Au mois d’octobre dernier, je me suis lancée le défi de doubler mes revenus locatifs en 6 mois.
Cliquer ici pour accéder à l’article « Défi: 6 mois pour doubler mes revenus locatifs ».
J’étais consciente que le délai était court pour mener à bien l’ensemble du projet mais je m’étais fixée comme objectif de réussir au moins, dans ce délai, à trouver le bien qui allait me permettre de réussir ce défi.
L’objectif premier de ce projet était de financer ma mini-retraite de 6 mois au Brésil. Le projet de mini-retraite n’a hélas pas abouti. La société dans laquelle travaille mon compagnon lui a proposé de partir non pas pour 6 mois comme initialement prévu mais pour 3 mois. Nous avons préféré décliner l’offre, ne souhaitant pas pour diverses raisons personnelles partir pour si peu de temps.
Mais mon défi restait d’actualité car à long terme, mon objectif est d’acquérir mon indépendance financière et d’envisager d’autres mini-retraites.
Défi réussi! J’ai signé fin avril le compromis pour l’achat d’une maison qui va me permettre de réaliser une division et ainsi de disposer d’un immeuble de rapport d’au moins 6 appartements.
La recherche du bien
Quand je me suis lancée ce défi il y a 6 mois, j’avais clairement en tête de faire l’acquisition d’un immeuble.
Acquérir un immeuble est je pense, le rêve de tout investisseur immobilier. En tout cas, c’est le mien.
Mais j’avais conscience qu’avec mon budget ce serait très difficile. La solution alternative était donc d’acheter une maison et de la diviser en appartements.
Je me suis donc lancée à la recherche d’un immeuble de rapport ou d’une grande maison à diviser dans la région parisienne.
Je m’étais fixée un budget de 350 000 euros hors travaux.
Mes 3 principaux critères de recherche étaient :
- Le prix : moins de 400 000 euros (avec la marge de négociation je pouvais espérer être dans mon budget)
- L’emplacement : idéalement moins de 10 minutes à pied d’une gare. Mais obligatoirement moins de 15 minutes. C’est l’un des critères qui me semble essentiel pour louer des petites surfaces à un bon prix et limiter la vacance locative
- Le nombre d’appartements/la surface : 5 appartements minimum pour un immeuble ou 120 m² minimum pour une maison à diviser afin de pouvoir créer au moins 5 appartements de 18 m² minimum. 5 appartements c’est le nombre qui me permettait d’espérer un revenu net d’au moins 1 500 par mois. Car si mon objectif était de doubler mes revenus locatifs qui sont d’environ 1 000 euros net par mois, j’estimais qu’un tel projet ne valait la peine que je m’y investisse que s’il me rapportait au moins 1 500 euros net par mois.
Première opportunité: un terrain à bâtir
Le premier bien auquel je me suis intéressée était un terrain à construire à Bezons dans le Val d’Oise, ville où se situent mes 2 investissements locatifs.
Le terrain mesurait 239 m², était très bien situé à 2 minutes de la station de tramway. Il était issu d’une division. Il était étroit mais du coup pas très cher, le prix affiché était de 179 000 euros. Et il offrait des possibilités de construction intéressantes:
- 40% d’emprise au sol (soit 95 m²)
- R+1 (rez-de-chaussée et premier étage)
- Combles
Ci-dessous le plan du terrain.
J’ai consulté mon architecte pour une étude de faisabilité.
Le PLU exige une place de stationnement par tranche de 60 m² de SDPC (Surface De Plancher de Construction). Les places de parking seraient situées à l’arrière du terrain et pour y accéder il faudrait utiliser une partie du rez-de-chaussée pour créer un passage. Avec les contraintes de construction (espace boîtes aux lettres, local poussette, cage d’escalier,…), le rez-de-chaussée n’aurait pas pu à priori accueillir de logement.
Au premier étage, il aurait été possible de créer 4 logements d’une vingtaine de mètres carrés. Les combles auraient pu permettre de créer un cinquième appartement ou de concevoir des logements en duplex.
J’avais estimé les coûts de construction à 1 400 euros le m² soit environ 250 000 euros. Le terrain avec les frais de notaire revenait à environ 193 0000 euros (avant négociation). Soit un total d’environ 443 000 euros pour l’acquisition du terrain et les travaux. Le projet semblait intéressant.
Mais mon architecte m’a vite remis les pieds sur terre. Car en réalité avec les nouvelles normes de construction RT2012, le coût moyen de la construction est plus proche de 1700 euros le m².
Auquel il faut ajouter des travaux annexes (aménagement extérieur, parking etc.) et des frais annexes:
- TLE (Taxe locale d’équipement)
- Raccordements sur réseaux
- Etude de sol
- Honoraires architecte
Sans les frais annexes, le coût des travaux s’élevaient déjà à près de 500 000 euros.
Certes l’opération restait rentable mais pour le même prix j’étais sûre de pouvoir faire mieux dans l’ancien.
Deuxième opportunité: une maison à diviser
J’ai cru avoir déniché la bonne affaire pour un projet de division d’une maison en appartements quand je suis tombée sur cette annonce d’une maison à rénover à Bezons (oui encore Bezons ).
Cette maison avait du potentiel:
- Un sous-sol semi-enterré déjà aménagé
- Des combles aménagés
- Des dépendances qui pouvaient être transformées en habitation
- Une extension possible de 7 m² d’emprise au sol
Je souhaitais réaliser au moins 4 appartements d’au moins 18 m² dans la maison principale et 2 appartements dans les dépendances.
J’ai fait réaliser une étude de faisabilité par mon architecte qui a relevé 3 points qui rendaient mon projet beaucoup moins intéressant qu’il n’y paraissait de premier abord:
1) Impossibilité de créer 4 appartements d’au moins 18 m² dans la maison principale
La superficie et la configuration de la maison (en particulier le positionnement des murs porteurs) ne permettait pas de réaliser dans la maison principale les 4 appartements que je souhaitais.
Ci-dessous les 2 hypothèses proposées par l’architecte.
Hypothèse 1
- Un premier duplex de 18 m² (en rouge)
- Un deuxième duplex de 18 m² (en jaune)
- Un studio de 20 m² sous combles (en vert)
- Possibilité d’aménagement de la buanderie pour la transformer en habitation (sous réserve de l’accord de la mairie)
Hypothèse 2
- Un studio de 18 m² pour le niveau semi-enterré (en jaune)
- Un studio de 13 m² (en vert)
- Un studio de 18 m² (en marron)
- Un studio au niveau des combles (en bleu)
- Possibilité d’aménagement de la buanderie pour la transformer en habitation (sous réserve de l’accord de la mairie)
2) Le coût des travaux de rénovation
Dans ma première estimation pour le coût des travaux, j’avais pris en compte le fait que la maison devait être entièrement rénovée. Mais un point m’avait échappé: la maison n’était pas isolée. Les travaux d’isolation thermique ferait grimper la facture et diminuerait la surface disponible (isolation par l’intérieur).
3) Le coût de l’aménagement des dépendances
J’avais intégré ce coût dans mon estimation mais les contraintes d’accès au terrain (le terrain était situé à l’arrière d’une maison existante et entouré de 3 autres maisons) faisaient grimper le coût des travaux.
J’avais déjà fait une offre pour cette maison et étais en cours de négociation après une contre-proposition faite par le vendeur. Suite à l’étude de faisabilité, j’ai abandonné ce projet. Je trouve important de faire appel à un architecte à cette étape d’un tel projet où des centaines de milliers d’euros sont en jeu. Certes on dépense quelques centaines d’euros pour une étude de faisabilité (de 300 à 500 euros environ) mais on évite de se lancer dans un projet qui pourrait nous en faire perdre bien davantage.
La bonne affaire qui m’a échappé
J’avais repéré l’annonce pour la vente d’une grande maison déjà divisée en 2 appartements, à Bezons. Cette maison avait une surface importante mais le prix affiché à l’époque, 410 000 euros, était au-dessus de mon budget. De plus ce n’était pas exactement la situation géographique que je recherchais. Cette maison était un peu éloignée du tramway, environ 15 minutes à pied.
J’avais été contactée par une agence qui me l’a proposée à visiter et j’avais refusé. Première erreur.
Quelques semaines plus tard, le prix est revu à la baisse et le bien est proposé dans une des agences au prix de 387 0000 euros. Je décide alors de la visiter.
Ci-dessous l’une des annonces correspondant à ce bien.
A la visite, très bonne surprise. Je découvre une maison avec d’énormes potentiels :
- Un sous-sol semi-enterré complètement aménagé (chambre, salle de bain)
- Un premier et un second étage d’environ 70 m² chacun
- Des combles aménagés
- De la place à l’extérieur pour aménager des parkings
- Possibilité de diviser en au moins 7 appartements
Certes la maison était assez éloignée du tramway mais elle était à 2 stations de bus de la gare de Houilles (sur la ligne A du RER)! Deuxième erreur.
Le prix de 387 000 euros était non négociable (au vue du potentiel c’était compréhensible) et supérieur au budget que je m’étais fixé. Mais cela me semblait être une très bonne affaire et je pouvais envisager de faire mes travaux en plusieurs étapes: d’abord les travaux de division et l’aménagement des premiers appartements pour couvrir le remboursement des prêts et les charges puis dans un second temps l’aménagement des autres appartements (une fois mon terrain à Montmorency vendu par exemple).
Mais déception! Le jour même de la visite, l’agent immobilier m’annonce que le propriétaire aurait trouvé un acheteur. Ce qui m’a été confirmé par la suite.
Mon erreur ici avait été de ne pas avoir visité ce bien même si le prix affiché était un peu au-dessus de mon budget et même si la localisation ne me semblait pas idéale.
Elargissement de ma recherche
Pendant plusieurs semaines, je ne trouvais aucune opportunité sur Bezons, aucun bien à visiter pour mon projet de division d’une maison en appartements.
Je continuais à consulter les annonces de vente d’immeubles en Île-de-France mais je ne trouvais rien qui remplissait mes conditions.
Je contacte même 2 chasseurs immobiliers mais aucune suite n’est donnée à ma demande. L’une des personnes contactées m’avait fait remarquer que ma recherche lui semblait compliquée. En même temps si elle était facile, je ne vois pas pourquoi je ferais appel à un chasseur.
Je décide donc d’élargir ma recherche de maisons à diviser aux villes voisines de Bezons.
L’une des villes sur laquelle j’ai concentré ma recherche est la ville d’Argenteuil. C’est l’une des villes de la région Île-de-France qui présente un des meilleurs taux de rentabilité (bon rapport entre le prix d’achat et le loyer). J’ai repéré un certain nombre de maisons qui pouvaient entrer dans mes critères mais j’ai vite été refroidie par les contraintes du PLU.
Il faut savoir qu’à Argenteuil (en tout cas dans les quartiers que je convoitais), il faut au minimum une place de parking par logement. Et toute nouvelle place de parking doit être créée…..en sous-sol!
Il y avait cette précision dans le PLU: « Lors de toute opération d’extension, de transformation de locaux ou de changement de destination (…) le nombre des places de stationnement à créer est calculé au prorata des droits acquis inhérent à la construction existante et à sa destination d’origine. »
Quèsaco?
Je décroche mon téléphone et appelle le service d’urbanisme.
En fait, pour tout logement existant, ils considèrent qu’il y a un nombre de places acquises même si ces places n’existent pas. Dans la zone qui m’intéressait, une place est acquise pour 70 m² de surface de plancher. Ainsi si vous divisez une maison de 150 m² en 5 appartements. Vous devez en principe disposer de 5 places de parking. Mais grâce aux droits acquis, on considère que vous avez déjà 2 places de parking (150/70). Plus que 3 places seront exigées. Il faut donc trouver une maison de 150 m² disposant de 3 places de parking pour éviter d’avoir à en construire en sous-sol.
Ce qui complique beaucoup la recherche.
Dans la période de ma recherche, je n’ai trouvé aucune maison qui remplissait l’ensemble de mes critères plus celui-là. J’ai préféré abandonner les recherches sur la ville d’Argenteuil.
Ma bonne affaire
Le bien
En février 2016, je suis désespérée de ne trouver aucun bien, même à visiter. Je décide de consulter à nouveau l’ensemble des annonces qui entraient dans mes critères de prix, même si à priori le bien ne présentait pas tout le potentiel que je recherchais.
J’avais hâte de trouver quelque chose. Je rappelle que depuis décembre 2013, date à laquelle j’ai lancé ma colocation, je n’ai réalisé aucun autre projet immobilier. Une fois qu’on se lance dans ce type d’investissement, ça devient un peu comme une drogue. On a qu’une envie c’est de remettre ça.
Je prends donc rendez-vous pour visiter plusieurs maisons. Et là surprise!!! Une des maisons offre un potentiel inattendu. Rien dans l’annonce ne le laissait deviner.
Cette maison présente de nombreux avantages:
- Elle est à 12 minutes à pied de la station de transport la plus proche et à 2 minutes du centre-ville
- Elle se situe dans le quartier le plus côté de la ville
- Elle présente 4 niveaux aménageables de 60 m² (oui 4 niveaux!!!): un sous-sol semi-enterré déjà aménagé, le rez-de chaussée, le premier étage, et des combles également aménagés
- Une configuration qui se prête à la division:
- une entrée à l’avant et à l’arrière de la maison pour le sous-sol et le rez-de chaussée
- Des escaliers qui sont positionnés au centre de la maison
- Très peu de murs porteurs
Et elle était dans mon budget. Le prix affiché: 360 000 euros.
Ci-dessous la fiche fournie par l’agence immobilière.
J’ai volontairement supprimé certaines informations dont la photo extérieure de la maison.
Mon offre
Je n’ai pas hésité et ai fait immédiatement une offre.
Dans le quartier, le prix moyen du m² est d’environ 3 700 euros (selon le site Meilleursagents.com). Le prix bas s’explique par le fait que cette maison n’a pas de jardin, pas de garage et des travaux de rafraîchissement sont à prévoir. Des points qui peuvent être très négatifs pour une famille mais qui ne l’étaient pas pour moi.
La maison est vendue par un couple en cours de divorce. Ils avaient eu une première proposition à 325 000 euros qu’ils avaient refusée. Une contre-proposition avait été faite à 345 000 euros. Les acheteurs potentiels n’avaient pas donné suite.
J’ai fait une offre à 330 000 euros qui a été immédiatement refusée par l’agent immobilier. Il m’explique avoir déjà longuement discuté avec les vendeurs suite à la première proposition qu’ils avaient reçue et qu’il était sûr que ma proposition allait être refusée. Ça ne coûtait rien de tenter le coup.
Ils m’ont fait une contre-proposition à 342 000 euros (330 000 euros net vendeur) que je me suis empressée d’accepter.
On lit souvent que ça peut être intéressant d’acheter un bien quand les vendeurs sont en cours de divorce parce que généralement ils sont pressés de vendre et qu’on peut espérer faire une bonne affaire. Mais vous allez voir que cela ne présente pas que des avantages.
Le début d’un chemin de croix
Mon offre est acceptée. Rendez-vous est pris pour signer le compromis de vente la semaine suivante.
Entre temps, je fais réaliser une simulation par ma banque en partant sur une estimation des travaux à 120 000 euros. Et ça passe! Ceci malgré le terrain que je n’ai toujours pas vendu à Montmorency. Je suis ravie.
Et là retournement de situation. Les choses se compliquent avec l’épouse du vendeur qui estime que la maison n’est pas vendue assez chère. Renseignements pris auprès de l’agence, la maison n’appartient qu’au monsieur. Pourtant, l’agent immobilier m’indique que selon la loi (une loi que je ne connaissais pas, comme quoi on en apprend tous les jours), la maison étant le domicile conjugal, l’épouse peut s’opposer à la vente pendant un an. C’est le temps qu’on lui accorde pour éventuellement trouver un autre logement. Le propriétaire se laisse convaincre et décide d’augmenter le prix de vente. Il réclame 15 000 euros de plus et un allongement du délai de vente de 3 à 6 mois… Le beurre et l’argent du beurre.
C’est la première fois que j’étais confrontée à cette situation. Je n’avais même jamais entendu évoquer ce genre de situation par d’autres personnes. Vous faites une offre qui est acceptée, et le propriétaire estimant ne pas avoir vendu assez cher décide d’augmenter le prix.
L’agence intervient et raisonne le vendeur. Ils s’entendent sur une augmentation de 10 000 euros: 8000 euros pour moi et un effort de l’agence de 2 000 euros sur ses commissions (qui ne sont plus que de 10 000 euros! Il faut signaler l’effort de l’agence).
Mais l’épouse s’oppose toujours à la vente. Le propriétaire décide de retirer le bien de la vente le temps de convenir devant notaire d’un arrangement avec sa femme.
Au bout d’un mois rien n’est fait, je n’ai même quasiment plus de nouvelles. Je décide de reprendre mes recherches tout en tentant de me tenir informée de l’évolution de la situation.
Mais aucun des biens que je visite dans cette fourchette de prix ne présente ce potentiel. La plupart des maisons visitées ont 3 niveaux mais pas 4, qui font moins de 60 m², et le sous-sol ou les combles ne sont pas aménagés.
Au cours d’une visite avec une autre agence, je leur parle de la maison que je souhaitais acquérir. Ils me disent connaître la maison et le propriétaire et m’indique que celui-ci a dénoncé le mandat qu’il avait avec l’autre agence et qu’ils (le proprio et l’agence) se seraient même brouillés. Ils me proposent de reprendre contact avec le propriétaire ce que j’accepte. Tout ce qui m’intéresse c’est d’acquérir cette maison peu importe l’agence qui me la vend.
Mais quelques jours après toujours pas de nouvelles.
Je me rappelle alors que la première agence avait cité le nom du notaire qui devait établir la convention de liquidation du divorce des vendeurs. Notaire que je connaissais pour avoir déjà fait appel à leurs services. Je les contacte et leur demande s’ils peuvent me mettre en contact avec le propriétaire. Ce qu’ils acceptent. Et là le propriétaire m’indique qu’ils n’ont toujours pas signé la convention de liquidation du divorce mais qu’il souhaite toujours vendre la maison et au plus vite. Et contrairement à ce qu’avait prétendu l’autre agence il m’informe être toujours sous mandat avec la première agence avec laquelle il avait gardé de bons rapports. Je lui réaffirme ma volonté d’acquérir la maison.
Je décide de patienter. De toute façon, je pense avoir très peu de chance de trouver une telle opportunité à ce prix dans l’immédiat.
Je pensais attendre encore quelques semaines. Mais surprise, en début de semaine suivante, le propriétaire m’appelle. La convention de liquidation du divorce a été signée chez le notaire, et le compromis pour la vente de la maison peut être signé en fin de semaine. Mais il m’annonce un prix de 345 000 euros net vendeur alors que j’étais restée sur 340 000 euros net vendeur. Il m’indique en plus que sa femme souhaite récupérer la cuisine. Je lui indique que dans ce cas le prix devra être revu à la baisse. Bien évidemment, cela ne l’enchante pas d’autant plus que cela ne lui bénéficie pas à lui mais à sa femme. Je lui propose de discuter de tout ça avec l’agence. De mon côté j’appelle également l’agence pour leur confirmer que je suis toujours intéressée par la maison, que je veux bien augmenter mon offre de 8 000 euros et augmenter le délai de vente mais je leur précise que si le vendeur récupère la cuisine il faut revoir le prix à la baisse.
C’est ensuite l’agence qui me recontacte. Le rendez-vous pour la signature du compromis est confirmé pour le vendredi. Le prix demeure à 350 000 euros (340 000 euros net vendeur). Je suis ravie. A ce prix-là je ne m’oppose pas à ce que le vendeur récupère la cuisine. Le compromis est signé le vendredi comme prévu avec une date de mise à disposition du bien pour le 5 septembre maximum.
Projet de division d’une maison en appartements – c’est parti!
Il s’est passé 2 mois entre la date à laquelle j’ai fait mon offre (le 18 février) et celle à laquelle j’ai signé le compromis de vente (le 22 avril).
Mais ça y est. Le premier pas est franchi. Le compromis de vente est signé. Le projet est lancé!
Prochaine étape: faire réaliser l’étude de faisabilité par l’architecte dans le délai de rétractation de 10 jours (à l’heure où je termine cet article, j’ai déjà reçu l’étude ;-)).
Dans un prochain article je vous dévoilerai dans quelle ville j’ai fait cette acquisition. Est-ce que vous avez une idée?
Je vous dévoilerai également bientôt le plan de financement que je vais présenter à ma banque. Vous découvrirez comment je pense gagner environ 2000 euros net par mois avec cette acquisition et ainsi dépasser l’objectif que je m’étais initialement fixée. Je vous expliquerai aussi comment ce projet de division d’une maison en appartements pourrait totalement changer ma vie.
Je ne suis pas très réseaux sociaux mais j’ai décidé de tenter de publier régulièrement des mini-articles sur la page Facebook du blog pour vous faire suivre étape par étape la réalisation de ce projet de division.
Cliquer sur le lien suivant pour accéder à la page Facebook du blog: https://www.facebook.com/louergagnant/.
Dans les commentaires ci-dessous dites-moi ce que vous pensez de ce projet de division d’une maison en appartements. Est-ce qu’il vous semble intéressant? Est-ce qu’il vous semble réalisable? Est-ce que vous vous seriez lancé dans ce projet? Si non, pourquoi?
Si vous avez apprécié cet article, PARTAGEZ-LE en utilisant les boutons ci-dessous.
8le0he
Bonjour Nina, merci pour tous vos commentaires, ils sont aussi précieux que l’article !
Est-ce qu’il y a un après à cet article avec le détail de l’opération finalisée ?
Par quelle entreprise ou site avez vous fait l’appel d’offre s’il vous plait ?
Cordialement
Mon benef mensuel sur 25 ANS et sur 20 ans est très important, alors penses tu que je devrais opter pour un prêt de 20 ANS avec un cout de credit de 22363€ que je module pour réduire les mensualitées ?
Ou est ce mieux de prendre un sur 25 ans directement avec un coup de crédit plus élever, 30300€ mais je pourrais en déduire un peu plus au impôts et donc moins en payer ?
Bonjour Nina, J’espere que tu va bien.
Pour faire court je vais acheter un petit immeuble et je souhaite prendre sur 25 ANS le crédit (comme d’habitude) pour avoir le plus de bénef mensuel [loyer – (foncier + crédit)].
Le banquier me propose de faire un crédit sur 20 ans et de le moduler (un an après) au maximum pour le faire revenir à presque 23 ans au niveau des mensualités et donc de les réduires (tout en gardant le taux de 20ans
Hello Nina,
Je suis actuellement à la recherche d’une grande maison à diviser en banlieue parisienne. Par contre la grande majorité des PLU en banlieue parisienne demande 1 place de parking par appartement créé. Ce qui est très difficile à tenir car souvent les terrains qui vont avec les maisons n’ont pas suffisamment d’espace pour créer les parkings.
Je compte donc faire une division en interne (juste de l’aménagement intérieur sans création d’ouverture) et n’avoir qu’un seul compteur électrique pour environ 6 logements (pour cela je compte augmenter la puissance d’arrivée au maximum en passant sur du triphasé 35ka). L’objectif c’est d’avoir 6 studios entre 25m² et 30m² refait à neuf avec salle de bain et cuisine aménagée le tout loué en meublé.
Il y a des agents immo qui m’ont mis en garde du genre : « les mairies font la chasse à ce genre de division, j’ai entendu parler de quelqu’un qui connait quelqu’un qui ne peu plus louer sa maison divisée…. »
Ma question : est ce que tu as déjà rencontré des personnes ayant des problèmes avec un bien qu’ils auraient divisé en interne ? Est-ce que c’est vraiment risqué ?
Bonjour Mathieu,
Désolée pour ma réponse tardive, j’ai été très occupée ces derniers temps (nouveau projet perso, déménagement,…).
Je sais que suite à des abus de certains propriétaires, certaines villes s’interrogent sur la possibilité d’interdire ou au moins de limiter les divisions, notamment dans le 93. Par contre je n’ai personnellement jamais rencontré des personnes qui ont vécu ce type de difficulté.
Si des lecteurs ont été confrontés à ce problème, merci de faire partager votre expérience ici.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Super article ! Merci beaucoup. Pourrais tu m’envoyer également le nom de ton architecte ?
Et une petite question : à quelle moment faire appel à l’architecte pour la faisabilité du projet. Avant l’offre au risque de ne pas être très réactif ou après l’offre pendant la période de rétractation ?
Merci beaucoup
Agathe
Bonjour Agathe,
Je t’ai envoyé par email les coordonnées de l’architecte qui a réalisé les plans sur ce projet.
En général je fais appel à l’architecte pour une étude de faisabilité pendant la période de rétractation.
Pour ce projet, j’ai travaillé avec un architecte pour l’étude de faisabilité et un autre pour les plans.
Cdt,
Nina.
Chère Nina,
C’est avec plaisir que j’ai pu prendre connaissance du contenu de ton blog. Il est très instructif et se base sur des données concrètes. On ne peut espérer mieux lorsque l’on débute dans l’investissement immobilier.
J’ai pu constaté que tu avais réalisé diverses opérations. L’une d’entre elles à particulièrement attiré mon attention. Il s’agit du projet de division des lots.
A ce titre, j’ai pu observé que tes hypothèses étaient fondés sur l’étude de faisabilité d’une architecte. D’ailleurs, il semblerait que la qualité du travail rendu par l’architecte est plus que satisfaisant.
Pourrais-tu me communiquer ses coordonnés ?
En te remerciant,
Bien à toi,
Wesley
Bonjour Wesley,
Merci, cela fait plaisir. Dire que le blog est utile est le meilleur compliment qu’on puisse me faire.
2 architectes ont travaillé sur ce projet, un sur l’étude de faisabilité et un autre sur les plans.
Je t’ai transmis par email les coordonnées des architectes.
Cdt,
Nina.
Bonjour et Bravo pour votre projet de division.
Nous sommes aussi en cours de division de notre résidence principale en 3 grands appartements (place de parking oblige).
Nous serons ravis de comparer nos contraintes et avantages durant notre projet.
Votre blog est il encore actifs, car ils n’y a plus d’articles depuis bien longtemps.
ni sur Facebook, à part votre séminaires avec Olivier Seban.
Êtes vous déjà trop occupé avec tous vos locataires

Cdt.
Bonjour Mauricio,
Non, je te rassure le blog est encore actif. Il ne faut surtout pas hésiter à partager avec nous sur ton projet.
J’ai en effet eu un petit passage à vide sur le blog lié à plusieurs autres projets pro et perso. Mais le blog est encore actif et je vais m’y remettre ces temps-ci.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Un grand bravo pour ton blog qui est une mine d’infos.
Je suis en train de me lancer dans le projet de la division de maisons en appartement dans l’Ouest de la France mais je ne comprends pas tout (PLU, place de parking, etc…).
Quel est le process à suivre quand on se lance dans ce genre de projet? (qui dois-je contacter? quelles démarches dois-je effectuer? etc…).
De plus tu parles sur ton profil Facebook d’un site d’appel d’offres pour être mis en relation avec des architectes? De quel site s’agit-il?
Merci d’avance pour tes réponses et bonne continuation.
Bonjour Louis,
Je suis ravie si tu trouves des informations intéressantes et utiles sur mon blog.
Je ne me lance jamais dans ce type de projet sans l’aide d’un architecte. Tu peux en contacter un pour te faire une étude de faisabilité. C’est lui qui décryptera le PLU. Mais prends en connaissance également. La première chose est de savoir dans quelle zone du PLU le bien se trouve. Tu peux le déterminer en utilisant le site cadastre.fr ou en consultant le plan de zonage du PLU. Puis tu consultes le règlement du PLU relatif à cette zone. Essaie de repérer les paragraphes qui te concernent. La description de la zone notamment qui est le premier paragraphe, ça te permet de savoir si tu es en zone industrielle, pavillonnaire… Et donc savoir si tu peux ou pas par exemple construire un petit immeuble collectif. Tu as aussi les paragraphes concernant l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres, l’emprise au sol et la hauteur maximale des constructions au cas où ton bien présenterait des possibilités d’agrandissement. Tu as généralement un paragraphe dédié au stationnement. Il faut repérer les réglements concernant le stationnement des constructions destinées à l’habitation et les opérations de réhabilitation ou de changement de destination.
Le site d’appel d’offres pour les architectes est architectes-france.com.
Cdt,
Nina
Super article! J’espere vraiment pour toi que tout va bien ce passer ! Lache pas!! 😉
J’ai le meme projet que toi actuellement une grande maison a diviser mais bon je commence mes recherches. J’ai une question a te poser concernant les travaux. J’ai environ cent mille euros de travaux et amenagement a effectuer. Mais pour le montage financier comment proceder? Je fait un pret immo+travaux reuni? Faut il fournir les devis? Comment l’argent des travaux sera debloquer? Merci bonne continuation a vous tous
Bonjour Dub,
Merci beaucoup. J’ai obtenu un délai supplémentaire du vendeur et je suis toujours à la recherche de mon financement. Je lâche rien pour l’instant.
Tu dois souscrire un prêt immobilier et un prêt travaux. Le mieux est de souscrire au prêt travaux en même temps que le prêt immobilier. Tu gagneras du temps. Tu devras en effet fournir un devis à la banque. La banque débloquera les fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux sous présentation des factures.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Si je comprends bien, tu changes légèrement ta stratégie ici comparé à ta dernière division.
Tu souhaites ici faire une « vraie division » avec des lots distincts au niveau du cadastre et non faire de la « division » sans création de lots. Est-ce bien le cas ?
Si oui, je pense que tu as raison et c’est beaucoup plus facile de le faire dans un immeuble indépendant que dans un appartement en copropriété.
Au plaisir !
Vincent
Bonjour Vincent,
C’est exactement cela. Après avoir réalisé une division sans création de lots j’aimerais cette fois-ci réaliser une vraie division avec création de lots. Et j’ai en effet estimé que ce serait plus simple à réaliser dans une maison notamment parce qu’il n’y a pas d’autorisation à obtenir de la copropriété et techniquement c’est aussi plus simple. Mais cela se révèle aussi plus coûteux.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina, je n’arrive pas à te contacter via le formulaire. Peux tu me faire un mail STP
Bonjour Ram,
J’ai répondu dans les commentaires à ton précédent message et j’ai répondu à ton email.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Je t’ai ecris via le formulaire en page contact mais peut être qu’il s’est perdu.
Hormis des questions que je te posais en MP, je suis circonspect quand je vois une maison classique ( sous sol, rdc et chambres à l’étage) qui devrait être transformé en 2 ou 3 appartements.
est ce que certaines configuration se prêtent mieux ? est ce que ne pas installer de compteur individuel fait baisser finalement la facture tellement qu’il ne faut pas mieux charger les clients en tantièmes ?
Cdt,
Bonjour Ram,
J’ai répondu ce soir à ton email. De façon générale il vaut mieux m’écrire ici dans les commentaires plutôt que via le formulaire de contact. Mes réponses à vos questions peuvent intéresser d’autres lecteurs.
Oui certaines configurations se prêtent mieux à la division. La position de la porte d’entrée par exemple. Si elle est située au milieu de la façade elle peut permettre de réaliser plus aisément 2 appartements qui seraient situés de chaque côté. Autre exemple, la position de l’escalier s’il y a un étage. Il est plus simple de diviser si l’escalier est situé proche de la porte d’entrée ou si ce n’est pas le cas, au centre de la maison pour permettre d’avoir un appartement de chaque côté.
Je ne suis pas sûre d’avoir bien compris ta question sur le compteur individuel. Cela a en effet un coût de poser des compteurs individuels mais c’est aussi des démarches supplémentaires à effectuer. Moi je n’ai pas de compteur individuel. J’ai défini un forfait pour l’électricité que j’inclus désormais dans les charges forfaitaires.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
alors ça y est tu es proprio de la maison ? le 05 septembre est passé, tu as signé ou encore un rebondissement de dernière minute ?
Si tout est OK, je suis très content pour toi d’avoir trouver ta « pépite » après toutes les galères pour la trouver…
« Dans un prochain article je vous dévoilerai dans quelle ville j’ai fait cette acquisition. Est-ce que vous avez une idée? »
Je pense que tu as trouvé à Bezons
« Je vous dévoilerai également bientôt le plan de financement que je vais présenter à ma banque. Vous découvrirez comment je pense gagner environ 2000 euros net par mois avec cette acquisition et ainsi dépasser l’objectif que je m’étais initialement fixée. Je vous expliquerai aussi comment ce projet de division d’une maison en appartements pourrait totalement changer ma vie. »
J’attends toujours les infos ma chère… cela fait des mois maintenant. Tu peux me les donner maintenant, j’ai assez attendu. lol
En tout cas, je suis sincèrement très content pour toi et j’espère avoir le courage de me lancer en Alsace.
Merci encore pour ton partage et prends soin de toi et de ta famille.
Mustapha de Strasbourg
Bonjour Mustapha,
Non hélas, pas encore propriétaire. Avec les vacances, la recherche de financement a pris du retard. J’ai du demander déjà 2 prolongations du délai accordé pour la recherche de financement.
Je devais avoir une réponse ce samedi au plus tard,… eh bien pas de réponse des 2 banques qui ont accepté d’étudier mon dossier.
Gros stress car je ne sais toujours pas si mon financement va m’être accordé ou pas.
Ha ha! Pour la ville je la dévoilerai dans quelques temps.
Dès que j’ai la réponse de la banque, je vous dévoilerai les détails du financement. Que la réponse soit positive ou négative. Promis.
Qu’est-ce qui t’empêche toi de passer à l’action en Alsace?
De rien pour le partage. Ce qui me ferait plaisir c’est de savoir que des lecteurs sont passés à l’action grâce à moi :-).
Prends soin de toi également.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
On dit que le but est d’obtenir la mensualité de prêt la plus basse possible.
Que pensez-vous du différé?
J’hésite car d’un côté cela nous permettrait de commencer a payer la vraie mensualité que lorsque les travaux seraient finis donc que lorsque les appartements seraient loués.
Mais d’un autre côté le fait de demander le différé augmente la mensualité après …
Merci pour votre aide
Bonjour Camille,
A l’époque je n’avais pas demandé de différé pour ma division car je n’y avais pas pensé mais je le conseille. Cela permet d’éviter de piocher dans son épargne pour payer les mensualités durant la période des travaux.
Si les mensualités de remboursement sont couvertes par tes revenus locatifs, pas d’hésitation.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Notre projet avance bien; maison déja existante avec un appartement déja existant et création au totale de 5 logements ( dont deux en tant que residence principale) donc 3 locatifs.
Concernant la banque, notre courtiere propose de faire un dossier pour nos résidences principales et un dossier pour les appartements en locatifs et pour cela nous allons prendre la surface de chacun des appartements et nous allons diviser cette surface en fonction du prix de la maison et de tous les devis et ainsi on fera une moyenne de la valeur de chacun.
Qu’en pensez-vous?
Pour un prêt total de 558’562euros elle propose une mensualité de 2420euros/mois.
Ce qui nous arrange pas beaucoup car nos revenus locatifs sont estimer à 2500.
Et les appartements locatifs sont trop petits pour faire de la colocation …
Avez-vous une idée?
Merci pour votre avis
Cordialement
Camille
Avec un différé de 12 mois comme ca nous ne commencerons à payer la mensualité que lorsque les appartements seront louer.
Bonjour Camille,
Je trouve votre projet plutôt intéressant car si j’ai bien compris les revenus locatifs vont couvrir le remboursement du prêt locatif et celui de vos résidences principales. En fait ce sont tes locataires qui vont rembourser les 2 prêts et vos résidences principales seront payées par les locataires. Pourquoi dis-tu alors que la proposition de ta banque ne vous arrange pas?
Cdt,
Nina.
Yess super initiative!! Bravo a toi! Dis moi comment compte tu faire pour la division? As tu fAis appel a un geometre? FAut il l’accord de la mairie? Quid de l’electricite?
Bonjour Duby,
Merci.
Pour l’instant je ne vais pas faire appel au géomètre. Ce sera nécessaire quand je voudrai créer la copropriété et je le ferai quand je déciderai de vendre un lot. Ce n’est pas le cas pour l’instant.
L’accord de la mairie n’est pas nécessaire. Par contre il faut vérifier que le projet est conforme au PLU de la ville.
Pour l’électricité, je vais mettre un compteur par logement.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Déja bravo pour votre site et merci pour tous vos conseils.
J’ai un equestion a poser, vos avis sont les bienvenus!
Nous allons ma soeur et moi acheter une maison en France avec beaucoup de potentiel(un appartement est déja habitable, le mien sera a créer et nous prevoyons également la création d’un studio et de deux appartments, tous meublés.).Nous travaillons toutes deux en Suisse.Le but est biensur de louergagnant.Nos mensualités de prêt seraient de 2100e pour un revenu locatif total de 2550e.
La question est de savoir comment constituer notre crédit niveau rentabilité?(un prêt total en euros?scinder le prêt en 2 euros et francs suisses? Sachant que les revenus locatifs seront en euros.Faut-il parler a la banque de revenu locatif?N’allons nous pas être pénalisées a la revente?
Mercii pour vos réponses!
Bonjour Camille,
Votre projet semble très intéressant.
Je ne suis pas une spécialiste du montage financier mais à mon avis si vous souscrivez le prêt auprès d’une banque française le prêt sera en euros et en francs suisses pour une banque suisse. Peut-être qu’un lecteur pourra vous répondre sur ce point.
Une banque Suisse peut sûrement financer un investissement en France. Si vous avez cette possibilité, il faut surtout comparer le taux des crédits et des assurances. L’objectif étant d’avoir les taux les plus faibles possibles. Puis de négocier une durée de prêt la plus importante possible pour avoir un montant de remboursement mensuel le moins élevé possible.
Oui, à mon avis c’est dans votre intérêt d’évoquer les revenus locatifs. Car les futurs loyers seront pris en compte dans le calcul de votre taux d’endettement en tant que revenus, ce qui diminuera votre taux d’endettement et vous donnera plus de chance d’obtenir l’accord de la banque. Sachant que l’ensemble de vos charges ne devra pas excéder 40% de vos revenus (40% au lieu de 33% pour les investissements locatifs).
Pour ne pas être pénalisé à la revente, en étant obligé par exemple de revendre l’ensemble à un investisseur, vous pouvez comme je le prévois pour mon nouveau projet immobilier, créer des lots distincts. Vous pourrez ainsi revendre un appartement indépendamment des autres. avec de fortes chances de réaliser une plus-value intéressante.
Bonjour Nina,
Merci pour votre réponse.
Si par la suite je cree des lots distincts pour chaque appartement, comme ce sera déclaré locatif je vais payer des impôts dessus, alors que Mr Seban dit que rien nous empêche de déclarer en résidence principale
Mais comme vous dites j’ai plutôt interêt à parler des revenus locatifs a la banque afin d’obtenir un avis favorable
Bonjour Camille,
En effet dans le cas d’un achat-revente, s’il s’agit de ta résidence principale, tu ne paies pas d’impôt sur la plus-value.
Mais entre temps si tu loues le logement, tu es dans tous les cas tenue de déclarer tes revenus locatifs.
Cdt,
Nina.
bonjour,
felicitations pour tous ces projets,
j’ai moi meme acheté un appartement à la plaine saint Denis aux enchère en novembre dernier, qui est louer en location meublé.
Maintenant comme vous je cherche une maison à diviser.
Pourquoi changer vous d’ architecte?
Puis je avoir les coordonnées du meilleur lol
Bonjour Sabinette,
mais celui qui me semblait le mieux correspondre au projet. Je lui demanderai cette semaine l’autorisation de transmettre ses coordonnées et je te les communiquerai par email.
Je change d’architectes pour 2 raisons:
– Quand j’ai demandé à l’architecte avec qui j’avais travaillé jusqu’ici d’estimer les travaux pour mon projet de division de maison, il m’a sorti un chiffrage exorbitant. Plus de 2000 euros/m2. Je n’ai pas compris.
– Cet architecte est très bon techniquement mais il ne travaille pas sur l’aménagement intérieur. J’avais prévu de faire appel à une décoratrice d’intérieur pour l’aménagement intérieur mais elle n’avait pas les disponibilités pour travailler sur un projet aussi important.
J’ai donc décidé de travailler avec un architecte DPLG ou DE qui a aussi des compétences en architecture d’intérieur.
J’avais publié un appel d’offre sur un site et avais eu plus de 14 réponses d’architecte. J’en avais présélectionné 2. Cette semaine j’ai choisi l’architecte avec qui je vais travailler sur la base d’une pré-étude fournie par les 2 architectes. Ce n’est donc pas forcément le meilleur
Cdt,
Nina M.
Bonjour Sabinette,
Je t’ai envoyé les coordonnées de l’architecte par email. Désolée, j’avais presque oublié :-).
Cdt,
Nina.
Bravo pour cet article, vous avez des nerfs d’acier! concernant les travaux c’est votre architecte qui s’occupe de l’organisation avec les artisans? Comptez vous installer pour chaque appartement une compteur electricité-gaz?
Au plaisir de vous lire
Bonjour Sam,
C’est l’architecte que je vais choisir (je change d’architecte) qui va consulter les entreprises, faire établir les devis et assurer ensuite le suivi de chantier.
J’ai une chaudière gaz mais j’ai demandé à la désinstaller pour mettre du tout électrique.
Pour l’électricité, oui, je compte installer un compteur par appartement.
Cdt,
Nina.
Parfois c’est plus long mais ça vaut le coup. Merci pour l’information concernant la résidence conjugale d’un couple en instance de divorce même si le bien appartient à un seul des 2.