Défi 6 mois – Projet de division d’une maison en appartements

Au mois d’octobre dernier, je me suis lancée le défi de doubler mes revenus locatifs en 6 mois.

Cliquer ici pour accéder à l’article « Défi: 6 mois pour doubler mes revenus locatifs ».

J’étais consciente que le délai était court pour mener à bien l’ensemble du projet mais je m’étais fixée comme objectif de réussir au moins, dans ce délai, à trouver le bien qui allait me permettre de réussir ce défi.

L’objectif premier de ce projet était de financer ma mini-retraite de 6 mois au Brésil. Le projet de mini-retraite n’a hélas pas abouti. La société dans laquelle travaille mon compagnon lui a proposé de partir non pas pour 6 mois comme initialement prévu mais pour 3 mois. Nous avons préféré décliner l’offre, ne souhaitant pas pour diverses raisons personnelles partir pour si peu de temps.

Mais mon défi restait d’actualité car à long terme, mon objectif est d’acquérir mon indépendance financière et d’envisager d’autres mini-retraites.

Défi réussi! J’ai signé fin avril le compromis pour l’achat d’une maison qui va me permettre de réaliser une division et ainsi de disposer d’un immeuble de rapport d’au moins 6 appartements.

La recherche du bien

Quand je me suis lancée ce défi il y a 6 mois, j’avais clairement en tête de faire l’acquisition d’un immeuble.

Acquérir un immeuble est je pense, le rêve de tout investisseur immobilier. En tout cas, c’est le mien.

Mais j’avais conscience qu’avec mon budget ce serait très difficile. La solution alternative était donc d’acheter une maison et de la diviser en appartements.

Je me suis donc lancée à la recherche d’un immeuble de rapport ou d’une grande maison à diviser dans la région parisienne.

Je m’étais fixée un budget de 350 000 euros hors travaux.

Mes 3 principaux critères de recherche étaient :

• Le prix : moins de 400 000 euros (avec la marge de négociation je pouvais espérer être dans mon budget)
• L’emplacement : idéalement moins de 10 minutes à pied d’une gare. Mais obligatoirement moins de 15 minutes. C’est l’un des critères qui me semble essentiel pour louer des petites surfaces à un bon prix et limiter la vacance locative
• Le nombre d’appartements/la surface : 5 appartements minimum pour un immeuble ou 120 m² minimum pour une maison à diviser afin de pouvoir créer au moins 5 appartements de 18 m² minimum. 5 appartements c’est le nombre qui me permettait d’espérer un revenu net d’au moins 1 500 par mois. Car si mon objectif était de doubler mes revenus locatifs qui sont d’environ 1 000 euros net par mois, j’estimais qu’un tel projet ne valait la peine que je m’y investisse que s’il me rapportait au moins 1 500 euros net par mois.

Première opportunité: un terrain à bâtir

Le premier bien auquel je me suis intéressée était un terrain à construire à Bezons dans le Val d’Oise, ville où se situent mes 2 investissements locatifs.

Le terrain mesurait 239 m², était très bien situé à 2 minutes de la station de tramway. Il était issu d’une division. Il était étroit mais du coup pas très cher, le prix affiché était de 179 000 euros. Et il offrait des possibilités de construction intéressantes:

• 40% d’emprise au sol (soit 95 m²)
• R+1 (rez-de-chaussée et premier étage)
• Combles

Ci-dessous le plan du terrain.

Plan terrain à construire

J’ai consulté mon architecte pour une étude de faisabilité.

Le PLU exige une place de stationnement par tranche de 60 m² de SDPC (Surface De Plancher de Construction). Les places de parking seraient situées à l’arrière du terrain et pour y accéder il faudrait utiliser une partie du rez-de-chaussée pour créer un passage. Avec les contraintes de construction (espace boîtes aux lettres, local poussette, cage d’escalier,…), le rez-de-chaussée n’aurait pas pu à priori accueillir de logement.

Au premier étage, il aurait été possible de créer 4 logements d’une vingtaine de mètres carrés. Les combles auraient pu permettre de créer un cinquième appartement ou de concevoir des logements en duplex.

J’avais estimé les coûts de construction à 1 400 euros le m² soit environ 250 000 euros. Le terrain avec les frais de notaire revenait à environ 193 0000 euros (avant négociation). Soit un total d’environ 443 000 euros pour l’acquisition du terrain et les travaux. Le projet semblait intéressant.

Mais mon architecte m’a vite remis les pieds sur terre. Car en réalité avec les nouvelles normes de construction RT2012,  le coût moyen de la construction est plus proche de 1700 euros le m².

Auquel il faut ajouter des travaux annexes (aménagement extérieur, parking etc.) et des frais annexes:

• TLE (Taxe locale d’équipement)
• Raccordements sur réseaux
• Etude de sol
• Honoraires architecte

Sans les frais annexes, le coût des travaux s’élevaient déjà à près de 500 000 euros.

Certes l’opération restait rentable mais pour le même prix j’étais sûre de pouvoir faire mieux dans l’ancien.

Deuxième opportunité: une maison à diviser

J’ai cru avoir déniché la bonne affaire pour un projet de division d’une maison en appartements quand je suis tombée sur cette annonce d’une maison à rénover à Bezons (oui encore Bezons ).

Cette maison avait du potentiel:

• Un sous-sol semi-enterré déjà aménagé
• Des combles aménagés
• Des dépendances qui pouvaient être transformées en habitation
• Une extension possible de 7 m² d’emprise au sol

Je souhaitais réaliser au moins 4 appartements d’au moins 18 m² dans la maison principale et 2 appartements dans les dépendances.

J’ai fait réaliser une étude de faisabilité par mon architecte qui a relevé 3 points qui rendaient mon projet beaucoup moins intéressant qu’il n’y paraissait de premier abord:

1) Impossibilité de créer 4 appartements d’au moins 18 m² dans la maison principale

La superficie et la configuration de la maison (en particulier le positionnement des murs porteurs) ne permettait pas de réaliser dans la maison principale les 4 appartements que je souhaitais.

Ci-dessous les 2 hypothèses proposées par l’architecte.

Hypothèse 1

• Un premier duplex de 18 m² (en rouge)
• Un deuxième duplex de 18 m² (en jaune)
• Un studio de 20 m² sous combles (en vert)
• Possibilité d’aménagement de la buanderie pour la transformer en habitation (sous réserve de l’accord de la mairie)

Division d’une maison – Hypothèse 1

Hypothèse 2

• Un studio de 18 m² pour le niveau semi-enterré (en jaune)
• Un studio de 13 m² (en vert)
• Un studio de 18 m² (en marron)
• Un studio au niveau des combles (en bleu)
• Possibilité d’aménagement de la buanderie pour la transformer en habitation (sous réserve de l’accord de la mairie)

Division d’une maison – Hypothèse 2

2) Le coût des travaux de rénovation

Dans ma première estimation pour le coût des travaux, j’avais pris en compte le fait que la maison devait être entièrement rénovée. Mais un point m’avait échappé: la maison n’était pas isolée. Les travaux d’isolation thermique ferait grimper la facture et diminuerait la surface disponible (isolation par l’intérieur).

3) Le coût de l’aménagement des dépendances

J’avais intégré ce coût dans mon estimation mais les contraintes d’accès au terrain (le terrain était situé à l’arrière d’une maison existante et entouré de 3 autres maisons) faisaient grimper le coût des travaux.

J’avais déjà fait une offre pour cette maison et étais en cours de négociation après une contre-proposition faite par le vendeur. Suite à l’étude de faisabilité, j’ai abandonné ce projet. Je trouve important de faire appel à un architecte à cette étape d’un tel projet où des centaines de milliers d’euros sont en jeu. Certes on dépense quelques centaines d’euros pour une étude de faisabilité (de 300 à 500 euros environ) mais on évite de se lancer dans un projet qui pourrait nous en faire perdre bien davantage.

La bonne affaire qui m’a échappé

J’avais repéré l’annonce pour la vente d’une grande maison déjà divisée en 2 appartements, à Bezons. Cette maison avait une surface importante mais le prix affiché à l’époque, 410 000 euros,  était au-dessus de mon budget. De plus ce n’était pas exactement la situation géographique que je recherchais. Cette maison était un peu éloignée du tramway, environ 15 minutes à pied.

J’avais été contactée par une agence qui me l’a proposée à visiter et j’avais refusé. Première erreur.

Quelques semaines plus tard, le prix est revu à la baisse et le bien est proposé dans une des agences au prix de 387 0000 euros. Je décide alors de la visiter.

Ci-dessous l’une des annonces correspondant à ce bien.

A la visite, très bonne surprise. Je découvre une maison avec d’énormes potentiels :

• Un sous-sol semi-enterré complètement aménagé (chambre, salle de bain)
• Un premier et un second étage d’environ 70 m² chacun
• Des combles aménagés
• De la place à l’extérieur pour aménager des parkings
• Possibilité de diviser en au moins 7 appartements

Certes la maison était assez éloignée du tramway mais elle était à 2 stations de bus de la gare de Houilles (sur la ligne A du RER)! Deuxième erreur.

Le prix de 387 000 euros était non négociable (au vue du potentiel c’était compréhensible) et supérieur au budget que je m’étais fixé. Mais cela me semblait être une très bonne affaire et je pouvais envisager de faire mes travaux en plusieurs étapes: d’abord les travaux de division et l’aménagement des premiers appartements pour couvrir le remboursement des prêts et les charges puis dans un second temps l’aménagement des autres appartements (une fois mon terrain à Montmorency vendu par exemple).

Mais déception! Le jour même de la visite, l’agent immobilier m’annonce que le propriétaire aurait trouvé un acheteur. Ce qui m’a été confirmé par la suite.

Mon erreur ici avait été de ne pas avoir visité ce bien même si le prix affiché était un peu au-dessus de mon budget et même si la localisation ne me semblait pas idéale.

Elargissement de ma recherche

Pendant plusieurs semaines, je ne trouvais aucune opportunité sur Bezons, aucun bien à visiter pour mon projet de division d’une maison en appartements.

Je continuais à consulter les annonces de vente d’immeubles en Île-de-France mais je ne trouvais rien qui remplissait mes conditions.

Je contacte même 2 chasseurs immobiliers mais aucune suite n’est donnée à ma demande. L’une des personnes contactées m’avait fait remarquer que ma recherche lui semblait compliquée. En même temps si elle était facile, je ne vois pas pourquoi je ferais appel à un chasseur.

Je décide donc d’élargir ma recherche de maisons à diviser aux villes voisines de Bezons.

L’une des villes sur laquelle j’ai concentré ma recherche est la ville d’Argenteuil. C’est l’une des villes de la région Île-de-France qui présente un des meilleurs taux de rentabilité (bon rapport entre le prix d’achat et le loyer). J’ai repéré un certain nombre de maisons qui pouvaient entrer dans mes critères mais j’ai vite été refroidie par les contraintes du PLU.

Il faut savoir qu’à Argenteuil (en tout cas dans les quartiers que je convoitais), il faut au minimum une place de parking par logement. Et toute nouvelle place de parking doit être créée…..en sous-sol!

Il y avait cette précision dans le PLU: « Lors de toute opération d’extension, de transformation de locaux ou de changement de destination (…) le nombre des places de stationnement à créer est calculé au prorata des droits acquis inhérent à la construction existante et à sa destination d’origine. »

Quèsaco?

Je décroche mon téléphone et appelle le service d’urbanisme.

En fait, pour tout logement existant, ils considèrent qu’il y a un nombre de places acquises même si ces places n’existent pas. Dans la zone qui m’intéressait, une place est acquise pour 70 m² de surface de plancher. Ainsi si vous divisez une maison de 150 m² en 5 appartements. Vous devez en principe disposer de 5 places de parking. Mais grâce aux droits acquis, on considère que vous avez déjà 2 places de parking (150/70). Plus que 3  places seront exigées. Il faut donc trouver une maison de 150 m² disposant de 3 places de parking pour éviter d’avoir à en construire en sous-sol.

Ce qui complique beaucoup la recherche.

Dans la période de ma recherche, je n’ai trouvé aucune maison qui remplissait l’ensemble de mes critères plus celui-là. J’ai préféré abandonner les recherches sur la ville d’Argenteuil.

Ma bonne affaire

Le bien

En février 2016, je suis désespérée de ne trouver aucun bien, même à visiter. Je décide de consulter à nouveau l’ensemble des annonces qui entraient dans mes critères de prix, même si à priori le bien ne présentait pas tout le potentiel que je recherchais.

J’avais hâte de trouver quelque chose. Je rappelle que depuis décembre 2013, date à laquelle j’ai lancé ma colocation, je n’ai réalisé aucun autre projet immobilier. Une fois qu’on se lance dans ce type d’investissement, ça devient un peu comme une drogue. On a qu’une envie c’est de remettre ça.

Je prends donc rendez-vous pour visiter plusieurs maisons. Et là surprise!!! Une des maisons offre un potentiel inattendu. Rien dans l’annonce ne le laissait deviner. 

Cette maison présente de nombreux avantages:

• Elle est à 12 minutes à pied de la station de transport la plus proche et à 2 minutes du centre-ville
• Elle se situe dans le quartier le plus côté de la ville
• Elle présente 4 niveaux aménageables de 60 m² (oui 4 niveaux!!!): un sous-sol semi-enterré déjà aménagé, le rez-de chaussée, le premier étage, et des combles également aménagés
• Une configuration qui se prête à la division:
  • une entrée à l’avant et à l’arrière de la maison pour le sous-sol et le rez-de chaussée
  • Des escaliers qui sont positionnés au centre de la maison
  • Très peu de murs porteurs

Et elle était dans mon budget. Le prix affiché: 360 000 euros.

Ci-dessous la fiche fournie par l’agence immobilière.

J’ai volontairement supprimé certaines informations dont la photo extérieure de la maison.

Mon offre

Je n’ai pas hésité et ai fait immédiatement une offre.

Dans le quartier, le prix moyen du m² est d’environ 3 700 euros (selon le site Meilleursagents.com). Le prix bas s’explique par le fait que cette maison n’a pas de jardin, pas de garage et des travaux de rafraîchissement sont à prévoir. Des points qui peuvent être très négatifs pour une famille mais qui ne l’étaient pas pour moi.

La maison est vendue par un couple en cours de divorce. Ils avaient eu une première proposition à 325 000 euros qu’ils avaient refusée. Une contre-proposition avait été faite à 345 000 euros. Les acheteurs potentiels n’avaient pas donné suite.

J’ai fait une offre à 330 000 euros qui a été immédiatement refusée par l’agent immobilier. Il m’explique avoir déjà longuement discuté avec les vendeurs suite à la première proposition qu’ils avaient reçue et qu’il était sûr que ma proposition allait être refusée. Ça ne coûtait rien de tenter le coup.

Ils m’ont fait une contre-proposition à 342 000 euros (330 000 euros net vendeur) que je me suis empressée d’accepter.

On lit souvent que ça peut être intéressant d’acheter un bien quand les vendeurs sont en cours de divorce parce que généralement ils sont pressés de vendre et qu’on peut espérer faire une bonne affaire. Mais vous allez voir que cela ne présente pas que des avantages.

Le début d’un chemin de croix

Mon offre est acceptée. Rendez-vous est pris pour signer le compromis de vente la semaine suivante.

Entre temps, je fais réaliser une simulation par ma banque en partant sur une estimation des travaux à 120 000 euros. Et ça passe! Ceci malgré le terrain que je n’ai toujours pas vendu à Montmorency. Je suis ravie.

Et là retournement de situation. Les choses se compliquent avec l’épouse du vendeur qui estime que la maison n’est pas vendue assez chère. Renseignements pris auprès de l’agence, la maison n’appartient qu’au monsieur. Pourtant, l’agent immobilier m’indique que selon la loi (une loi que je ne connaissais pas, comme quoi on en apprend tous les jours), la maison étant le domicile conjugal, l’épouse peut s’opposer à la vente pendant un an. C’est le temps qu’on lui accorde pour éventuellement trouver un autre logement. Le propriétaire se laisse convaincre et décide d’augmenter le prix de vente. Il réclame 15 000 euros de plus et un allongement du délai de vente de 3 à 6 mois… Le beurre et l’argent du beurre.

C’est la première fois que j’étais confrontée à cette situation. Je n’avais même jamais entendu évoquer ce genre de situation par d’autres personnes. Vous faites une offre qui est acceptée, et le propriétaire estimant ne pas avoir vendu assez cher décide d’augmenter le prix.

L’agence intervient et raisonne le vendeur. Ils s’entendent sur une augmentation de 10 000 euros: 8000 euros pour moi et un effort de l’agence de 2 000 euros sur ses commissions (qui ne sont plus que de 10 000 euros! Il  faut signaler l’effort de l’agence).

Mais l’épouse s’oppose toujours à la vente. Le propriétaire décide de retirer le bien de la vente le temps de convenir devant notaire d’un arrangement avec sa femme.

Au bout d’un mois rien n’est fait, je n’ai même quasiment plus de nouvelles. Je décide de reprendre mes recherches tout en tentant de me tenir informée de l’évolution de la situation.

Mais aucun des biens que je visite dans cette fourchette de prix ne présente ce potentiel. La plupart des maisons visitées ont 3 niveaux mais pas 4, qui font moins de 60 m²,  et le sous-sol ou les combles ne sont pas aménagés.

Au cours d’une visite avec une autre agence, je leur parle de la maison que je souhaitais acquérir. Ils me disent connaître la maison et le propriétaire et m’indique que celui-ci a dénoncé le mandat qu’il avait avec l’autre agence et qu’ils (le proprio et l’agence) se seraient même brouillés.  Ils me proposent de reprendre contact avec le propriétaire ce que j’accepte. Tout ce qui m’intéresse c’est d’acquérir cette maison peu importe l’agence qui me la vend.

Mais quelques jours après toujours pas de nouvelles.

Je me rappelle alors que la première agence avait cité le nom du notaire qui devait établir la convention de liquidation du divorce des vendeurs. Notaire que je connaissais pour avoir déjà fait appel à leurs services. Je les contacte et leur demande s’ils peuvent me mettre en contact avec le propriétaire. Ce qu’ils acceptent. Et là le propriétaire m’indique qu’ils n’ont toujours pas signé la convention de liquidation du divorce mais qu’il souhaite toujours vendre la maison et au plus vite. Et contrairement à ce qu’avait prétendu l’autre agence il m’informe être toujours sous mandat avec la première agence avec laquelle il avait gardé de bons rapports. Je lui réaffirme ma volonté d’acquérir la maison.

Je décide de patienter. De toute façon, je pense avoir très peu de chance de trouver une telle opportunité à ce prix dans l’immédiat.

Je pensais attendre encore quelques semaines. Mais surprise, en début de semaine suivante, le propriétaire m’appelle. La convention de liquidation du divorce a été signée chez le notaire, et le compromis pour la vente de la maison peut être signé en fin de semaine. Mais il m’annonce un prix de 345 000 euros net vendeur alors que j’étais restée sur 340 000 euros net vendeur. Il m’indique en plus que sa femme souhaite récupérer la cuisine. Je lui indique que dans ce cas le prix devra être revu à la baisse. Bien évidemment, cela ne l’enchante pas d’autant plus que cela ne lui bénéficie pas à lui mais à sa femme. Je lui propose de discuter de tout ça avec l’agence. De mon côté j’appelle également l’agence pour leur confirmer que je suis toujours intéressée par la maison, que je veux bien augmenter mon offre de 8 000 euros et augmenter le délai de vente mais je leur précise que si le vendeur récupère la cuisine il faut revoir le prix à la baisse.

C’est ensuite l’agence qui me recontacte. Le rendez-vous pour la signature du compromis est confirmé pour le vendredi. Le prix demeure à 350 000 euros (340 000 euros net vendeur). Je suis ravie. A ce prix-là je ne m’oppose pas à ce que le vendeur récupère la cuisine. Le compromis est signé le vendredi comme prévu avec une date de mise à disposition du bien pour le 5 septembre maximum.

Projet de division d’une maison en appartements – c’est parti!

Il s’est passé 2 mois entre la date à laquelle j’ai fait mon offre (le 18 février) et celle à laquelle j’ai signé le compromis de vente (le 22 avril).

Mais ça y est. Le premier pas est franchi. Le compromis de vente est signé. Le projet est lancé!

Prochaine étape: faire réaliser l’étude de faisabilité par l’architecte dans le délai de rétractation de 10 jours (à l’heure où je termine cet article, j’ai déjà reçu l’étude ;-)).

Dans un prochain article je vous dévoilerai dans quelle ville j’ai fait cette acquisition. Est-ce que vous avez une idée?

Je vous dévoilerai également bientôt le plan de financement que je vais présenter à ma banque. Vous découvrirez comment je pense gagner environ 2000 euros net par mois avec cette acquisition et ainsi dépasser l’objectif que je m’étais initialement fixée. Je vous expliquerai aussi comment ce projet de division d’une maison en appartements pourrait totalement changer ma vie.

Je ne suis pas très réseaux sociaux mais j’ai décidé de tenter de publier régulièrement des mini-articles sur la page Facebook du blog pour vous faire suivre étape par étape la réalisation de ce projet de division.

Cliquer sur le lien suivant pour accéder à la page Facebook du blog: https://www.facebook.com/louergagnant/.

Dans les commentaires ci-dessous dites-moi ce que vous pensez de ce projet de division d’une maison en appartements. Est-ce qu’il vous semble intéressant? Est-ce qu’il vous semble réalisable? Est-ce que vous vous seriez lancé dans ce projet? Si non, pourquoi?

Si vous avez apprécié cet article, PARTAGEZ-LE en utilisant les boutons ci-dessous.