10000 euros d’économie en 2 heures

Fin 2014, avec la baisse des taux d’intérêt, j’ai décidé de faire racheter le crédit immobilier que j’avais souscrit pour l’achat de l’appartement dans lequel j’ai réalisé la division d’appartement.

Je suis passée par un courtier en ligne qui m’a dirigée vers une banque concurrente de la mienne. En avril 2015,  je signais une offre de rachat de crédit avec un taux de 2,25% contre 4% pour mon crédit précédent. Ce qui m’a permis d’économiser la somme de 10707 euros sur le coût global de mon crédit et surtout de faire passer les mensualités de remboursement de mon crédit immobilier de 1111,1 à 793,59 euros. Soit une économie mensuelle de 317,51 euros.

Le rachat de crédit, une démarche de longue haleine!

Le rachat de crédit a été finalisé en décembre 2015 après… plus d’un an de démarche!!!

Les 3 points d’exclamation à la fin de la phrase précédente sont à la hauteur de mon exaspération. Car même s’il est vrai que cette démarche ne m’a réclamé que 2 heures de présence physique à ma banque (une heure à l’initiation du dossier et une heure pour la signature de l’offre de rachat), le processus de rachat de crédit a duré en réalité beaucoup plus longtemps.

Il s’est passé 5 mois entre le premier rendez-vous à la banque (novembre 2014) et le rendez-vous pour la signature de l’offre (avril 2015) et encore 8 mois pour la finalisation du rachat de crédit (novembre 2015).

Plusieurs facteurs sont à l’origine de ce délai important. Les banques étaient surchargées de demandes de rachat de crédit (elles le sont sûrement encore). Ajoutez à cela, un conseiller qui était régulièrement absent sur cette période pour diverses raisons (et qui a finalement quitté la banque avant la finalisation de mon rachat de crédit), le profil atypique qui est le mien (consultante indépendante avec 3 investissements immobiliers). De plus, j’avais une hypothèque comme garanti sur mon crédit immobilier. Il a fallu régulariser la garantie hypothécaire. Ce qui a rallongé les délais de 2 mois.

Mais au final cela en valait la peine !

Il y a eu au moins un avantage à ce délai à rallonge. Les taux avaient baissé entre la première proposition et la signature de l’offre. J’ai ainsi gagné 0,35 points sur mon taux de crédit. J’aurais pu encore demander à le revoir à la baisse car les taux avaient encore diminué avant la finalisation du rachat de crédit mais cela risquait de rallonger encore les délais.

Les conditions de mon crédit immobilier initial

Mon crédit immobilier initial avait été souscrit avec les conditions suivantes:

  • Montant du prêt: 175 000 €
  • Durée du prêt: 20 ans
  • Taux d’intérêt annuel fixe: 4% (TEG: 4,5052%)
  • Montant de l’échéance du prêt: 1 060,5 €
  • Montant de l’échéance de l’assurance du prêt: 50,6 €
  • Total échéance: 1 111,1 €

Pour un coût total du crédit de 90121,17 euros:

  • Intérêt du crédit: 79 511,17 €
  • Coût de l’assurance: 9 240 €
  • Frais de dossier: 300 €
  • Frais de prise de garantie hypothécaire: 1 070 €

Les conditions de mon rachat de crédit – un montage judicieux

C’est une autre banque que ma banque principale qui a racheté mon crédit immobilier.

L’avantage de passer par une autre banque est qu’en général elle vous offre des taux de crédit plus intéressants que votre banque pour vous avoir comme nouveau client.

Après le rachat de crédit, le taux de mon prêt immobilier est passé de 4 à 2.25%.

J’ai choisi de ne pas diminuer la durée du prêt immobilier mais de diminuer le montant des mensualités.

Les conditions de mon nouveau crédit immobilier sont les suivantes:

  • Montant du prêt: 155 482,74 € (capital restant dû + indemnités de remboursement anticipé du crédit précédent)
  • Durée du prêt: 17 ans
  • Taux d’intérêt annuel fixe: 2,25% (TEG: 2,75%)
  • Montant de l’échéance du prêt: 767,43 € (pendant 120 mois puis 1178,43 euros pendant 84 mois)
  • Montant de l’échéance de l’assurance du prêt: 26,16 €
  • Total échéance: 793,59 €

La banque a réalisé un montage assez intéressant. Mes mensualités seront initialement de 746,43 euros. Puis elles passeront à 1178,43 euros au bout de 10 ans, à la fin de mon crédit travaux. L’augmentation sera de 432 euros soit un montant quasi équivalent au montant du remboursement de mon crédit travaux qui est de 477,54 euros. Le montant de mes remboursements restera donc quasiment constant pendant 17 ans et je bénéficie d’une baisse plus importante des mensualités dès le début du crédit.

Rachat crédit-montage judicieux

Le coût total de mon nouveau crédit immobilier est de 49854,17 euros:

  • Intérêt du crédit: 43 167,53 €
  • Coût de l’assurance: 5336,64 €
  • Frais de dossier: 350 €
  • Frais de prise de garantie hypothécaire: 1 000 €

Calcul de mes économies

Sur le précédent prêt j’avais déjà déboursé 29559,53 euros:

  • Intérêt du crédit: 25 760,73 €
  • Coût de l’assurance: 2 428,80 €
  • Frais de dossier: 300,00 €
  • Frais de prise de garantie hypothécaire: 1 070,00 €

Mon crédit immobilier me coûtera donc à terme 79413,7 euros (49854,17 + 29559,53 euros).

Je réaliserai donc un gain de 10707,47 euros (90121,17 – 79413,7) par rapport à mon crédit immobilier précédent.

Mes mensualités de remboursement passent de 1111,1 euros à 793,59 euros. Je réalise donc une économie mensuelle de 317,51 euros.

J’ai ainsi augmenté les bénéfices tirés de mes revenus locatifs de 300 euros par mois sans même acquérir un bien immobilier. Mieux que beaucoup d’investissements immobiliers.

Passez à l’action!

Si vous n’avez pas encore fait racheter votre crédit immobilier, faites-le.
Surtout si vous êtes dans les 7 premières années de votre crédit et qu’il y a au moins un point de différence entre le taux qu’on vous propose et le taux de votre crédit. Alors là aucune hésitation à avoir car les pénalités et différents frais associés au rachat de crédit seront couverts par la différence des mensualités.

Et un conseil: vous aurez davantage de chance d’avoir une bonne offre si vous vous adressez à une autre banque que la vôtre. Comparez vous verrez.

Faire racheter votre crédit immobilier vous demande certes un peu de travail (rassembler les documents exigés par la banque, passer 2 heures à la banque, échanger quelques emails et quelques coups de fil, voire de nombreux emails et de nombreux coups de fil dans mon cas, étudier les offres…). Mais le jeu en vaut la chandelle.

Alors si vous ne l’avez pas encore fait foncez! Les taux n’ont jamais été aussi bas!

Si vous avez déjà fait racheter votre crédit, dites-nous dans les commentaires le choix que vous avez fait (allongement de la durée du crédit, baisse des mensualités…) et combien vous avez gagné.
Si vous n’avez pas encore fait racheter votre crédit, expliquez-moi pourquoi?