je vous présentais les détails du projet, son plan de financement et les bénéfices attendus: plus de 2000 euros!

Ci-dessous un lien pour accéder au dernier article de la série « Défi 6 mois ».

Défi 6 mois : un projet à plus de 2000 euros de bénéfice

Découvrez dans ce nouvel article, ma recherche de financement.

La recherche de financement : mon  parcours du combattant

Acquisition du bien au nom de ma société

J’avais initialement envisagé d’acquérir le bien immobilier pour ce projet de division au nom de ma société, celle que j’ai créée pour exercer mon activité de consultante en informatique. Les statuts visiblement l’autorisaient.

Ce montage présentait 2 avantages importants pour la recherche de financement:

  • La somme de 37 200 euros qui constitue l’apport est disponible sur l’un des comptes de la société. En investissant via la société et non en mon nom propre, j’évite de verser cette somme à moi-même, personne physique, et j’évite ainsi de payer l’impôt sur le revenu sur cette somme
  • En achetant ce bien au nom de la société, mon endettement personnel n’entre pas dans les critères de décision de la banque pour l’octroi du crédit. Seuls les bilans de la société et le bilan prévisionnel du projet sont pris en compte.

Mais j’ai rencontré des problématiques avec ce montage:

  • Les prêts accordés aux entreprises sont limités à une durée de 15 ans. Or mon projet était basé sur un prêt de 25 ans voire 20 ans. Mais sur 15 ans, le bénéfice passait à environ 1000 euros par mois et j’estimais que ce n’était pas suffisant au vue de l’effort et de l’endettement que nécessitait un tel projet
  • Le conseiller professionnel d’une des banques estimait que l’activité de la société ne m’autorisait pas à acquérir un bien pour le louer malgré la mention ci-dessous précisée dans l’ « Objet » des statuts:  « La participation de la Société, par tous moyens, à toutes entreprises ou sociétés créées ou à créer, pouvant se rattacher à l’objet social, notamment par voie de création de sociétés nouvelles, d’apport, commandite, souscription ou rachat de titres ou droits sociaux, fusion, alliance ou association en participation ou groupement d’intérêt économique ou de location gérance ».

Création d’une SCI

Pour contourner ces 2 problèmes, j’ai envisagé de créer une SCI composée à 99% de ma société et de 1% de ma personne physique. Je pensais ainsi conserver les 2 avantages sans les 2 inconvénients.

J’ai fait rédiger le projet de statut de la SCI et ai fait établir un bilan prévisionnel par mon comptable.

Il a été très difficile de trouver des banques qui financent des SCI composées d’une personne morale. Sur toutes celles que j’ai contactées, j’en ai trouvé que 2.

Ce montage semblait être la bonne solution pour la recherche de financement. Il offrait la possibilité de souscrire un prêt sur 20 ans au lieu de 15 ans. Et contrairement à ce qu’on peut lire sur certains sites Internet, il est tout à fait possible de louer en meublé avec une SCI à condition de passer à l’impôt sur la société. Ce montage a d’ailleurs obtenu l’aval de mes interlocuteurs dans les 2 banques consultées.

Mais quand le dossier a été envoyé au siège des banques respectives, celui-ci a été refusé. Les raisons? Pour la première banque, même en SCI, la durée du prêt ne pouvait pas excéder 15 ans. Pour la seconde, même si je n’intervenais qu’à 1% dans la SCI, mon taux d’endettement personnel était pris en compte exactement de la même manière que si j’avais acheté le bien en nom propre.

Ce que j’ai trouvé dommage c’est de ne pas avoir eu ces informations en amont par mes interlocuteurs en agence mais d’avoir dû attendre la réponse du siège.

Acquisition en nom propre

Je décide donc finalement d’acquérir le bien en nom propre. Mais j’avais déjà perdu beaucoup de temps. Ma recherche de financement avait débuté pendant les vacances scolaires d’été ce qui l’avait déjà fortement ralentie. A ceci était venu s’ajouter le délai pour la rédaction du projet de statut de la SCI et du bilan prévisionnel et les délais de prise de décision des banques. J’ai dû demander 2 prolongations d’un mois de mon délai de recherche de financement au vendeur. Ce que j’ai obtenu.

Recherche de financement: suite et fin

J’ai profité de ce délai supplémentaire pour consulter d’autres banques.

Mais hélas, cela ne m’a pas permis de trouver un financement pour ce projet de division d’une maison en appartements.

Deux banques parmi celles nouvellement consultées avaient accepté de monter le dossier mais n’ont pas eu le temps suffisant pour approfondir leur analyse.

Une banque, conseillée par l’agence, a refusé de financer le projet parce que, entre autres, elle ne me connaissait pas suffisamment (je ne suis pas cliente chez eux). Et parce qu’elle trouvait mon profil trop atypique (notamment le fait que je sois cliente de plusieurs banques. C’est plutôt assez fréquent de nos jours non?!!!).

L’une des 2 banques que j’avais déjà consultées pour l’acquisition via une SCI n’a pas représenté mon dossier en nom propre estimant que s’il y avait eu refus avec la SCI, il y aurait refus en nom propre.

La deuxième banque déjà consultée croyait beaucoup au projet depuis le début. Elle monte le dossier et l’envoie au siège. Le retour est négatif. Ils n’ont trouvé aucune solution pour garantir le prêt travaux. Le Crédit Logement avait refusé de garantir les prêts. Il restait comme solutions de garanti l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers. C’est l’hypothèque qui a été retenue pour le crédit immobilier mais visiblement cette solution n’était pas envisageable pour le prêt travaux, à cause notamment de son montant élevé.

Après être passée par toutes ces étapes pour ma recherche de financement, je me heurte à un problème de garanti !

Epilogue

Malgré le fait que ce projet de division d’une maison en appartements soit très largement rentable, je n’ai hélas pas réussi à obtenir un financement pour ce projet. Et surtout, mon objectif d’indépendance financière qui semblait pouvoir être possible en 2017, grâce à ce projet, tombe à l’eau. Imaginez ma déception !

Cette expérience me laisse surtout beaucoup d’interrogations. Et je fais appel à l’expérience de chacun de vous pour m’aider à y voir plus clair :

  • Avez-vous réussi à obtenir un prêt immobilier avec une société qui à la base n’était pas une société destinée à faire de la location ?
  • Avez-vous réussi à obtenir un prêt immobilier de plus de 15 ans avec une société? Si oui, de quel type de société s’agit-il?
  • Avez-vous réussi à garantir des prêts travaux importants (plus de 100 000 euros) avec une garanti autre que le Crédit Logement? Si oui, comment?
  • Dans le cadre d’une SCI, votre taux d’endettement personnel a-t-il été pris en compte ou est-ce uniquement le bilan (prévisionnel ou réalisé) de votre SCI qui a été pris en compte ?

Faites-moi part de votre expérience dans les commentaires de l’article ci-dessous. Cela pourra m’être d’une aide précieuse pour mon prochain investissement et pourra sûrement éclairer bon nombre de lecteurs. Merci d’avance.