Quand on décide de faire de la multilocation pour booster ses revenus immobiliers, on hésite souvent entre la division d’appartement et la colocation.
J’ai acheté fin 2011 à Bezons dans le Val d’Oise, un appartement que j’ai divisé en 3 appartements indépendants que j’ai ensuite loués meublés.
Pourquoi ai-je opté pour la division d’appartement plutôt que pour la colocation pour cet investissement locatif?
La réponse est simple. Dans le cas de cet appartement, la division était plus rentable que la colocation.
Quelle rentabilité avec la colocation?
Cet appartement était à l’origine un 3 pièces. Il disposait donc de 2 chambres et d’un séjour.
Si j’avais opté pour la colocation j’aurais pu louer uniquement 2 chambres.
Cliquer ici pour voir le plan de l’appartement avant les travaux de division.
Deux chambres louées meublées auraient pu me rapporter environ 1100 euros par mois (550 euros/chambre).
J’ai acquis ce bien au prix de 175000 euros et rembourse 1100 euros par mois.
1100 (revenu des loyers) – 1100 (rembousement prêt immobilier) = 0
Soit aucun gain sans même prendre en compte les charges et le coût d’éventuels travaux.
Quelle rentabilité avec la division d’appartement?
En réalisant une division, je pouvais obtenir trois appartements indépendants.
Cliquer ici pour voir le plan de l’appartement après les travaux de division.
Chaque appartement pouvait être loué en moyenne 700 euros /mois. Soit un revenu brut d’environ 2100 par mois.
Par contre il faut savoir que la division a un coût plus important que la colocation qui est lié aux travaux. En effet, chaque appartement étant destiné à être complètement indépendant, ceci implique la création d’autant de cuisines, de salles de bain,.. que d’appartements. J’avais dans un premier temps estimé grossièrement le coût des travaux. Je n’avais pas de référence de prix pour une division mais je savais qu’une rénovation coûtait en moyenne entre 600 à 800 euros /m2 en fonction des travaux à réaliser. Dans un second temps j’ai fait réaliser un devis. Le montant de mes travaux s’est finalement élevé à 55000 euros soit envion 500 euros à rembouser tous les mois.
2100 (revenu des loyers) – 1100 (rembousement prêt immobilier) – 500 (remboursement prêt travaux) = 500
Soit un gain de 500 euros par mois (avant prise en compte des charges).
En faisant un calcul rapide on voit que dans le cas de cet appartement, la division s’avère beaucoup plus rentable que la colocation.
Bonsoir Nina,
Cela fait un moment que je suis le blog, je me suis finalement décidé à sortir de mon métier d’informaticien et j’ai commencé il y a deux ans à investir dans le locatif avec un meublé étudiant en île-de-France
cette année, en m’inspirant de ton projet , je me suis lancé dans un projet de division d’appartement
et en ce moment j’ai trouve un bien mais ce qui me manque c’ est avoir le bon architecte qui me validera tout le processus technique
du coup, ça m’aiderait beaucoup si tu pouvais me passer les cordonnées de ton architecte
Cordialement
David
Bonjour David,
Je suis ravie si mon blog a pu t’inspirer pour te lancer. C’est l’un de ses principaux objectifs.
Je t’ai envoyé les coordonnées de l’architecte par email.
Si ton projet se réalise, tiens nous au courant de son avancement. Je suis sûre que ça pourra inspirer d’autres personnes et moi je serai curieuse d’en savoir plus.
A bientôt j’espère!
Nina.
PS : As-tu des conseils sur les critères de choix de la pompe de relevage (nombre de sortie, décibel, raccordement, etc…)
Non hélas, le modèle avait été choisi par l’architecte. Il est assez silencieux. Je conseille d’ailleurs d’être particulièrement vigilent sur ce critère car il est important qu’il soit le moins bruyant possible.
Merci du conseil, j’analyserai les décibels alors lors de mon achat
Cdt
Salut Nina,
Article Énorme, au top du top, un régale
Dis-moi, est-ce que tu connais par hasard la marque de la pompe de relevage ainsi que la marque du broyeur ?
Par ailleurs, si j’ai bien compris en lisant les commentaires, tu ne conseilles PAS d’utiliser de sous-compteurs vu que tu factures directement les charges. As-tu eus des récommandations spéciales pour l’isolation sonores pour pas que les locataires perçoivent trop de gêne ? Isolation laine de verre + ??? autre isolation ?
Enfin, dernière demande, est-ce que tu peux m’envoyer un exemple de contrat de location ?
Merci, tu déchires
Maxime
Bonjour Maxime,
Merci, ravie que tu aies apprécié l’article.
Non désolée je ne connais pas les marques. Si j’ai l’occasion de me rendre prochainement dans l’appartement, j’essaierai de les identifier.
En effet, je n’utilise plus les sous-compteurs que j’ai installés car la facture unique est à mon nom et si je distingue l’électricité du reste des charges c’est considéré comme de la refacturation or on ne peut plus refacturer l’électricité.
Non aucune préconisation particulière de l’architecte pour l’isolation mais c’est du je pense à la configuration du logement.Tous les murs qui séparent les logements sont des murs porteurs et je n’ai eu pour l’instant aucun retour des locataires pour des problèmes de bruit.
J’utilise un bail meublé classique, celui du site PAP.
Cdt,
Nina.
Merciiiii pour la réponse, au top ☺
Je suis rassuré pour la suite des événements (j’envisage aussi une division ☺)
Bonjour,
habitant également dans le val d’Oise, je souhaiterai avoir le contact des architectes auxquels tu a fait appel.
merci par avance,
valentin
Bonjour Valentin,
Désolée pour le délai, je m’étais un peu déconnectée du blog ces derniers temps.
Je t’ai envoyé les coordonnées de l’architecte par email.
Cdt,
Nina.
Bonjour,
Bravo pour ton investissement reussit.
J’ai le meme projet de division toutefois pourrais tu m’envoyer les coordonnées de l’architecte.
merci pour ton retour.
Xavier
Bonsoir Nina, j ai déjà témoigné début 2016 de mon projet. Je voulais dire qu’un agent immobilier est passé hier voir mon appartement que j ai divisé en 2. Il propose de le mettre à la vente à 139000€ soit 60000€ de plus que le prix d achat. J ai tout de même dépensé 26000,€ pour les frais de notaire travaux et ameublement. Sa clientèle est constituée d investisseurs immobilier.
Un autre agent est passé ce matin, celui ci a une clientèle constituée de particuliers. Il n avait pas l’air très emballé par ce logement qu’il trouve trop original pour ses clients. J attend son offre, elle sera certainement beaucoup plus basse.
Bonjour Julien2,
Pourquoi as-tu décidé de vendre ton appartement?
Cdt,
Nina.
Bonsoir Nina,
en 2019 je ne serai pas sur place à Marseille pour gérer le bien et je ne souhaite pas déléguer la gestion des contrats de locations. De plus je ne sais pas si mon avenir à long terme sera à Marseille, c’est pourquoi se pose aussi la question de la vente de ce logement.
L’objectif de ce projet, qui est d’accueillir des personnes du monde entier, a été atteint. J’aime beaucoup cette activité, je peux tourner avec 8 contrats par ans, cela représente peu de travail. Les paiements sont versé par bnb donc pas de problèmes de montage de dossier financement. Au final, si je fais le bilan, j’ai pris beaucoup de plaisir avec ce projet.
Le fait de passer en location annuelle me plait moins, je rentre dans un cadre plus classique, avec une vision très comptable et financière.
Je pense aussi à redémarrer une activité airbnb dans une autre ville. Cette fois, idéalement, les logements à louer seront directement intégrés dans ma future résidence principale.
Bonne soirée,
Julien
Bonjour Xavier,
Je t’ai envoyé les coordonnées de l’architecte par email.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Merci pour ton article qui m’a incité à faire pareil! J’ai acheté un immeuble de 3 lots avec de gros travaux de rénovation et « divisé » 2 des lots en 2 studios pour louer en meublé. Il y avait déjà 2 portes sur le pallier, j’ai juste condamné une ouverture qui réunissait les 2 pièces. Et bien sur, un seul compteur pour les 2. Maintenant qu’il faut que je passe à l’administratif, j’aimerais aussi beaucoup recevoir ton exemple de bail, pour être rassurée sur la façon de faire. Il faut mettre le même numéro d’appartement sur chaque bail? Pour les impôts, une fois les locataires en place, je me contente de les appeler pour leur dire qu’il y a 2 locataires à telle adresse en prenant le logement total (50 m2) ou je peux leur demander 2 taxes séparées? Merci d’avance!!!
Bonjour, après étude minutieuse de la réalisation de NINA, pour moi, il ne s’agit pas d’une division au sens juridique du terme, en effet , en Français, un meme mot peut preter à confusion, et c’est le cas; une division juridique suppose que chaque espace de vie créé ait une porte pallière donnant accès aux parties communes de l’immeuble+des compteurs électriquesEDF individuels +des compteurs d’eau individuels relevables par le « syndic », dans ce cas de division juridique, il y a obligation de demander à la copro , qui indiquera qu’il n’y a plus UN lot mais 3lots, ce qui implique une redéfinition des tantièmes et une publication foncière chez le notaire;
(tout ceci m’a bien été expliqué par mon notaire), dans la mesure où ce n’est qu’une division » physique » c’est à dire une entrée qui reste commune avec 3 portes d’accès intérieures , qu ‘il n’y a qu un compteur EDF (meme si sous compteurs) et que des compteurs d’eau défalquateurs, ; le fait de rajouter des cloisons/douches/WC/coins repas, est libre et autorisé , (bien sur ne pas toucher aux murs porteurs ni parties communes) et donc ne nécessite AUCUNE AUTORISATION, ni aucune modification de tantièmes car cela reste UN LOT, bien sur cela sera revendu comme un lot (alors que dans le cas précédent il peut y avoir revente séparée de chacun des 3lots ), donc juridiquement le cas de « nina » n’est pas une division mais une colocation d’un lot, avec 3baux individuels (en effet en colocation on peut faire un bail commun où des baux individuels), je pense avoir clarifié les choses en tout cas je l’espère car 99%des gens font la confusion entre vraies divisions (juridiques/officielles) ,qui crée des lots revendables séparémment, et la »division » qui consiste juste à rajouter des cloison/sanitaires etc c’est à dire à réorganiser le lot pour des espaces de vies plus indépendants……..et je conclue:.les 2 cas sont différents et légaux (sinon chaque personne qui ouvre sa cuisine fermée en cuisine américaine serait « accusée » de « fusion », ou ceux qui crée pour le plaisir 2salles de bain en plus de « division »…non c’est plus « simple en fait »…..
Bonjour Relle,
En effet je suis d’accord avec toi sur la première partie de ton commentaire. Il n’y a pas de création de lots mais la création d’espaces de vie indépendants. On parle alors de division sans création de lots.
Par contre je ne suis pas d’accord quand tu parles de colocation. Dans une colocation, les locataires partagent des espaces communs (cuisine, salle de bain,…) alors qu’ici il s’agit d’espaces de vie indépendants. Seuls le SAS et la porte palière sont communs dans mon cas. Dans d’autres cas ils peuvent ne pas exister. Les baux sont des baux de location classiques.
Cdt,
Nina MOLONGO.
bonjour
Vos remarques sont fort intéressantes. Les informations sont un peu contradictoires sur le net et j’ai besoin de clatification.
Il semble que lorsqu’on fait des baux séparés c’est à dire plusieurs baux, il s’agit en fait même sans séparation de lots juridiques de créations d’appartements indépendants et qu’il faille faire une demande à la mairie qui peut alors imposer un parking par appartement.
Je viens d’acheter une maison dans laquelle je souhaite faire une dizaine d’appartements et je ne sais pas comment faire.
des chambres avec WC/ SDB/ cuisine et un espace commun en plus comme pour une colocation et un seul bail
ou
des baux séparés mais j’ai peur de devoir faire une demande à l’urbanisme et qu’il m’impose des parkings
merci de vos conseils
marie
Bonjour Vignaud,
Désolée pour ce long délai de réponse.
Il semble qu’il y ait pas mal de confusion entre colocation et division.
Pour une colocation on peut rédiger un ou plusieurs baux.
Quand plusieurs baux sont rédigés, la colocation constitue une division. C’est un point peu connu mais dans ce cas chaque colocataire doit disposer d’une surface équivalente à 14 m2 ou à 33 m3 (or installations ou pièces communes).
Pour une division sans création de lots, il n’y a en principe aucune démarche à entreprendre auprès de la mairie. Les créations de place de parking sont en principe exigées qu’en cas de création de lots (à vérifier dans le PLU).
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
merci pour ce site qui fourmille d’informations !
J’ai quelques questions concernant la division de ton appartement :
– Faut il l’accord du syndic de l’immeuble pour transformer cet appartement en 3 lots ?
– Dois tu faire une demande à la mairie ou uniquement au syndic de l’immeuble ?
– Pour les compteurs Eau et EDF est ce que chaque appartement est totalement indépendant ou
dois tu diviser toi même la facture unique pour les 3 appartements ?
Merci pour de ton aide !
Bien amicalement
Igor
–
Igor, je me permets de copier mon précédent commentaire qui je pense vous éclairera, (perso j’ai fait la meme chose que NINA il y a 10ans et c’est excellent comme renta, à condition comme je l’ai fait de bien choisir sonquartier pour avoir la meilleure sécurité locative, le mien est à coté de EDHEC a Nice donc clients étudiants et touristes l’été, là je prens ma retraite et mes enfants sont à l’étranger donc je vais revendre, mais je regrette qu’ils ne puissent reprendre car c’est idéal en renta et sécurité…)bonne lecture…Bonjour, après étude minutieuse de la réalisation de NINA, pour moi, il ne s’agit pas d’une division au sens juridique du terme, en effet , en Français, un meme mot peut preter à confusion, et c’est le cas; une division juridique suppose que chaque espace de vie créé ait une porte pallière donnant accès aux parties communes de l’immeuble+des compteurs électriquesEDF individuels +des compteurs d’eau individuels relevables par le « syndic », dans ce cas de division juridique, il y a obligation de demander à la copro , qui indiquera qu’il n’y a plus UN lot mais 3lots, ce qui implique une redéfinition des tantièmes et une publication foncière chez le notaire;
(tout ceci m’a bien été expliqué par mon notaire), dans la mesure où ce n’est qu’une division » physique » c’est à dire une entrée qui reste commune avec 3 portes d’accès intérieures , qu ‘il n’y a qu un compteur EDF (meme si sous compteurs) et que des compteurs d’eau défalquateurs, ; le fait de rajouter des cloisons/douches/WC/coins repas, est libre et autorisé , (bien sur ne pas toucher aux murs porteurs ni parties communes) et donc ne nécessite AUCUNE AUTORISATION, ni aucune modification de tantièmes car cela reste UN LOT, bien sur cela sera revendu comme un lot (alors que dans le cas précédent il peut y avoir revente séparée de chacun des 3lots ), donc juridiquement le cas de « nina » n’est pas une division mais une colocation d’un lot, avec 3baux individuels (en effet en colocation on peut faire un bail commun où des baux individuels), je pense avoir clarifié les choses en tout cas je l’espère car 99%des gens font la confusion entre vraies divisions (juridiques/officielles) ,qui crée des lots revendables séparémment, et la »division » qui consiste juste à rajouter des cloison/sanitaires etc c’est à dire à réorganiser le lot pour des espaces de vies plus indépendants……..et je conclue:.les 2 cas sont différents et légaux (sinon chaque personne qui ouvre sa cuisine fermée en cuisine américaine serait « accusée » de « fusion », ou ceux qui crée pour le plaisir 2salles de bain en plus de « division »…non c’est plus « simple en fait »…..
Bonjour Igor,
– Non l’accord du syndic n’est pas obligatoire si tu ne touches pas aux parties communes ou aux murs porteurs.
– Aucune demande auprès du syndic ni de la mairie
– Mes compteurs d’électricité sont des sous-compteurs. Je ne les utilise plus car j’intègre l’électricité dans les charges forfaitaires (location meublée) vu qu’on ne doit plus facturer l’électricité. J’ai des sous-compteurs d’eau que je n’utilise pas non plus. L’eau est compris dans les charges de copropriété. Par contre au niveau des sous-compteurs d’eau, il y a un robinet qui permet à chaque locataire de couper l’eau en cas de problème.
Cdt,
Nina MOLONGO.
bonjour Nina,
une juriprudence de la court de cassation vient de casser cette tolérance.
Dorénavant il faudra demander le vote en A/G
Bonne soirée
Patrick
Bonjour argpatrimoine,
A quelle jurisprudence fais-tu référence?
Cdt,
Nina.
Bonjour,
Bravo pour ton investissement reussit.
J’ai le meme projet de division toutefois pourrais tu m’envoyer les coordonnées de l’architecte.
merci pour ton retour.
Najam.
Bonjour Najm,
Je t’ai envoyé les coordonnées par email.
Cdt,
Nina MOLONGO.
Bonsoir Nina et bonne année à tous,
Concernant les architectes, quels sont tes critères pour leurs sélections?
A quelle hauteurs se situent, généralement, les frais du premier chiffrage?
Peut tu nous donner un retour sur ton 2e architecte? Est-ce plus rentable et efficace quand il est aussi architecte d’intérieur?
Pourrai tu d’ailleurs me communiquer les coordonnées de ce dernier? Si tu le recommande bien sûr
Merci à toi
Bonjour Michael,
Et bonne année avec beaucoup, beaucoup de retard, désolée.
Je sélectionne es architectes en fonction de leurs précédents projets. Je recherche ceux qui ont déjà travaillé sur des projets similaires.
J’en ai trouvé peu qui ont travaillé sur des divisions de maison ou d’appartement ou tout du moins qui le mettent en avant.
Le tout premier chiffrage, un macro chiffrage, peut être réalisé lors de l’avant projet quand tu es en phase de sélection d’un architecte, donc il peut être gratuit.
J’ai choisi un architecte d’intérieur pour avoir des conseils sur l’aménagement intérieur et la déco pas pour une question de coût.
Je t’ai envoyé les coordonnées par email.
Cdt,
Nina MOLONGO
Salut Nina,
J’ai actuellement un 40 m2 ou je viens d’amenager les combles avec chambre et sdb.
Je voudrais creer deux zone indépendante. C’est à dire une pièce en bas de 25 m2 indépendant que je compte louer en tant que bureau à la société dont je suis dirigeant et me garder le studio composé des combles et d ‘une cuisine en bas.
Penses tu que je suis dans mon droit en faisant cela ? Dois je déclarer aux impôt via H2 les deux zones de vies indépendante ? ( j’aurai tout de meme une cloison à faire pour que tout soit 100 % indépendant).
Merci
Salut Nina,
J’ai actuellement un 40 m2 ou je viens d’amenager les combles avec chambre et sdb.
Je voudrais creer deuz zone independante. C’est a dire une pieces en bas de 25 m2 indépendant que je compte louer en tant que bureau à la société dont je suis dirigeant et me garder le studio composé des combles et d ‘une cuisine en bas.
Penses tu que je suis dans mon droit en faisant cela ? Dois je déclarere aux impôt via H2 les deux zones de vies indépendante ? ( j’aurai tout de meme une cloison à faire pour que tout soit 100 % indépendant).
Merci
Bonjour Nina
conseils. Serait-il possible d’avoir les coordonnées de ton architecte interieur. Jebsouhaite creer une 5 chambres dzns un appartement l’objectif est mettre en place une colocation a 5
L’appartement dispose déjà de 4 chambres
j’habite dans le Seine et Marne
Merci
Nina,
Félicitations pour votre stratégie et sa réalisation!
J’ai envie de me lancer aussi dans ce type d’investissement.
La question que je me pose est sur la vacance locative. Certes, il faut bien choisir son bien, et la proximité des transports est décisive. Vos trois studios, sont-ils toujours loués, les locataires restent longtemps?
Une des solutions de tester le marché locative dans la ville choisie, est de publier des annonces correspondantes au type de logement proposé à la location, et de voir la réaction.
Je serai reconnaissante si tu peux donner ton avis à ce sujet.
Merci!
Bonjour Olivia,
Oui, j’ai déjà eu de la vacance locative mais de mémoire le maximum était de 1 mois. Les candidats ne manquent pas mais les bons candidats peuvent manquer. Et la période joue beaucoup (ex: quasiment aucun candidat au mois de juillet et un excès de candidature au mois d’août).
Oui l’annonce test est une bonne solution mais il faut creuser car on peut avoir beaucoup de candidats mais aucun bon candidat.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Super article, je suis actuellement dans un projet de division j’ai signé le compromis de vente. Surface de 90m2 que je vais diviser en 3 appartements .. J’ai déjà l’artisan avec mes devis travaux etc .. Par contre je me pose la question des compteurs EDF etc ? j’ai vu que vous aviez des sous compteurs donc vous avez fait des baux avec charges forfaitaires ? je compte faire du meublé entièrement neuf etc mais j’entends de plus en plus que chaque locataire doit avoir son propre compteur .. J’hésite car c’est 2200€ par compteur. Mon artisan est parti sur des sous compteurs aussi. Auriez vous des conseils à me donner ? Je vous remercie
Bien cordialement
Matthieu
Bonjour Mathieu,
Si tu ne crées pas des lots distincts mais juste des espaces indépendants, vu que tu loues en meublé, tu peux inclure l’électricité dans les charges. En ce qui me concerne, j’avais fait ajouter des sous-compteurs mais ils ne me servent plus à rien car on n’a pas le droit de refacturer l’électricité.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
tout d’abord, bravo pour votre parcours.
J’ai une question :
je songe depuis quelques temps à réaliser ce type de projet et j’effectue pas mal de visites.
Là où je suis bloqué, c’est au moment d’évaluer le coût des travaux.
Les travaux nécessaires à une division sont lourds et ne peuvent être calculés sans en avoir réaliser le projet définitif, ce qui est un travail de longue halaine !
Aucun maître d’oeuvre (du moins ceux que j’ai contacté), ne serait d’accord de me réaliser ce devis gratuit, ce que je conçois sincèrement vu la charge de travail.
En ma position, je ne peux me permettre de faire réaliser de devis payant pour au final me rendre compte que le coût d’acquisition sera trop élevé.
Comment gérez vous cet aspect lors du choix du bien dans lequel investir ?
Merci par avance pour l’intérêt porté à ma question.
Luc
Bonjour Luc, il se trouve que tu soulèves un point très intéressant auquel j’aimerai également avoir une réponse. Dans l’attente du retour de Nina. Merci
Hello Nina,
Je suis en phase de réalisation d’un projet assez similaire au tiens, dans la même commune,
Les cordonnées de ton/tes architects me sera d’une grande utilité
En te remerciant par avance
Excellente journée
Nathan
Bonjour Nathan,
Je t’ai envoyé les coordonnées par email.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
tout d’abord, bravo pour votre parcours.
J’ai une question :
je songe depuis quelques temps à réaliser ce type de projet et j’effectue pas mal de visites.
Là où je suis bloqué, c’est au moment d’évaluer le coût des travaux.
Les travaux nécessaires à une division sont lourds et ne peuvent être calculés sans en avoir réaliser le projet définitif, ce qui est un travail de longue halaine !
Aucun maître d’oeuvre (du moins ceux que j’ai contacté), ne serait d’accord de me réaliser ce devis gratuit, ce que je conçois sincèrement vu la charge de travail.
En ma position, je ne peux me permettre de faire réaliser de devis payant pour au final me rendre compte que le coût d’acquisition sera trop élevé.
Comment gérez vous cet aspect lors du choix du bien dans lequel investir ?
Merci par avance pour l’intérêt porté à ma question.
Luc
Bonjour Luc,
Il faut prévoir entre 800 et 1200 euros le mètre carré pour le coût des travaux.
Je pars de cette fourchette pour pré-sélectionner les logements. Ensuite quand je pense avoir trouver un bien intéressant je fais appel à un architecte pour une étude de faisabilité qui comprends un macro-chiffrage pour les travaux. Oui, c’est payant mais ça peut aussi faire économiser beaucoup d’argent si jamais il s’avère que le projet est techniquement infaisable ou trop coûteux.
Ensuite au moment de sélectionner l’architecte pour la réalisation du projet (il peut être différent du premier), certains architectes proposent un avant-projet qui est gratuit. Le chiffrage est alors plus précis.
Cdt,
Nina.
Bonjour,
notre appartement est à la base le regroupement de 2 studios. Quand nous avons acheté, dans l’acte il est bien spécifié 2 lots mais la désignation de chaque lot n’est plus celle d’origine. Aujourd’hui, nous avons redivisé cet appartement en 2 studios. Comme au niveau du syndic notre logement est connu en 2 lots, nous avons donc recrée une porte palière sans aucune démarche comme l’a spécifié le syndic.
Seulement voilà, nous n’avions pas connaissance du PLU et lors de la demande de mise d’un 2e compteur la mairie a refusé car le logement ne respecte pas certaines règles. Nous avons quand même pu en installer un. (j’aimerais tant trouver un vice de procédure sur ce PLU au passage si vous connaissez un avocat pointu dans ce domaine, je trouve tellement injuste de bloquer des propriétaires comme ça…).
Ma question est comment faire avec la taxe d’habitation? avant nous payions une taxe pour tout e logement puisque l’ancien propriétaire avait fait modifié. Mais aujourd’hui si non avons 2 locataires, comment expliquer ça pour ne pas avoir de problème ensuite avec la mairie, d’autant plus qu’au cadastre notre logement est connu comme un logement et non 2? Aussi comment faire avec la CAF afin que chacun ait son APL?
Si vous faîtes des consultations, quels sont vos tarifs? car j’avoue que je flippe d’avoir des problèmes ingérables. Merci
C’est quand même dommage de se pencher sur l’administratif apres avoir réalisé la division.
La création de logement implique souvent la creation de places de parking ou autres joyeusetés dans le genre qui rendent parfois le projet ingérable et non rentable.
Pour la taxe d’habitation, je vous conseille de vous rapprocher de votre centre des impôts, je pense que votre mairie va vous avoir a l’oeuil !!
Pour finir, le PLU est la pour vous protéger et protéger les autres. La construction à l’interieur d’une commune doit être réglementée sauf à vouloir se retrouver dans une ville ou un village invivable ou tout le monde fait n’importe quoi.
Bonjour Nejba,
Si je comprends bien, vous avez 2 espaces habitables mais la mairie ne reconnaît pas l’existence de 2 lots mais d’un seul lot.
Ca ne cause pas de problème particulier pour la taxe d’habitation ni pour les APL. Vous déclarez vos 2 locataires et la surface du logement occupé par chacun et ils recevront leur taxe d’habitation. Pour l’APL, le logement doit être décent et chaque locataire doit avoir un contrat. C’est tout. Donc à priori il n’y a pas non plus de souci pour l’APL.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Je voulais savoir s’il était possible d’avoir les coordonnées de ton architecte et éventuellement ta société de travaux ?
merci
Bonjour, savez vous si juridiquement un maire de commune peut refuser la division d’appartement a cause d’un soit disant manque de places de stationnement sur sa commune. Est ce un motif valable de refus ?
Merci d’avance
Bonjour Fred,
Oui, certaines communes peuvent exiger dans leur PLU la création d’une ou plusieurs places de parking pour chaque logement créé.
Cdt,
Nina.
Bonjour, comment se passe la division de la taxe d’habitation si c’est un appartement divisé en 3 mais constitué d’un seul lot?
En vous remerciant
Bonjour,
Je déclare chaque année les locataires aux impôts ainsi que la surface de chaque logement. C’est eux qui adressent la taxe d’habitation à chaque locataire.
Cdt,
Nina
Bonjour Nina,
Tout d’abord, excellent blog ou les commentaires sont aussi instructifs que les articles!
J’ai signer un compromis de vente sur une maison de ville à rénover sur trois niveaux et tous les commentaires sur ta division ont bien dégrossi mes interrogations
Pourrais tu me communiquer les coordonnés de ton architecte qui semble très aiguisé sur ce genre de projets
Étant novice et réalisant ce projet seul il me faut un accompagnement éclairé sur sa faisabilité.
Merci à toi
Bonjour Nina,
Je voulais savoir s’il était possible d’avoir les coordonnées de ton architecte et éventuellement ta société de travaux ?
Un grand merci
Bonjour Lindsay,
Je t’ai envoyé les coordonnées par email.
Cdt,
Nina.
Bonjour Michael,
Je t’ai envoyé par email les coordonnées de l’architecte qui a travaillé sur ce projet de division.
Il est très bon techniquement et le projet a été très bien mené. Par contre sur le dernier projet sur lequel j’ai travaillé j’ai fait appel à un autre architecte pour 2 raisons:
– Je souhaitais un architecte qui soit également architecte d’intérieur pour me conseiller sur l’agencement intérieur des appartements
– Le chiffrage réalisé par l’architecte sur ce nouveau projet me paraissait exorbitant. Ce qui s’est confirmé par la suite car j’ai eu 2 chiffrages bien moindre de 2 autres architectes
Cdt,
Nina MOLONGO
Bonjour Nina,
J’aurais une question concernant la VMC:
j’ai vu que tu as raccordé sdb et cuisine de l’appartement du milieu à la colonne existante. Mais qu’as-tu fait pour les deux autres logements ? Raccordement à cette même colonne ? Si c’est bien ça je pense qu’il y aura un soucis car extracteur et colonne pas dimensionnés pour extraire le débit de deux sdb+cuisine supplémentaires. Ou sinon prévoir un extracteur VMC individuel pour chacun des deux autres apparts mais dans ce cas cela implique de faire un trou dans le mur pour rejeter l’air… avec donc l’accord de la copropriété nécessaire.
Bonjour Gabriel,
Je t’avoue que je ne maîtrise pas tous ces aspects techniques. C’est l’une des raisons pour lesquelles j’ai fait appel à un architecte qui a réalisé les plans et suivi les travaux.
J’ai toutefois regardé le devis de la société qui a réalisé les travaux et il est indiqué:
– Pour le studio 1 : « Fourniture et pose d’une VMC simple flux pour évacuation de l’air vicié dans la zone kitchenette et dans la salle d’eau (2 bouches, cheminement dans le séjour et extraction via volets roulants des menuiseries extérieures).
– Pour les studios 2 et 3: « Fourniture et pose de gaine VMC avec bouche pour évacuation de l’air… Ensemble à raccorder sur bouche VMC existante.
Cdt,
Nina.
D’accord, merci quand même d’avoir regardé et félicitations pour ton bébé 😉
Merci Gabriel.
Bonjour,
Super intéressant cet article et les commentaires. Je fais de la colocation meublée et toute cette lecture m’amène à une question :
De quel type sont les baux des logements meublés ? Bail classique ou bail plutôt bail individuel de colocation ?
Si c’est bail classique meublé, comment fais-tu pour la boite aux lettres, ça ne les dérange pas de la partager (idem pour cave, place de parking…) cela est indiqué dans le bail que tout cela est en commun avec d’autres logements ?
Question point de vue internet : tu as mis une ligné internet dédié dans chaque logement ou tu les connectes à une seule ligne par WIFI ?
Merci beaucoup pour tes réponses.
Anthony
Bonjour Anthony,
Tu parles de la colocation ou de la division?
En colocation, les locataires partagent un seul logement où ils occupent chacun une chambre. Il est donc normal que tout soit en commun (cuisine, salle de bain, boites aux lettres,…).
Dans une division, les locataires disposent d’espaces de vie indépendants. Un appartement est divisé en plusieurs appartements qui possèdent chacun sa propre cuisine et salle de bain par exemple. En ce qui concerne ma division, les appartements ont en commun la porte palière mais chaque appartement dispose en plus de sa propre porte d’entrée. Ils ont également en commun les boites aux lettres. Mais ce n’est pas forcément le cas dans toutes les divisions. Il est possible par exemple de faire une demande à la copropriété pour avoir une porte palière par logement ou des boites aux lettres supplémentaires.
Dans les 2 cas, je loue les parkings indépendamment des logements. Je ne loue pas les caves mais elles peuvent être louées et rattachées à l’appartement dans le cas de la colocation ou à un des appartements dans le cas de la division.
Dans le cas de la colocation il s’agit d’un bail de colocation meublée. Pour la division il s’agit de baux classiques meublés.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
pour info j’ai trouvé un deuxième appartement à diviser en deux.
j’ai fait une proposition d’achat qui a été acceptée.
Mais malgré que ce soit le deuxième j’ai toujours aussi peur…. bizarre non?
J’ai appelé la CAF pour savoir si mes deux locataires pourraient bénéficier d’aide au logement. Pour eux aucun problème de diviser un logement, et mes deux locataires pourraient bénéficier d’aides. Dans le cas de logement saisonnier c’est impossible je suppose.
j’ai appelé l’ADIL qui me déconseille de faire cela… l’Adil me dit que deux logements = deux lots. De plus ils m’ont évoqué le problème de répartition des charges. Je leur ai dit que je n’ai qu’un compteur EDF, que je paye l’électricité moi même et que donne un forfait fixe: ils me répondent impossible a justifier auprès de locataires,….. bref tout les arguments déjà avancé dans ce blog
mon notaire me déconseille aussi car il me parle de changement d’usage…
bref j’ai vraiment envie de le faire mais malgré tout j’ai peur de la réaction des copropriétaires le jour ou ils décrouvriront le travail… et un peu peur de la revente. Je me dis que si j’ai un deuxième appartements invendable se sera compliqué pour moi.
Voila je voulais partager mes questionnements avec la communauté!
A bientôt,
Julien2
Bonjour Julien2,
Oui tes locataires pourront bénéficier de l’aide au logement. Ca a été le cas pour certains de mes locataires.
Non 2 logements ce n’est pas forcément 2 lots. C’est toi qui décides ou non de créer 2 lots distincts.
Pour l’électricité on a déjà en effet évoqué plusieurs fois la question ici. Tu peux appliquer un forfait si tu loues en meublé mais il doit être inclus dans les charges.
Changement d’usage? Tu envisages de louer en saisonnier?
Tu souhaites revendre les appartements séparément?
Cdt,
Nina.
Bonjour, je possède à Nice un bien qui a une excellente rentabilité (3loyers de 500euros cc)car situé à 50mètres de l’EDHEC et l’été vu la proximité de l’aéroport ,est très demandé en airbnb, tout est nikel, seules l’entrée et la boite aux letrres sont communes, bref, super rapport et gestion facile, là je mets en vente car on me diagnostique un souci de santé et je veux cesser toute activité, et je me rends compte que les gens ne comprennent pas la notion « juridique »de « division ».JE m’explique, je n’ai rien divisé au sens »physique » car la chambre,le séjour et la cuisine ont des surfaces équivalentes, j’ai « juste » ajouté un coin cuisine à la chambre qui avait déjà sa salle d’eau et son WC, ajouté un coin cuisine et une salle d’eau au séjour, ajouté une salle d’eau à la cuisine que j’ai fait « réduire » en coin cuisine pour y faire l’espace de vie, toute l’électricité a été refaite pour que chaque « unité » soit indépendante (un seul compteur à mon nom et des fusibles qui mesurent la conso de chaque unité, d’origine il y avait 2fois 2compteurs d’eau (donc n’ai rajouté que 2défalcateurs) et le cahuffage est par le sol ..donc j’ai 3unités indépendantes avec porte pallière et entrée commune, donc je revends bien un seul lot comme stipulé dans l’cte d’origine, mais les gens voudraient que je marque 3lots, ceci n’est pas possible et illégal car pour avoir 3lots il faudrait une division juridique avec création de 3portes pallières+3compteurs EDF et changement de tantièmes), bref les gens voudraient le beurre+la crème et la crémière en effet non seulement la rentabilité est exceptionnelle mais ils voudraient revendre « unité » ar « unité »..LES NOTAIRES SONT POURTANT CLAIRS: tant qu’on ne fait que modifier l’intérieur de l’appart sans toucher aux murs porteurs et aux parties communes, aucune création de lot n’existe et aucune déclaration spécifique n’est à faire! je fais des baux en indiquant: logement faisant partie du lot N°X, il s’agit donc d’un bail personnel sans solidarité mais de type colocation puisque c’est quand mème une partie d’un lot qui est louée et non un lot intrinsèque; je pense avoir clarifié…au passage, j’y pense, si quelqu’un est interressé par mon bien, je le vends « pret » a louer car j’y laisse tout les meubles (TV, canapés etcetc)..BIEN a VOUS ET encore merci à NINA qui a crée ce blog!
Bonjour Relle,
Désolée pour la réponse tardive mais j’ai du gérer un projet personnel ces derniers jours (la naissance de mon fils :-)).
As-tu vendu ton appartement depuis?
Il s’agit en effet d’un lot unique, les appartements ne peuvent donc en l’état être vendus les uns indépendamment des autres. Il faudrait au préalable faire les démarches pour créer des lots distincts. Si les potentiels acquéreurs ne le comprennent pas c’est que tu n’as pas encore trouvé les bons acheteurs.
En ce qui me concerne j’utilise des baux de meublés classiques et non des baux de colocation car il s’agit de logements distincts. Je précise le numéro de l’appartement qui est identique pour les 3 logements mais je précise également studio 1, 2 ou 3 en fonction du logement. Idem pour la déclaration aux impôts.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina, félicitations (tardives mais j’étais absente plusiueurs mois), et merci pour cette réponse éclairante, bien à toi;;
Bonjour Relle,
je serais également très intéressé d’avoir votre retour d’expérience .
Avez vous avez pu vendre votre « triple » logement?
Comment avez vous fait pour le mettre en avant?
Quels ont été les principaux freins?
L’avez vous vendu à un prix équivalent à trois studios?
Merci par avance,
Julien2
Si votre appartement est toujours
Disponible je suis intéressé. .
Je suis de Nice et j envisage de me lancer dans ce type d investissement.
Merci
Bonjour Rony,
je ne suis pas assidument les messages postés sur le site mais le hasard fait que ce matin j’ai cliqué …si vous souhaitez me joindre en direct ,je pense que je suis autorisée par Nina (que je félicite encore pour son blog) à laisser mes coordonnées…utopy1@free.fr ; sinon 0658739322 de préférence entre 11het 15h)très bonne journée et peut etre à bientôt
(PS,oui l’appart est en vente car j’étais sous compromis mais les acheteurs n’ont pas eu leur prêt…donc retour à la vente)
Julien2
Bonsoir à tous,
Il y a un an j’écrivais un message sur ce forum. En 2016, j’ai réalisé une division d’appartement (un local médical de 50m2) dans lequel j’ai créé 2 studios. Il y a une seule porte d’entrée sur le palier et le hall d’entrée de l’appartement distribue les studios. J’ai entièrement équipé ces logements que je loue à la semaine ou au mois selon les opportunités. Je trouve les locataires par le bouche a oreil+le boncoin+airbnb. Je ne suis pas passé par un architecte. L’électricité et la plomberie a été réalisée par des professionnels, j’ai fait le reste avec l’aide de ma famille et d’amis bricoleurs.
Pour l’instant je n’ai pas parlé de cette transformation aux copropriétaires de l’immeuble, je dis simplement qu’il s’agit de collocation. J’ai déclaré auprès de la mairie ce logement en tant que meublé de tourisme, les locataires payent donc une taxe de séjour. J’ai mis un seul chauffe-eau, un seul compteur électrique (mais deux tableaux électrique séparés) et une boxe internet. Je paye donc toutes ces charges.
Pour l’instant je suis très satisfait. Je n’ai que quelques mois de recul mais le modèle économique semble rentable. Je suis parti sans mise de fond. J’avais emprunté 125% du prix du logement (les 25% m’ont servi à financer les travaux). Je viens d’appeler mon banquier en lui expliquant ce que j’ai fait en 2016 (business plan à l’appui) et lui ai demandé son accord pour un nouveau projet du même type.
J’ai tout de même un doute sur la revente de ce logement. D’ici quelque temps, lorsque je voudrai revendre ce logement, je ne sais pas si le fait d’avoir scindé cet appartement posera un problème au niveau du notaire ou des coproriétaires ? Je le revendrai en un seul lot car je n’ai pas envie envie de faire deux lots (beaucoup trop compliqué et trop cher). De plus je ne sais pas si la revente sera facile (qui est intéressé pour acheter ce type de logement ???)
Un grand merci à Nina pour son blog qui m’a conforté dans mon idée de départ. Je voulais dire que je peux témoigner ou répondre à vos questions si vous le souhaitez.
Julien2
Bonjour Julien,
Très intéressant ta division. Tu l’as réalisée dans quelle région?
Combien cela te rapporte en moyenne par mois? ( revenu locatif mensuel moyen – charges mensuelles (échéance prêt immobilier + échéance prêt travaux + charges + taxe foncière,…))?
Il n’y a pas de souci au moment de la revente. Il s’agit d’un lot divisé en 2 espaces de vie distincts. Ce sera précisé dans l’acte de vente. Les copropriétaires n’interviennent pas dans le processus de vente. Ce sont des investisseurs qui seront intéressés par ce type de bien. Ce qui restreint en effet le nombre d’acheteurs potentiels mais ce type de bien se vend. Il faut mettre en avant la rentabilité au moment de le revente.
Cdt,
Nina.
Bonsoir Nina,
Ces logements sont à Marseille centre (mais pas en bord de mer)
Concernant les dépenses mensuelles: remboursement de prêt+intérets 528€ + internet 10€ + assurances 17€ + taxes fonciere 60€ + CFE 20€ + charges copro 60€ + eau&électricité 40€. total dépenses = 735€.
Je loue actuellement 500€ le logement soit 1000€ au total, mais je pense augmenter ces revenus prochainement car je vais passer en location à la semaine (via Le Bon Coin + AirBnb)
A noter que je demande aux locataires en plus une taxe de séjour de 83cts/personne/nuit que je reverse à la mairie.
Julien
Bonjour Julien2,
Bravo! C’est une bonne opération qui te rapporte plus de 200 euros par mois.Avec la location saisonnière tes bénéfices devraient considérablement augmenter.
Cdt,
Nina
Bonsoir, je fais suite a mes précédents messages datés de début 2017. En 2017 j ai fait 18000€ de locations type airbnb en 24 locataires. En 2018 je devrais arriver au même total mais en seulement 8 rotations rotations. Mon total de charges annuels hors remboursement de prêts et hors impôts s élève a 4000€ En 2019 mon objectif est de louer pour 12000€ en un seul locataire via contrat de location meublé classique.
Bonjour Julien2,
Pourquoi abandonnes-tu la location saisonnière?
Tu n’as finalement pas réalisé ton 2ème investissement?
Cdt,
Nina.
Bonsoir Nina,
en 2019 je ne serai pas sur place à Marseille pour gérer le bien et je ne souhaite pas déléguer la gestion des contrats de locations. Le manque à gagner est important mais l’opération est malgré tout intéressante financièrement.
L’objectif de ce projet, qui est d’accueillir des personnes du monde entier, a été atteint. J’aime beaucoup cette activité, faire 8 contrats représente peu de travail, les paiements sont versé par bnb donc pas de problèmes de montage de dossier financement. Au final, si je fais le bilan, j’ai pris beaucoup de plaisir avec ce projet.
Le fait de passer en location annuelle me plait moins, je rentre dans un cadre plus classique, avec une vision très comptable et financière. De plus je ne sais pas si mon avenir à long terme sera à Marseille, c’est pourquoi se pose aussi la question de la vente de ce logement.
Je pense aussi à redémarrer une activité airbnb dans une autre ville. Cette fois, idéalement, les logements à louer seront directement intégrés dans ma future résidence principale.
Concernant le 2ème investissement dont je parlais en 2017, il n’a pas été réalisé pour l’instant, mais je me laisse l’opportunité de renouveler cette expérience un peu plus tard,
Bonne soirée,
Julien
Bonjour Nina,
J’ai visité un bien immobilier très intéressant qui se prête bien à la division en 2 ou 3 appartements. Cependant, le copropriétaire de l’étage du dessous m’a indiqué qu’il était contre mon projet, car les canalisations d’évacuations passent par son bureau, font déjà beaucoup de bruit, l’augmentation du nombre d’appartements pourrait augmenter la nuisance sonore, user prématurément les évacuations et augmenter le risque de dégât des eaux. Je crains qu’il me cause des ennuies si j’achète et entreprends les travaux de division.
Normalement, je n’ai pas besoin de demander l’accord à l’AG des copropriétaires pour les travaux, car :
– Pas de modification de l’aspect extérieur ou de modification des parties communes (je ne suis pas 100% sûr, quid des évacuations ? Des raccordements sur l’évacuation commune sont-ils considérés comme « modifications »?)
– Conforme au règlement de la copropriété (la division n’est pas interdite et cela ne changerait pas la destination de l’immeuble : usage d’habitation) et le PLU de la ville (en termes de stationnements)
Aux termes de l’article 9 alinéa 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »
Je me demande si les « nuisances » dont craint le copropriétaire porterait atteinte à ses droits et s’il pourrait porter plainte par la suite.
Qu’en pensez-vous ? Merci d’avance pour votre aide.
Guillaume
bonjour, je découvre votre site, j’adhère a tout ce qui est conseillé car il y a10ans j’ai réalisé la mème chose: j’ai acheté un grand 2pièces de 58m2 qui se présentait avec 3 volumes de surface quasi similaires (volume chambre/volume séjour/volume cuisine) et ,le top, 2 blocs de colonnes eau chaude /eau froide donc 2fois 2compteurs, de part et d’autre de l’appart,j’ai réalisé sans toucher à aucun mur porteur et aucune partie commune, une organisation de ces 3volumes qui me permet de louer 3unités.Une entrée communer dessert ces 3unités, chaque unité dispose d’une porte avec verrou, salle d’eu et coin kitchenette et je fais un bail meublé type « colocation » car je précise: « bail paersonnel pour cooccupation du lotX », JE n’ai demandé aucune autorisation (puisque non atteinte mur porteur etc;;;;),j’ai un compteur électrique à mon nom, 1boite aux lettres partagée, tout est déclaré aux impots (loyers, taxe d’hab des locataires etc et une taxe foncière.Jusque là sauf avis contraire de votre part ,tout me parait « NIKEL », sauf que là je mets en vente, et bien sur comme chaque fois qu’un agent immobilier survient, les problèmes avec!!j(ai bien précisé : un lot que j’ai organisé en 3 locations donc la mention de l’acte notarié devrait continuer à stipuler 2pièces/chambre/cuisin/dégagements)???me confirmez vous cela??car je n’ai pas demandé de création de lot et la pense d’ailleurs impossible mais cet agent immobilier veut à tout prix me faire écrire « 3studios » dans le compromis, et moi je refuse!ai je raison?chez le notaire, le libellé restera t il inchangé?? (en effet le code de la construction définissant une pièce de vie comme celle qui fait entre 9et 30m2, de toute façon ,selon ce critère, cela reste un 2piècesme semble t-il…que fera le notaire selon vous???j’espère en vos « lumières », merci ,bien cordialement.
Bonjour Relle,
Je ne suis pas encore passée par l’étape de vente d’un bien divisé, mais l’acte de vente doit décrire le bien mis en vente. Certes il s’agit d’un lot mais qui comporte 3 espaces de vie distincts. Cela me paraît donc normal que cela soit précisé dans l’acte de vente. Pourquoi refuses-tu que cela soit indiqué? Un autre lecteur peut-il nous faire partager son expérience sur le sujet?
Cdt,
Nina.
Bonjour Guillaume,
Je n’ai pas encore rencontré ce cas, où les canalisations d’évacuation peuvent potentiellement gêner l’un des propriétaires.
Quand tu relies un WC aux évacuations, tu n’interviens pas sur les parties communes, le branchement se fait sur les canalisations qui sont dans les parties privatives. Par contre, est-ce que le bruit généré peut être considéré comme portant atteinte au droit de ton voisin? J’avoue que là je ne saurais te le dire. Si tu rencontres déjà des réticences à ce stade du projet, je te conseillerais plutôt d’essayer de trouver un autre bien.
Je ne sais pas si des lecteurs ont rencontré ce type de problématique. Si c’est le cas j’espère qu’ils nous feront part de leur expérience.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina et merci pour cet article,
je me demandais comment tu gérais les boites aux lettres et les sonnettes ?
En te remerciant
Bonjour Hakim,
Il y a une seule boite aux lettres que les locataires se partagent. Il y a également un seul interphone qui est dans le sas d’entrée qui dessert les 3 appartements.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina a tu un modèle de beaux de colocation meubles je trouve pas j ai une colocation que va bientôt commce merci
Bonjour Kamel,
Je t’envoie le bail que j’utilise par email.
Cdt,
Nina.
Bonjour,
J’aimerais beaucoup recevoir votre exemples de bails aisi svp
Bien à vous
Katarzyna
Ps super article!
Bonjour Katarzyna,
Merci beaucoup pour l’article. Pour le bail, il s’agit du bail de colocation meublée sans clause de solidarité?
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Merci pour ton article qui m’a incité à faire pareil! J’ai acheté un immeuble de 3 lots avec de gros travaux de rénovation et « divisé » 2 des lots en 2 studios pour louer en meublé. Il y avait déjà 2 portes sur le pallier, j’ai juste condamné une ouverture qui réunissait les 2 pièces. Et bien sur, un seul compteur pour les 2. Maintenant qu’il faut que je passe à l’administratif, j’aimerais aussi beaucoup recevoir ton exemple de bail, pour être rassurée sur la façon de faire. Il faut mettre le même numéro d’appartement sur chaque bail? Pour les impôts, une fois les locataires en place, je me contente de les appeler pour leur dire qu’il y a 2 locataires à telle adresse en prenant le logement total (50 m2) ou je peux leur demander 2 taxes séparées? Merci d’avance!!!
Bonjour Vivi,
Un bail meublé classique suffit. Pour ma part, j’ai attribué un numéro à chaque appartement. J’indique donc la même adresse mais avec des numéros d’appartement différents.
Vous indiquez aux impôts le nom des locataires et la superficie occupé par chaque locataire. Je n’ai jamais fait de demande pour la taxe d’habitation? Ca a été géré par les impôts.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina, je sors également de la formation immob2A (o seban)
J’ai acheté une maison de 330m² habitable sur lequel je souhaite en faire 4 appartements.
Une fois les travaux intérieurs effectués (4 cuisines, 4 sdb , 4 WC)
Je bloque sur 1 point lié à ERDF auquel tu pourrais m’éclairer avec ton expérience:
Est ce que que je loue comme cela (1 lot cadastrale et donc 4 espaces de vie) et donc je mets des sous compteurs par appartement pour ventiler les charges. sans risque d’EDF coupe le général à un moment ?
Ou bien je dois y mettre 4 compteur EDF + 4 lignes reliant les 4 appartements mais je me pose la question s’il faut diviser mon bien en 4 lots cadastrales pour cela avec accord mairie, géomètre et notaire (place de parking pas de problème car grand jardin) pour être dans les réglés.
Car EDF me dit qu’il faut un accord de la mairie pour les pose des 3 compteurs restants, mais la mairie impose une déclaration préalable pour division.
merci de ton aide . . .
Bonjour Romain,
Dans ma division d’appartements, j’avais mis des sous-compteurs mais finalement la refacturation de l’électricité étant interdite, ils ne me seront pas utiles. L’électricité doit être intégrée dans les charges. Et dans ce cas, le forfait ne peut être revu ni à la hausse ni a la baisse.
L’autre solution est en effet de mettre des compteurs individuels par appartements.
Donc soit tu intègres la consommation d’électricité dans le forfait des charges (possible uniquement pour la location meublée) et dans ce cas pas nécessaire d’avoir des sous-compteurs. Soit tu mets des compteurs individuels.
Cdt,
Nina.
Salut Nina,
Ayant é studio en location (vide classique), je suis admiratif de ton idée de division d’un appartement !!!
j’adore !!!
et j’ai bien envie de m’y mettre .
par contre j’ai des petites questions :
Quel type de chauffage as-tu dans ces appartements?
Comment as tu évalué le montant des charges de façon forfaitaire (surtout au niveau conso électricité et eau)?
Ces charges forfaitaires sont-elles « re-évaluables » chaque année (comme des provision de charges classiques)?
Comment empêche tu les locataires d’abuser en terme des conso d’eau et d électricité?
Merci pour tes réponses !
Bonjour Mister,
Le chauffage est un chauffage collectif.
Pour les charges hors électricité, je me suis basée sur le montant des charges récupérables qui figure sur les appels provisionnels des charges.
Pour l’électricité, la première année j’ai fait une estimation approximative et j’ai réévalué l’année suivante sur la base de la consommation réelle. Mais je pense que tu peux aussi avoir une estimation sur le site d’EDF en renseignant les équipements de ton bien.
Tu peux revoir les charges à la hausse ou à la baisse pour l’année suivante mais tu ne peux pas régulariser les charges pour l’année écoulée ni à la hausse, ni à la baisse.
Pour éviter que les locataires abusent, je ne leur précise pas que les charges ne sont pas régularisées:-). Et s’il reste plus d’un an, ils n’ont pas non plus intérêt à ce que les charges augmentent l’année suivante.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Merci pour ton site et tes précieux conseils. Serait-il possible d’avoir les coordonnées de ton architecte. j’habite dans le Val d’Oise.
Merci
Fany
Bonjour Fany,
Je t’ai transmis les coordonnées de l’architecte par email.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina
peux tu stp m’envoyer les coordonnées de ton architecte s’il te plait .
merci
Allison
Bonjour Allison,
Je t’ai envoyé les coordonnées de l’architecte par email.
Cdt,
Nina.
Bonjour,
Merci pour les infos partagées sur cette page. Je prévoyais plutôt de faire de la colocation mais j’ai pour l’instant du mal à trouver un bien qui permette de faire 3 chambres pour moins de 100 000€ tout compris dans ma ville. Mais ça va peut-être venir.
Sinon, un appartement tout pourrit à rénover complètement de 84m² pour 65 000€ (sûrement bien négociable) en plein centre ville, ça se trouve très bien. Imagine le bon plan s’il permettait de faire 4 studios pour ce prix. Ou au moins 3 apparts. À condition que ça soit techniquement réaliste et financièrement intéressant une fois tous les frais inclus.
55 000€ de travaux, c’était pour quelle surface, 64m² au total ? Grosso modo, diviser 84m² tout pourris en 4 studios rutilants, ça peut me coûter dans les 1000€/m² ? Ça paraît même encore trop optimiste…
Bonjour Narvik,
Tu es dans quelle ville? Car comparés à la région parisienne, les prix des biens immobiliers sont bas.
4 studios dans 85 m2 c’est jouable et ça peut en effet être très intéressant. Et si c’est situé en centre ville, ça dépend dans quelle ville tu es mais tu peux peut être même faire de la location saisonnière.
55000 euros c’était pour une surface de 67 m2. Soit environ 820 euros le m2. Je n’avais pas de grosses rénovations à faire. C’est la division avec tout ce que ça implique qui explique le coût. Pour un appartement 800/900 euros c’est réaliste. Et ça c’est les prix de la région parisienne. En province à mon avis ça peut être moins cher :-).
Cdt,
Nina.
Merci pour les infos et la réponse !
Je suis à côté de Valence et il y a des prix assez bas mais comme souvent, on trouve surtout les opportunités intéressantes lorsqu’il y a de la rénovation à faire, et toute la question est de juger si cela vaut le coup.
Donc 820€/m², c’est pour une division + rénovation légère + meubles si je comprends bien. Je suis en train de chercher architectes et décorateurs pour faire les choses bien et voir si une affaire peut être bonne ou non. Mais si la rénovation est un peu plus lourde, le prix doit vite monter.
Merci encore !
Bonjour Narvik,
Si t’as fait établir des devis, je serais curieuse de connaître le coût des travaux au m². Je pense qu’il doit y avoir un écart important des prix entre la région parisienne et la province. J’ai même envisagé un moment de faire réaliser mes travaux par une entreprise localisée en province.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina, et merci pour le partage,
Lorsque vous avez rempli les formulaires H2 pour les deux appartements sur le même lot, avez vous joint le formulaire R ? C’est normalement au syndic de l’immeuble de le remplir, et il faut le joindre avec les H2.
Par avance merci,
Bonjour Vincent,
Je n’ai pas rempli de formulaire R. Je ne connais pas ce formulaire. A quoi il correspond?
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Merci de votre réponse.
Sur le formulaire H2, il est indiqué ceci (page 4) : « En outre, une déclaration récapitulative modèle R
devra être souscrite pour l’ensemble de l’immeuble ».
Cdt
Bonjour Vincent,
Oui en effet c’est indiqué au dos du formulaire. Je t’avoue que je n’avais pas relevé. Les services publics ne m’ont jamais réclamé ce formulaire. Il n’est d’ailleurs même pas disponible sur le site des impôts.
Cdt,
Nina.
Bonjour il faudrait regarder sur leboncoin il y a pleins de décoratrice et d’architectes j’ai déjà fait le test et c’est moins cher
Bonjour Kamel
J’ai déjà fait des demandes et ils semblent découvrir la division de maison telle que présentée par Nina !
cdlt
Bonjour Fany,
En fait je n’ai pas pu trouver un architecte qui avait déjà réalisé une division (c’était le cas de mon premier architecte).
J’ai donc privilégié des architectes qui avaient une expérience dans la rénovation lourde.
Cdt,
Nina.
Bonjour Kamel,
Merci pour les conseils.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Belle réalisation et bon choix d’optimisation financière.
Je voudrais juste revenir sur la division en plusieurs unités.
normalement: Même location meublé le locataire doit avoir le droit de choisir son fournisseur d’énergie (un seul compteur pour plusieurs unités = pas bon), et il est interdit de revendre ou refacturer de l’électricité (sous compteur = pas bon).
Le seul moyen est de faire un « package » des charges d’utilisation de la location au forfait (eau+elec+ gaz éventuellement) pour chaque unité, mais sans refacturation possible si consommation en hausse.
il est seulement possible de refacturer aux locataires les charges des parties communes.
Je veux bien votre avis (ou d’autre) sur ce point svp.
Cordialement.
Bonjour Alexandre,
J’avoue que je ne m’étais jamais vraiment penchée sur la question de la refacturation de l’électricité.
En meublé, il est possible de fixer le montant des charges forfaitairement ou au réel. J’avais opté pour le montant forfaitaire car cela me semblait plus simple à gérer.
Après recherche sur la question de la refacturation, il semble que ce soit le seul choix possible si vous disposez d’un seul compteur ou d’un compteur et de sous-compteurs. Car en effet, il est interdit de refacturer de l’électricité.
En ce qui me concerne, je devrai modifier mes contrats de location. Car je stipulais le montant forfaitaire des charges hors électricité et dans les conditions particulières, je précisais le montant forfaire pour la consommation d’électricité. Mais celui-ci doit apparemment être inclus dans le montant forfaitaire des charges.
J’avais en outre précisé que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères serait à la charge du locataire (même si en réalité je ne l’ai jamais fait payer).La taxe d’enlèvement des ordures ménagères doit également être intégrée dans le montant forfaitaire des charges.
En outre, il ne doit en effet pas avoir de régularisation ni à la hausse ni à la baisse pour la consommation électrique. Sur ce coup là, c’est moi qui ai été perdante. Car la première année, j’avais du estimer le montant pour la consommation électrique mais je l’avais surestimé. J’ai donc régularisé l’année suivante à la baisse et ai donc remboursé la différence aux locataires. En fait, je n’y étais pas obligée :-).
J’en conclu donc que dans le cas d’une division, soit on pose des compteurs individuels pour chaque logement et on choisit entre le montant forfaitaire ou au réel pour les charges. Soit on ne garde que le compteur général, et dans ce cas on applique un montant forfaitaire pour les charges incluant la consommation électrique. La pose de sous-compteurs n’a donc aucun intérêt.
Est-ce que les autres lecteurs partagent mes conclusions sur le sujet?
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina je je me pose la question concernant les montant des charges imaginons un locataire consomme plus que l’autre vous faite comment pour savoirsavoir exact vous facturer chaque mois les même montant exemple 40€/d électricité aussi je voudrais savoir les toilettes vous avez aimé broyeur est-ce que ils sont solide !!! Merci
Bonjour Kamel,
Les charges sont forfaitaires, elles ne sont pas fonction de la consommation réelle. Pour les charges autres que l’électricité j’ai réparti les charges récupérables en fonction de la superficie des logements. Pour l’électricité, j’applique le même montant, les appartements étant de taille et conception assez proches.
J’ai installé un sanibroyeur dans un des appartements en 2012. Il fonctionne encore. Je n’ai jamais eu de problèmes de fonctionnement. Je l’ai fait entretenir récemment par un plombier car il commençait à être un peu bruyant. J’ai lu beaucoup de choses sur les sanibroyeurs quand j’ai décidé de réaliser la division notamment qu’ils étaient très bruyants. Mon architecte m’avait rassuré en me disant que c’était révolu et que maintenant il était possible de trouver des sanibroyeurs très peu bruyants. C’est le cas du modèle choisi par mon architecte.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Merci pour ta réponse. J’ai un projet sur le partage d’une propriété (mon logement principal + 4 locatifs avec entrée séparée) et donc n’ayant pas de compteur individuel pour chaque unité je passe au forfait tout inclus, un peu sur le même principe de location d’une chambre chez l’habitant.
à voir ce que ça va donner.
Bonne continuation dans tes projets.
Alexandre
Bonjour Alexandre,
Merci. Bonne continuation à toi également. Dans quelle région se trouve ton investissement?
T’en es où de ton projet?
Cdt,
Nina.
Bonjour il faut mètre des sous compteur dans chaque studios
Bonjour Kamel,
Voir ci-dessous ma réponse à Alexandre à ce sujet.
Envoyé le 28/06/2016 à 22 h 01 min | En réponse à Alexandre.
Bonjour Alexandre,
J’avoue que je ne m’étais jamais vraiment penchée sur la question de la refacturation de l’électricité.
En meublé, il est possible de fixer le montant des charges forfaitairement ou au réel. J’avais opté pour le montant forfaitaire car cela me semblait plus simple à gérer.
Après recherche sur la question de la refacturation, il semble que ce soit le seul choix possible si vous disposez d’un seul compteur ou d’un compteur et de sous-compteurs. Car en effet, il est interdit de refacturer de l’électricité.
En ce qui me concerne, je devrai modifier mes contrats de location. Car je stipulais le montant forfaitaire des charges hors électricité et dans les conditions particulières, je précisais le montant forfaire pour la consommation d’électricité. Mais celui-ci doit apparemment être inclus dans le montant forfaitaire des charges.
J’avais en outre précisé que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères serait à la charge du locataire (même si en réalité je ne l’ai jamais fait payer).La taxe d’enlèvement des ordures ménagères doit également être intégrée dans le montant forfaitaire des charges.
En outre, il ne doit en effet pas avoir de régularisation ni à la hausse ni à la baisse pour la consommation électrique. Sur ce coup là, c’est moi qui ai été perdante. Car la première année, j’avais du estimer le montant pour la consommation électrique mais je l’avais surestimé. J’ai donc régularisé l’année suivante à la baisse et ai donc remboursé la différence aux locataires. En fait, je n’y étais pas obligée :-).
J’en conclu donc que dans le cas d’une division, soit on pose des compteurs individuels pour chaque logement et on choisit entre le montant forfaitaire ou au réel pour les charges. Soit on ne garde que le compteur général, et dans ce cas on applique un montant forfaitaire pour les charges incluant la consommation électrique. La pose de sous-compteurs n’a donc aucun intérêt.
Est-ce que les autres lecteurs partagent mes conclusions sur le sujet?
Cdt,
Nina.
Bonjour Kamel,
Voir ci-dessous ma réponse à Alexandre à ce sujet.
Envoyé le 28/06/2016 à 22 h 01 min | En réponse à Alexandre.
Bonjour Alexandre,
J’avoue que je ne m’étais jamais vraiment penchée sur la question de la refacturation de l’électricité.
En meublé, il est possible de fixer le montant des charges forfaitairement ou au réel. J’avais opté pour le montant forfaitaire car cela me semblait plus simple à gérer.
Après recherche sur la question de la refacturation, il semble que ce soit le seul choix possible si vous disposez d’un seul compteur ou d’un compteur et de sous-compteurs. Car en effet, il est interdit de refacturer de l’électricité.
En ce qui me concerne, je devrai modifier mes contrats de location. Car je stipulais le montant forfaitaire des charges hors électricité et dans les conditions particulières, je précisais le montant forfaire pour la consommation d’électricité. Mais celui-ci doit apparemment être inclus dans le montant forfaitaire des charges.
J’avais en outre précisé que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères serait à la charge du locataire (même si en réalité je ne l’ai jamais fait payer).La taxe d’enlèvement des ordures ménagères doit également être intégrée dans le montant forfaitaire des charges.
En outre, il ne doit en effet pas avoir de régularisation ni à la hausse ni à la baisse pour la consommation électrique. Sur ce coup là, c’est moi qui ai été perdante. Car la première année, j’avais du estimer le montant pour la consommation électrique mais je l’avais surestimé. J’ai donc régularisé l’année suivante à la baisse et ai donc remboursé la différence aux locataires. En fait, je n’y étais pas obligée :-).
J’en conclu donc que dans le cas d’une division, soit on pose des compteurs individuels pour chaque logement et on choisit entre le montant forfaitaire ou au réel pour les charges. Soit on ne garde que le compteur général, et dans ce cas on applique un montant forfaitaire pour les charges incluant la consommation électrique. La pose de sous-compteurs n’a donc aucun intérêt.
Est-ce que les autres lecteurs partagent mes conclusions sur le sujet?
Cdt,
Nina.
bonjour est il plus preférable de mettre un lit une ou deux place ? merci
Bonjour Patis,
Je mets systématiquement des lits 2 places dans mes locations, même dans les studios.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina vous avez fait comment pour le électricité vous avez mis des sous compteur et les chargé … aussi je voudrais poser une question pour les toilette broyeur … Merci
Bonjour Kamel,
Pour les compteurs, tu peux voir ma réponse ci-dessous à Alexandre.
Quelle est ta question pour le sanibroyeur?
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina merci d’avoir répondu je parle au niveau de de la solidité du broyeur dans tes appartement dans les toilettes est-ce qu’il sont solides ou fragile as-tu déjà remplacé un 1 merci
Kamel,
Comme je le disais dans mon précédent message, je n’ai pas eu à remplacer mon sanibroyeur depuis son installation en 2012. Il faut penser à expliquer aux locataires qu’ils ne peuvent jeter que du papier dans les toilettes.
Cdt,
Nina.
Merci beaucoup Nina d avoir répondu a ma question dit pourquoi t a pas recomanmce sur une division sur un appartement si moi cher que une maison
Bonjour Nina,
Super blog j’ai énormément appris !
J’ai une question à laquelle je n’ai pas encore trouvé de réponse.
Je souhaites acheter un appart de 131 m2 et y faire un studio de 35 m2 afin de le louer.
Est-ce que les travaux effectuer pour le studio (cuisine / salon / fenêtre à changer) sont deductibles des revenu foncier ?
Merci d’avance !
Anthony
Bonjour Anthony,
Les travaux peuvent être soient déduits soient amortis (pour ceux qui ne peuvent être déduits).
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Merci pour ton retour cependant j’ai une autre question,
Savez vous si je peux également amortir les mur et déduire les frais d’intérêt de mon prêt ( au prorata de la surface ?)
Merci d’avance
Anthony
Bonjour Baumert,
C’est pour moi le principal intérêt de la location meublée d’un point de fiscal: la possibilité d’amortir le bien lui-même. Ceci à condition d’opter pour le régime réel simplifié.
Les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus locatifs.
Si tu n’utilises qu’une partie du bien, je pense qu’effectivement il faut ramener le tout au prorata de la surface utilisée pour la location.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Je suis d’accord sur le principe, cependant je ne vais pas créer 2 lots dans mon appartement (un seul prêt principale pour l’achat). De ce fait, j’ai du mal à trouver une réponse à ma demande.
Je vais acquérir un appartement dans lequel je voudrais faire une partie locative (studio de 35m²).
En déclarant au réel, puis-je déduire au prorata les frais d’intérêt du prêt principal ? Egalement, puis-je amortir au prorata les murs de la partie locative ?
Cordialement,
Anthony
Bonjour Anthony,
A faire confirmer par un comptable mais pour moi oui, tu peux déduire l’ensemble des charges et faire l’amortissement au prorata de la surface dédiée à la location meublée.
Cdt,
Nina.
Bonjour , tout d’abord merci pour partager votre expérience et cette montagne d’information.
Je voudrais savoir, dans le cas d’un achat de plateau nu ou l’on crée 2 logements ou plus les travaux effectués peuvent ils être déduits des revenus fonciers ?
Cordialement.
Bonjour Antoine,
Dans le cas de la location meublée, tu peux déduire l’ensemble des charges et les travaux. Tu peux même amortir le bien lui-même. Ce qui permet de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années même quand tu gagnes de l’argent avec tes investissements. C’est le principal avantage fiscal de la location meublée, avantage très peu connu.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina, merci du retour.
Je vais plutôt faire de la location nue de t2 ou t3 car je n’habite pas dans une zone où la location meublée est bien recherché je pense.
Saurais tu si les travaux peuvent être aussi déduits des revenus fonciers?
Bonjour Antoine,
Pour la location nue tous les travaux ne sont pas déductibles.
Les dépenses déductibles sont les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Pour les travaux de transformation, tout dépend de la nature des travaux réalisés.
Cdt,
Nina.
Et si je trouve un immeuble avec des appartements meublés qui sont déjà loués que puis-je déduire des revenus fonciers exactement ?
Merci beaucoup.
Bonjour Antoine,
Tu peux déduire toutes les charges y compris les travaux et surtout tu peux amortir le bien lui-même.
Cdt,
Nina.
Bonjour,
La division d’un appartement ou d’une maison en différents lots peut être réalisé « discrètement », comme cela semble le cas ici.
On voit pas mal d’investisseurs sur Internet qui font ce genre d’opération, mais en théorie, il faut le faire conformément au code de l’urbanisme et dans le cas d’une copropriété, celle-ci peut s’y opposer, au titre de la destination de l’immeuble. En effet, un immeuble avec 10 apparts de 5 pièces qui se transforme en 50 studios change un peu l’ambiance dans l’immeuble.
Quand à la mairie (et au code de l’urbanisme), elle peut être alertée de la division par la question de la taxe d’habitation. L’EDF peut aussi bloquer à la création de compteurs pour chaque lot.
Quant à la revente, elle peut être compliquée de cet fait.
Bref, une superbe machine à claques.
La solution pour contourner le problème est la colocation. Dans son cas, une autre solution était de louer 3 chambres au lieu de 2, avec un revenu moindre mais des travaux moindre également.
Bonjour,
Je suis fortement étonné de vos remarques, à partir du moment ou le règlement de la copropriété ne l’interdit pas je ne vois pas pourquoi celle-ci peut s’y opposer ??
De plus, vous parlez de la taxe d’habitation, mais il me semble qu’elle est calculée selon les m2 et donc dans ce cas précis les m2 restent inchangés donc la taxe foncière restera logiquement la même surtout que nous parlons d’un seul et unique lot.
Pour la colocation, je suis effectivement d’accord avec votre réflexion mais faut-il encore qu’il y ait une demande dans ce domaine.
Bonjour Julien,
En effet c’est le règlement de copropriété qui fait foi.
La taxe d’habitation sera payée par chaque locataire en fonction des m2 occupés.
Par contre j’ai eu la surprise de voir ma taxe foncière augmenter. La réponse des impôts: « La création de 3 appartements engendre une augmentation de la valeur locative par rapport à un appartement. De fait, l’augmentation de la valeur locative entraîne une augmentation de la taxe foncière ».
Pour la colocation, je suis entièrement d’accord. D’ailleurs l’une des raisons qui m’a fait opter pour la division c’est qu’à l’époque je n’étais pas convaincue qu’il y avait une demande pour la colocation à Bezons. J’ai sauté le pas avec l’arrivée du tramway fin 2012.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Tout abord un grand merci pour nous partager ton expérience et pour toutes les informations que tu nous fournit.
Concernant l’augmentation de la Taxe foncière, serais-tu de combien elle a augmentée ?
Bonjour Julien,
Les propriétaires précédents payaient un peu moins de 800 euros. J’ai payé 1489 euros pour la taxe foncière 2015. Soit près de 700 euros d’augmentation. Presque le double.
Cdt,
Nina
Bonjour,
Dans mon cas, rien n’a été fait « discrètement » comme vous l’indiquez.
Comme vous le dites vous même à partir du moment où vous faites les choses conformément au code de l’urbanisme et dans le respect du règlement de copropriété rien ne s’oppose à votre projet de division.
Rien ne vous oblige à informer le syndic à partir du moment où vous ne touchez pas aux murs porteurs et à l’aspect extérieur de l’appartement. Je n’ai donc pas informé le syndic et les copropriétaires de mes travaux. Quand ils l’ont su (par d’autres voies) ils ont souhaité vérifier que les choses avaient été faites correctement ce qui est normal et m’ont demandé à visiter les appartements. Ce qui a été fait.
Après mes travaux, j’ai envoyé le formulaire H2 aux impôts pour déclarer les 3 locataires. Ils reçoivent chaque année leur taxe d’habitation. Concernant la mairie ils en sont peut être informés par le biais des impôts mais rien ne vous oblige à les informer.
L’une des raisons pour lesquelles j’ai créé ce blog c’est parce qu’on lit tout et n’importe quoi sur les forums. Des choses qui peuvent des fois décourager ceux qui souhaitent se lancer. Ici j’essaie d’être le plus concrète possible en vous parlant de projets que j’ai réalisés. A vous de vous faire votre opinion.
Quelques rappels ci-dessous:
– Ne vous lancez pas dans un projet de division sans avoir pris connaissance du règlement de copropriété et du PLU.
– Concernant la copropriété:
Il faut vérifier dans le règlement de copropriété que rien ne s’oppose à la division.
Si vous ne touchez pas aux murs porteurs et à l’aspect extérieur de l’appartement et si vous ne touchez pas aux installations communes, vous n’avez aucune autorisation à demander à la copropriété ou au syndic. Vos travaux doivent bien entendu être réalisés dans le respect de la copropriété (pas de branchement sauvage…).
– Concernant la mairie ou les impôts
Vous devez vérifier que votre projet est conforme au PLU, concernant les places de parking notamment. La création de places de parking n’est toutefois pas obligatoire dans tous les cas même dans le cas de création de lots. Dans certaines villes, la création de places de parking n’est pas obligatoire si vous n’augmentez pas la surface habitable.
Déclarer vos locataires aux impôts avec le formulaire H2 pour le paiement des taxes d’habitation. Cela entraînera également une augmentation de votre impôt foncier.
Evidemment vous n’êtes pas à l’abri d’un copropriétaire qui aura décidé de vous embêter ou d’un agent de mairie ou des impôts un peu zélé, mais si vous respectez les points ci-dessus rien en principe ne s’oppose à votre projet de division. Ce n’est pas la peine non plus de crier sur les toits que vous réalisez un projet de division.
Pour le compteur EDF je ne sais pas dans quels cas ils peuvent bloquer la création de compteurs. Je n’ai pas encore été dans ce cas. Mais dans le cas d’une division sans création de lots, des sous-compteurs suffisent.
Pour la revente en effet, si vous faites une division sans création de lot, vous devrez soit revendre à un investisseur, soit réaliser des travaux pour remettre l’appartement en configuration initiale ou pour créer des lots. Mais si vous avez réalisé une division avec création de lots distincts vous pouvez tout à fait revendre un ou plusieurs appartements séparément et vous faire une très bonne plus-value en passant.
La colocation peut en effet dans certains cas être une très bonne solution. Aujourd’hui ma colocation est l’investissement qui me rapporte le plus. Mais faut-il encore avoir l’espace et la configuration qui permettent de créer le nombre de chambres suffisant pour rendre l’opération rentable. Dans l’appartement où j’ai réalisé la division, la colocation avec 2 chambres n’aurait pas permis de dégager un bénéfice. Mais j’aurais éventuellement pu créer une 3ème chambre en réalisant des travaux pour reconfigurer l’appartement.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Belle réalisation et bon choix d’optimisation financière.
Je voudrais juste revenir sur la division en plusieurs unités.
normalement: Même location meublé le locataire doit avoir le droit de choisir son fournisseur d’énergie (un seul compteur pour plusieurs unités = pas bon), et il est interdit de revendre ou refacturer de l’électricité (sous compteur = pas bon).
Le seul moyen est de faire un « package » des charges d’utilisation de la location au forfait (eau+elec+ gaz éventuellement) pour chaque unité, mais sans refacturation possible si consommation en hausse.
il est seulement possible de refacturer aux locataires les charges des parties communes.
Je veux bien votre avis (ou d’autre) sur ce point svp.
Cordialement.
Bonjour Nina
Bravo pour votre projet vous avez su bien exploiter tous les mètres carrés de cet appartement mais je me posais une question concernant la division de ces trois lots en studio vous dites que vous avez trois locataires chaque locataire pour un studio je voulais savoir si chacun de vos locataires pouvaient faire une demande d’APL et si oui comment devait voulais les déclaré quelles sont les documents à fournir et concernant le bail vous faites trois Baux séparé ou un bail en collocation
Bonjour Jelloul,
Merci.
Chaque locataire peut faire une demande d’APL. Certains des locataires en ont déjà bénéficiée.
Après les travaux j’ai déclaré les 3 logements avec un formulaire H2.
Les locataires font leur demande de façon classique en précisant le numéro du studio qu’ils louent.
Chaque locataire signe un bail de location meublée classique.
Cdt,
Nina.
Bjr Nina voilas en 2012 j ai construit ma maison individuelle. Mais comme on trouver que c étais trop grand pour nous je l est diviser en 4 logement de 43 mètre carré. J en ai gardé un logement pour moi et j ai louer les 3 autres en meubler mais la mairie ma convoquer en me disant que ya des voisin se sont plein ke j ai fais des apartement alors je voulais savoir ce que je risquer en plus je les ai déclarer au impôt car il m ont dit de remplir 4 h2 ce ke j ai fais .Merci j atent une réponse si possible
Bonjour Hakim,
Est-ce que le PLU autorise la division? Si oui, as-tu respecté les conditions (nombre de parking,…). Si oui, en principe tu n’as rien à craindre. Les voisins peuvent se plaindre mais si tu n’es pas dans l’illégalité en principe tu ne risques rien surtout si t’as fait t’as déclaration aux impôts.
Cdt,
Nina.
Bonjour, oui Bernard, je pense qu’il y a une confusion en raison du terme « division » utilisé, en effet il s ‘agit d’un lot réaménagé en 3 unités de vie mais cela reste un lot puisqu’il n’y a pas eu création de 3portes palières, ni de 3compteurs, de fait il s’agit d’une colocation avec 3baux (en effet en colocation on ppeut faire un bail commun avec clause de solidarité ou des baux séparés sans clause de solidarité, de fait il s’agit juridiquement d’un seul lot (revente) en colocation, pour que la « division » soit juridique, il aurait fallu créer 2autres portes palières, 2autres compteurs EDF et informer le syndic (après AG)pour modifier la répartition des tantièmes, mon notaire m’avait très bien expliqué cela ! sinon tous ceux qui créent une salle d’eau en plus dans leur appart seraient « taxés » d’avoir divisé;;;etc, de plus selon le code de la construction, une pièce est considérée comme telle pour une surface comprise entre 9 et 30m², donc réunir un séjour de 23m²et une cuisine de 8m² requalifie l’appart en 2pièces (en effet surface de plus de 30m²=2pièces, alors qu’avant de les réunir il s’agissait d’un 1pièce (séjour =1pièce, mais cuisine inférieure à 8m²=0pièce), donc en fait réunir est comme « diviser »…bref juridiquement le réaménagement effectué par NINA est une colocation ,pas une division.
Bonjour nina,
Dans mon projet de division d’appartement de 58m2, l’idée serait de le séparer pour faire un studio d’environ 20m2 et un t2 d’environ 35m2 ou nous vivrions avec mon amie (ou pour le mettre en location aussi). Du coup si tu as qq petits conseils je suis preneur et aussi :
.J’aimerais savoir, comment as-tu constitué ton dossier bancaire pour mettre toute les chances de ton coté afin d’obtenir le financement ? Vu qu’on serait un peu juste pour le financement on voudrait se servir du rendement de la location du studio pour montrer à la banque que le financement passerait, ca se fait ca ?
.Pourrais-tu me dire à combien ca t’es revenu à peu près par poste (cuisine, sdb, sol, peinture, cloisonnement, ameublement) pour l’estimation des travaux ? merci
Bonjour Steven,
Tu devrais dans un premier temps faire établir un devis soit en consultant directement des entreprises soit en passant par un architecte.
Moi j’ai choisi de faire appel à un architecte pour être sûre de faire les choses dans les normes notamment en ce qui concerne la sécurité mais ce n’est pas obligatoire.
Tu dois également faire estimer tes futurs loyers par au moins 2 agences immobilières.
Je te conseille ensuite de préparer un tableau Excel dans lequel tu feras le bilan de ton projet. Tu listes les charges et les revenus locatifs pour calculer le bénéfice de l’opération. Regarde la vidéo que j’ai publié qui s’intitule « Investissement immobilier – Comment savoir si vous avez trouvé la bonne affaire? ». J’indique comment calculer le bénéfice d’un projet immobilier. Tu peux présenter ce tableau à la banque. C’est ce que j’ai fait dernièrement pour le projet sur lequel je travaille actuellement. Si ton projet est bénéficiaire et que ton taux d’endettement ne dépasse pas les 40% (les banques vont jusqu’à 40% pour un investissement locatif) il n’y a pas de raison que ça ne passe pas.
Par poste je n’ai pas le détail actuellement sous la main mais le coût des travaux a été de 55000 euros pour les 3 appartements. Pour l’ameublement, tu peux consulter mes 2 articles ci-dessous. Tu y trouveras une liste des équipements et meubles avec leurs prix.
– Quels équipements et quel budget pour la location meublée?
– Quels équipements deviennent obligatoires pour la location meublée?
Cdt,
Nina.
/
, tu as un modèle de fichier Excel
Bonsoir Nina
Je me suis rendu dans un magasin pour acheter le compteur modulaire et le vendeur ma pas conseiller de poser un compteur pour création espace indépendant en connaissance de cause il a eu des problème avec un parent d’étudient qu il lui on refusé de réglé l’électricité pendant des mois il a perçu sont loyer et l’eau et pour l’électricité il le menacé avec un document EDF même pour le meuble avec forfait pour charge il faut se basé sur le compteur du lot et non sur compteur modulaire.
Je ne sait plu quoi faire !
Merci d’avance pour tout les réponses Daniel
Bonjour,
En ce qui me concerne, les aspects techniques ont été gérés par l’architecte et l’entrepreneur. J’ai un tableau électrique pour chaque locataire avec un sous-compteur (je ne saurais te dire s’il s’agit d’un compteur modulaire ou pas).
Les locataires payent un forfait mensuel que j’adapte en fonction de la consommation de l’année précédente. C’est indiqué dans le contrat dans les clauses particulières. Si c’est correctement expliqué au locataire et précisé dans le contrat il ne doit pas y avoir de problème.
Lors de l’état des lieux d’entrée je relève le compteur général et le sous-compteur.
Il n’y a jamais eu de problème avec les locataires jusqu’ici.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Merci beaucoup pour toute tes réponses et ton suivi, j’ai trois questions :
1) y-a-t-il un paragraphe spécifique dans le règlement de copropriété pour vérifier la possibilité de division ? et surtout tu nous as fait part que la copropriété à demander la visite mais ne t’ont-ils pas demander un dévaluation des charges pour prétexte qu’il va y avoir plus d’occupant donc plus de consommation ?
2) ton prêt pour les travaux, était-il englobé dans celui du bien ou séparé (quel %) ?
3) sachant que les surfaces des trois appartement étaient petites, n’as-tu pas eu de mal à les louer à 700 € ?
Cordialement
Bonjour Julien,
1) Il y a un paragraphe dans les règlements de copropriété qui s’intitule quelque chose comme « usage des parties privatives ». Ca devrait être là dedans. En ce qui me concerne c’est l’architecte qui a fait ce type de vérification lors de l’étude de faisabilité.
Non je n’ai pas eu de réévaluation des charges. Ca n’a pas du tout été abordé. Je n’y avais même jamais pensé jusqu’à aujourd’hui.
2) J’ai fait la demande de prêt travaux après la demande de prêt immobilier. Ca a d’ailleurs été une erreur de débutant qui m’a fait perdre du temps. Il faut faire faire les devis travaux dès que vous avez signé votre compromis et faire les 2 demandes en même temps.
3)Non je n’ai pas de mal à les louer. Les appartements sont décorés avec goût, entièrement équipés et meublés, sont situés à 2 minutes de la station de tramway et à 12 minutes en tramway de La Défense.
Cdt,
Nina.
bonjour nina,
c’est possible d’avoir le contact de ton architecte stp merci
Bonjour Steven,
Je t’ai envoyé les coordonnées par email.
Cdt,
Nina
Bonjour Nina,
Je connais très bien Bezons puisque j’y habite. Qu’est ce que la ville a beaucoup changé et continue de changer depuis l’arrivé du tram. Bravo, tu as eu un très bon flair et très belle opération…
Je souhaite aussi me lancer dans la division + location meublée mais j’avoue que j’ai du mal à trouver mon bien et également un pro de confiance. D’ailleurs pourrais je avoir les coordonnées de ton architecte s’il te plaît? Aussi à quel moment tu l’associes au projet (lors des visites, contre visites ou après signature du compromis)?
Cdlmt,
Bonjour Basiliam,
Je t’ai envoyé les coordonnées de l’architecte par email.
Je fais appel à l’architecte dès le choix du bien donc avant la signature du compromis pour la réalisation d’une étude de faisabilité qui va permettre de valider la faisabilité technique et financière (chiffrage grosse maille) du projet.
Cdt,
Nina.
Merci Nina; j’ai bien reçu ton mail… Toutes mes félicitations pour l’heureux événement 😉
Merci Basiliam.
Bonjour Nina
Et il possible de louer en meublé avec un contrat meublé et dans un l’autre espace indépendant sans création de lots loue en saisonnier avec bail saisonnier en toute légalité une foi déclarer en mairie et non au syndic.
Faut il demander au syndic une autorisation !
Daniel
Bonjour Daniel,
Je ne vois pas ce qui empêcherait de louer un des appartements en contrat meublé et l’autre en saisonnier. Je ne connais en tout cas aucun texte qui s’y oppose. J’ai un appartement qui vient de se libérer et j’ai envisagé cette possibilité. Mais je vais devoir dans les prochaines semaines rechercher un financement pour ma future acquisition et je pense que ce n’est pas le moment de me lancer je préfère rassurer les banques avec un bail classique. Mais j’envisagerai à nouveau cette option dans quelques mois.
Pour la location meublée aucune autorisation du syndic n’est nécessaire. Pour la location saisonnière, il faut vérifier dans le règlement de copropriété qu’il n’y a pas de restriction au changement d’usage.
Cdt,
Nina.
bonjour nina, c’est un peu par hasard que je suis tombé sur ton blog et j’en suis très content! c’est super ce que tu réalises.
J’aimerais réalisé le mm type d’opération. Je vais prochainement signé un bien et la question qui se pose actuellement c’est comment diviser l’appartement et l’estimation des travaux.
Du coup si tu pouvais éclaircir certaines de mes zones d’ombre ca serait cool.
A savoir : comment tu as choisi ton architecte (si t’en as vu avec plusieurs avant d’en choisir un)
combien ca t’as couté de faire appel a ses services et pour quelles prestations?
dans l’attente de te relire merci
Rebonjour Steveng ,
Avant de travailler avec l’architecte avec qui je travaille actuellement, j’avais fait appel à un architecte pour un projet de rénovation à Montmorency (dans le 95). J’ai été très déçue de sa prestation car il avait largement sous-estimé le montant des travaux à réaliser. Et beaucoup de points techniques avaient été négligés. Je l’avais trouvé sur Internet et j’avais cherché un architecte qui habite la région.
L’architecte avec qui je travaille aujourd’hui je l’ai également trouvé sur Internet en faisant des recherches par mots clés. C’est le seul que j’avais trouvé à l’époque qui evoquait sur son site un projet de division sur lequel il avait travaillé. Je fais surtout appel à lui pour les aspects techniques.
Pour tes autres questions j’ai repondu dans le précédent commentaire.
Bonjour Nina.
Très beau travail. Juste une petite question : pourquoi ne pas avoir augmenter ta durée de credit dans le but de faire du gains, aussi avec la colocation de 2 chambres ?
Tu arrives à comprendre ma question ?
Dsl si je ne suis pas bien clair.
Autre chose, dois tu payer une taxe de stationnement du coup ?
Bonjour Bénard,
Non pas de taxe de stationnement à payer car il n’y a pas eu de création de lots. Et même en cas de création de lots, le PLU de la ville de Bezons n’exige pas de places de parking dans l’ancien quand il n’y a pas d’augmentation du SHON (Surface Hors Œuvre Nette).
Bonjour Bénard,
Je ne suis pas sûre d’avoir compris ta ou tes questions mais je vais essayer de répondre :-).
Concernant la durée du crédit, j’ai obtenu le maximum que la banque a voulu m’accorder à savoir 20 ans. C’est la durée que les banques proposent généralement pour les investissements locatifs. J’ai tenté d’obtenir 25 ans mais au vue de ma situation (je suis consultante indépendante et je venais tout juste d’avoir mon 3ème bilan) je ne suis generalement pas en position de force pour négocier. Ca répond du coup je pense à la 2ème partie de ta question à savoir qu’avec cette durée de crédit et la mensualité qui va avec, la colocation de 2 chambres n’aurait pas permis de dégager un bénéfice.
Quand compte tu ouvrir ta formation?
J’ai hate
Bonjour Duby,
J’ai une bonne nouvelle à partager avec vous aujourd’hui, j’ai signé vendredi dernier le compromis pour le bien qui j’espère me permettra de réussir le défi que je me suis lancée il y a 6 mois à savoir doubler mes revenus locatifs.
C’est une maison que j’espère diviser en plusieurs appartements avec la création de lots distincts.
Je souhaite profiter de cette expérience pour étoffer la formation que vous me réclamez de plus en plus ici. Je publierai dans les prochains jours un article pour vous en dire plus sur ces projets.
Je ne suis pas très réseaux sociaux mais je vais tenter de publier régulièrement sur la page Facebook du blog pour vous permettre de suivre étape par étape la réalisation de ce projet de division.
Bonne journée.
Nina
Salut Nina,
je suis actuellement en plein projet de division d’un appartement de 50 m2 en deux petit F2.
Je pense faire de la location meublé des deux F2 et ton site est vraiment une source d’information pour moi.
J’ai cependant deux questions:
Je pense revendre ce bien d’ici 5 ans et ma question porte sur la taxe sur les plus value.
Ce logement pourra t ‘il être considéré comme ma résidence principal si j’occupe un des deux espaces independants ? Imaginons que je loue les deux espaces de vie indépendant pensez vous que je serais taxé comme pour une habitation secondaire ?
– Pensez vous que les copropriétaire peuvent s’opposer à mon projet d’une manière ou d’une autre ?
Bonjour Sami,
S’il s’agit d’un seul lot et qu’il constitue ta résidence principale à mon avis tu ne paies pas d’impôt sur la plus value à la revente du bien même si tu loues une partie de ton logement. C’est un peu comme les personnes qui font de la location saisonnière dans leur résidence principale. Si un lecteur a été dans ce cas ou s’y connaît sur ce sujet je veux bien qu’il confirme.
Si tu loues l’ensemble et que le logement ne constitue pas ta résidence principale, la taxe sur la plus value sera en effet de 34,5%.
Tu peux aussi mettre l’ensemble en location et revenir y habiter quelques mois avant la mise en vente, le temps de le déclarer comme ta résidence principale
Bonjour Nina,
Je ne sais pas si tu as vu mon précédent post (du 8 avril), pourras-tu, s’il te plait, répondre à mes questions quand tu auras le temps.
Merci beaucoup!
Bonjour Kamel,
Les grand esprits se rencontrent :-). J’ai justement répondu à ton commentaire ce matin sans avoir vu ton message.
Bonjour nina comment faire pour les interphone? A quant ta formation?
Bonjour Duby,
J’ai un seul interphone qui est dans l’entrée commune. Je n’ai pas prévu d’en avoir un par locataire. Aujourd’hui tout le monde dispose d’un téléphone portable. Les visiteurs peuvent prévenir de leur visite et le locataire qui est concerné est celui qui répond à l’interphone.
La formation est un projet en cours de réflexion :-). J’espère pouvoir vous proposer quelque chose d’ici la fin de l’année.
Bonjour Nina,
J’ai terminé la division de mon T3 de 50m2 en :
– studo de 18m2
– T2 de 30 m2
J’ai encore quelques questions :
– Comment doivent s’intituler les contrats de location ? s’agit-il d’une colocation ? on encore d’une location emménagé meublée ? Je manque de clarté sur cette partie.
– N’ayant pas touché les murs porteurs ni la façade, je n’ai pas demandé d’autorisation pour effectuer les travaux. Dois-je déclarer cette division à la mairie ?
– Qui de mes deux locataires paiera la taxe d’habitation ?
– Pour l’électricité et l’eau j’ai installé un compteur divisionnaire. L’eau est dans les charges de copropriété, il ne me restera plus qu’à faire une relève des compteurs et ajuster cette charges auprès des locataires. Pour l’électricité c’est moi qui paie, je procède de la manière que pour l’eau, mais on m’a dit qu’il m’étais interdit de revendre de l’électricité car je n’étais pas un revendeur d’énergie. Je n’ai pas fait appel au consuel pour la création de deux compteurs distinct.
– Le jour où je souhaite revendre un des deux appartements, comment dois-je procéder car les travaux sont déjà faits?
J’en profite pour te remercier pour tes conseils précédents qui m’ont été précieux pour la réalisation de ce projet. Je suis convaincu que TU DOIS animer des séminaires où tu partages ton expérience et ton expertise sur le sujet car nous sommes très nombreux aujourd’hui à ce pencher sérieusement là dessus.
Bonjour Kamel,
– Je fais des contrats meublés classiques. Chaque appartement étant loué individuellement il ne s’agit pas d’une colocation.
– Non aucune déclaration à la mairie n’est obligatoire. Par contre tu dois faire une déclaration auprès des impôts
– Quand t’auras fait ta déclaration aux impôts, chacun recevra sa taxe d’habitation
– pour moi l’eau étant dans les charges de copro j’ai installé des sous-compteurs mais je ne refacture pas l’eau car j’ai des charges au forfait (autorisé en meublé). Pour l’électricité, j’ai des sous-compteurs. C’est moi qui règle la facture. En plus des charges les locataires paient un forfait pour l’électricité.je revoie ce forfait chaque année en fonction de la consommation réelle.
– pour revendre il faudra soit faire séparer les lots pour revendre les appartements individuellement ou revendre tel quel à un investisseur.
Merci beaucoup pour tes encouragements ça me va droit au coeur. Je vais préparer cette formation. Je suis sur une opportunité qui me permettra de faire une division avec création de lots. Je compte me baser sur cette expérience pour avoir encore plus de contenu et d’expérience à partager avec vous.
Merci Nina! J’ai hâte de participer à ta formation!
Bonjour Nina,
Je viens de découvrir ton blog super intéressant. Dans le cas d’un appartement divisé en deux est-ce-que tu déclares 1ou 2 appartements à ton assureur (assurance propriétaire) ?
Merci de ton retour
Corinne
Bonjour Corinne,
En tant que propriétaire, j’ai assuré un seul appartement. Par contre les locataires ont souscrit chacun une assurance habitation.
Cdt,
Nina
Bonjour Nina,
Pouvez m’envoyer le contact de votre architecte?
Merci
Bonjour Mehdi,
C’est fait.
Cdt,
Nina
bonjour nina, j’aimerais savoir combien ca t’as couté de faire appel a un architecte?et pour quelles prestations? merci
Bonjour Steveng,
Je fais généralement appel à mon architecte pour 2 types de prestation:
– Étude de faisabilité: avant de décider d’acquérir un bien pour être sûre que le projet que je souhaite réaliser est réalisable. Le montant varie en fonction du contenu de la mission (visite des lieux, avis techniques, consultation PLU, relevés des mesures, rédaction d’un rapport de synthèse…). Il faut compter environ de 300 à 500 euros TTC.
– Realisation du projet. La mission de l’architecte comprend les principaux éléments suivants: établissement des plans, consultation des entreprises, organisation et suivi de chantier, assurances architecte. Le coût est généralement de 8 à 12% du montant des travaux. Pour mon projet de division en 2011, l’architecte m’a facturé un forfait d’environ 5000 euros TTC.
Merci Nina,
Moi je vais mettre cet appartement en location saisonnière donc les locataires ne seront pas assurés.
Bonjour Nina,
Ton site est très intéressant et tu a répondu à pas mal de mes questions.
Mais j’ai une autre question, j ai fait une offre à 90000 € pour un immeuble de rapport qui est en fait un t2 transformé en 3 studio (14,15et 17m2) loue en meublé à 350 euros chacun . quand j’ai compris que c était une division cadastrale, j’ai eu peur. Car ce n’est qu’un seul lot, avec un compteur EDF et une chaudière pour les 3 situé dans un studio.
Qu’en penses-tu ?
Doit je laisser tomber?
Merci d’avance Mickaël.
Bonjour Mickael,
Qu’entends-tu par division cadastrale? J’utilisais ce terme pour définir une division avec création de lots mais en fait c’est un abus de langage de ma part car on utilise ce terme pour les terrains pour signifier qu’on divise un terrain.
Si je comprends pour cet immeuble il s’agit d’une division comme celle que j’ai réalisée c’est à dire sans création de lot. Il s’agit donc de 3 espaces indépendants dans un seul lot.
Ça peut être intéressant si toi tu as la possibilité de créer les lots. Il faut donc vérifier que le PLU de la ville le permet et que techniquement c’est possible.
Même si la division n’est pas possible, si financièrement l’investissement est intéressant ça peut valoir le coup mais tu ne pourras jamais vendre un studio indépendamment de l’autre. Dans mon cas je n’ai pas prévu de revendre mes appartements. Mais si je devais les revendre je vendrais l’ensemble à un investisseur.
Bonjour,
merci Nina pour toutes ces informations très précises. Pourrais-tu me transmettre les coordonnées de tes banques qui ont accepté ce type de projet (sans être propriétaire de sa résidence principale) et de ton architecte?
Merci beaucoup.
Bonjour Meli,
J’ai entendu dire que certaines banques (ou juste conseiller peut être) refusaient d’accorder un credit pour un investissement locatif si le demandeur n’était pas propriétaire de sa résidence principale. La seule chose à faire dans ce cas là est de s’adresser à une autre banque.
Moi j’étais propriétaire de ma résidence principale quand j’ai acheté mes 3 biens. Mais quand j’ai fait racheter mon credit j’étais locataire et ça n’a pas causé de problème. Il a été racheté par BNP Paribas.
Cdt,
Nina MOLONGO
Bonjour Nina,
Bravo pour le projet qui est pour moi très astucieux, ayant depuis pas mal de temps le même projet, pourrais-tu m’envoyer par mail les coordonné de l’architecte ?
Cordialement
Bonjour Julien,
Je t’ai envoyé les coordonnées de l’architecte par email.
Cdt,
Nina MOLONGO
Bonjour,
A la demande d’un lecteur, j’ai modifié le plan de l’appartement après division afin de vous permettre de l’agrandir davantage.
Cdt,
Nina.
Bonjour et, tout d’abord, félicitations pour ce blog!
Je suis sur un projet de division d’un plateau brut en 2 ou 3 appartements. A ce jour, ce plateau ne forme qu’un seul et unique à destination d’habitation.
Si je veux créer 1 lot par appartement, je dois créer ou acheter une place de parking par appartement, ce qui pose problème!
J’aimerais donc savoir si je peux diviser ce plateau en 2 ou 3 appartements totalement indépendant? Ils ne partageraient que la porte d’entrée, l’escalier et le palier. Il s’agit d’une toute petite copropriété avec 1 seul autre lot au RdC, local commercial hébergeant une banque; la porte d’entrée indépendante de la banque au RdC et l’escalier amenant au plateau appartiennent au lot que je souhaite diviser.
Étant donné que je vais tout refaire, je peux aisément dissocier les réseaux électriques et d’eau. Restera à définir si je peux créer 1 compteur par appartement si je ne garde qu’un seul lot? A minima, le sous-compteur est tout à fait envisageable.
Pour résumer, puis-je louer 2 ou 3 appartements indépendants sur un seul et unique lot? Si oui, quelle est la solution la plus judicieuse en terme de compteurs?
Merci pour votre aide,
Jérome.
Bonjour,
C’est exactement ce que j’ai fait. J’ai un seul lot dans lequel j’ai créé 3 appartements.
J’ai conservé le compteur électrique existant et ai fait ajouter 3 sous-compteurs. Idem pour le compteur d’eau. Chaque logement dispose de son compteur d’eau ainsi que d’un robinet permettant de fermer l’eau froide et l’eau chaude. Les sous-compteurs électriques sont installés dans chaque logement. Les compteurs d’eau et les robinets sont dans le petit placard technique qui est dans l’entrée commune.
Merci Nina pour votre réponse.
Vous refacturez donc l’électricité et l’eau au réel en fonction des consommations ou chaque appartement à un contrat distinct?
Vous déclarez donc plusieurs H2 sur une même adresse et un même lot. Le problème se posera donc lors d’une éventuelle revente, c’est ça?
Nous comprenons tous que ce mécanisme nous permet de ne pas être obligé de créer une place de parking; maisvis-à-vis de la Mairie, c’est légal?
Merci encore
Bonjour Jérôme,
L’eau est compris dans les charges qui est forfaitaire (je loue en meublé).
Le contrat d’électricité est à mon nom. Je fais payer un forfait à chaque locataire que je révise chaque année si nécessaire en fonction de la consommation réelle?
Pour l’instant j’ai en effet un seul lot.Et je ne peux vendre les appartements séparément.
Je ne l’ai pas fait par rapport au parking, mais parce qu’il s’agit d’un appartement dans un grand immeuble et que techniquement je pense qu’il serait difficile de séparer les lots. Mais je n’ai pas encore vraiment étudié la question.
Oui c’est légal. Et les appartements sont déclarés au niveau des impôts.
Juste une précision: c’est légal mais les appartements doivent répondre aux normes de décence.
Cdt,
Nina.
Bonjour,
Je vous remercie pour cet article très intéressant.
J’ai lu les commentaires concernant la nécessaire création de place de parking en cas d’allotissement.
C’est un sujet qui me préoccupe un peu en ce moment.
Je suis à la recherche de bases juridiques en la matière (article de loi ?) parce que, lorsque je regarde sur le PLU de la ville ou je souhaite investir, il est précisé que des places de stationnement doivent être crées pour toute « création de logement » . Ce qui est juridiquement vague …
Auriez vous, par hasard, quelques références à me communiquer ?
En vous remerciant par avance,
Bonjour Shadokk,
Le mieux est d’appeler le service d’urbanisme de la mairie afin d’avoir des précisions. Les règles varient d’une ville à l’autre et dans une même ville cela peut varier d’une zone à l’autre.
Dans certaines villes par exemple, il n’est pas exigé de place de parking tant que tu ne crées pas de surface plancher supplémentaire. Dans d’autres, il faut une place de parking pour chaque appartement créé.
Bonjour Nina,
Oui même configuration que pour toi : Lot unique de 110 m² environ divisé en 2 logements avec une entrée commune de 10 m² à partir de laquelle on accède aux 2 logements.
L’interphone est déjà dans cette entrée donc pas de soucis car au vu de ta réponse cela fonctionne.
Par contre comment calculer les métrés correspondant à chaque appartement ? En rajoutant 5 m² à chaque appartement ou en ajoutant les 10m² à la surface d’un seul des deux appartement ?
Pour l’électricité ça sera du meublé avec forfait donc légal
Sous compteur pour l’eau
Pour internet et téléphone plusieurs ligne séparées à différents noms sont possible dans n’importe quelle habitation donc ok également.
Les charges de copropriété seront dispatchées au prorata des surfaces de chaque logement et 50/50 pour la partie commune.
Merci pour ton blog qui apporte des réponses concrètes et bravo pour la réalisation des 3 logements, c’est inspirant !
Dum
Bonjour,
Je ne sais pas ce que tu appelles le diagnostic des métrés. Si tu n’as pas de création de lot, le seul formulaire que tu remplis est celui que tu envoies aux impôts où tu indiques la surface de chaque logement notamment pour le calcul de la taxe d’habitation. Sur ce formulaire j’ai indiqué la surface des appartements, je n’ai pas réparti les parties communes entre les locataires.
Bonjour Frappe,
Etant donné que je compte réaliser le meme type de projet que vous j’ai les meme difficultés et interrogations.
J’aimerais savoir comment vous comptez gérer les factures énergies,les charges ,internet..
Cordialement
Chris
Bonsoir Chris,
Mes locations sont en meublés. Pour les charges, j’ai des sous compteurs individuels d’eau chaude et pour le tableau électrique idem sous compteur.Pour internet, j’ai une box Orange avec un système qui réamplifie en Wifi, plus une connexion Ethernet en parallèle par chambre…
Bonsoir Nina,
Bravo pour ce blog très intéressant et cette belle réussite. J’avais des questions concernant la division d’une maison ou sa mise en colocation en proche banlieue parisienne.
D’après ce que j’ai vu récemment, avec la nouvelle loi Alur, si on fait une colocation (7 dans mon cas), avec des baux multiples, ceci serait considéré comme une division de logement. Ce qui parrait assez incroyable..A priori, même si je reste propriétaire de la totalité de la maison, et même aussi, si les pièces comme la cuisine, séjour et buanderie, restent parties communes partagées. Par ailleurs j’ai cru comprendre, que dans ce cas, la surface privative de chaque colocataire, (hors partie commune) devait être au minimum de 14 m2 et 33 m3.. Si c’est vraiment le cas, cela est drôlement réducteur, et j’ai 3 chambres qui sont a un peu moins de 14 m2 avec salle d’eau WC douche privative, alors ma position est délicate, si on devait me le reprocher.. Je pense que j’aurais du m’orienter sur une vraie division, mais mon Architecte ne m’a rien dit..
Pour une vraie division, quelles sont les contraintes vis à vis du PLU ou de la mairie? Risque t on d’être requalifié en logement collectif? Quelle en serait l’incidence?, As tu des suggestions par rapport à ma situation. Peut être ton archi pourrait il m’aider.Je veux bien ses coordonnées pour que je puisse le consulter. Merci de ton expertise à ce sujet..
Bonjour FRAPPE,
La colocation est considérée comme une division si tu établis des contrats multiples. Tu peux contourner le problème en faisant signer un bail unique. C’est ce que je fais. Un bail unique sans clause de solidarité entre les locataires. Ca demande certes plus de gestion qu’un bail unique (avenant à faire signer à chaque départ de locataire).
Pour la division, tout dépend du PLU dont les règles varient d’une ville à l’autre.Donc il faut consulter le PLU de la ville oú tu souhaites investir.
Bonjour Nina,
Merci pour tes infos. Tu as raison de vouloir diviser, je pense que c’est vraiment la bonne solution, même s’il y a des contraintes Afin de bien réaliser la divisions d’ une maison, je souhaite passer par un Architecte qui soit rodé sur la question. Peux tu me transmettre les coordonnées de ton Archi?
Merci
Patrick
Bonjour Patrick,
Je t’ai transmis les coordonnées de l’architecte par email.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
J’ai un projet un peu similaire (1 appartement divisé en 2 avec hall commun) et je me pose les deux questions suivantes :
Comment gérer l’interphone (1 seul bouton d’appel sur la platine extérieure)
Comment déclarer la partie commune (au niveau des 2 diagnostics des métrés et au niveau de la déclaration de chaque appartement aux impôts)
Tu pourra certainement m’éclairer! !
Merci d’avance.
Dum
Bonjour Dumas,
Je dispose d’un interphone unique pour les 3 appartements. L’interphone est situé dans l’entrée commune (sas qui desserre les 3 appartements). Je ne me suis pas encore penchée sur la possibilité d’avoir un interphone par appartement. Cela ne semble pas du tout gêner les locataires. D’autant plus que tout le monde dispose aujourd’hui de téléphones portables. Je pense donc que les visiteurs appellent quand ils sont à l’entrée de l’immeuble et quand l’interphone sonne le locataire concerné sait que c’est pour lui.
Concernant ta division, c’est une vrai division que tu souhaites faire (création de lots distincts) ou tu souhaites juste créer comme moi des espaces de vie indépendants mais en conservant un lot unique?
Bonjour Nina et merci pour tes réponses,
Donc si je comprends bien tu as fait deux prêt différent , un pour l appartement et l autre pour les travaux , tu est passé par le même organisme pour les travaux ou tu a pris une société de crédit style cetelem
J’ai bien reçu un courriel de ta part mais il n y a pas les coordonne de l architecte.
Peut tu me les renvoyer ?
Merci
Bonsoir Michel,
Je t’ai renvoyé les coordonnées.
Je suis passée par la même banque pour les 2 prêts. J’ai souscrit un prêt travaux (Loi Lagarde).
Super article nina , merci pour ce partage , je souhaiterais réaliser le même projet dans le 92 pour faire du saisonnier , peut tu m’envoyer en MP les coordonné de ton Architect .
Petite question :
1 Comme tu possède un lot pour la copropriété, comment as tu fait pour la boite au lettre de tes 3 locataires,
2 Combien de temps ont duré les travaux et en combien de temps l’Architect ta fourni le devis .
Merci encore .
Michel
Bonjour Michel,
Je t’ai transmis les coordonnées de l’architecte par email.
Pour la boite aux lettres j’en ai qu’une. Les locataires se partagent la boite aux lettres. Je pense faire bientôt une demande pour tenter d’en obtenir 2 supplémentaires.
De mémoire, les travaux ont duré environ 2 mois mais j’ai perdu plus d’un mois à cause de la banque pour le déblocage des fonds (donc au total environ 4 mois). Donc un conseil, souscrire le prêt travaux en même temps que le prêt immobilier pour éviter de perdre du temps par la suite. Pour le devis, l’architecte a du au préalable réaliser les plans, les modifier en prenant en compte mes remarques et établir un cahier des charges (3 mois environ) avant de consulter les entreprises. Je pense que ce délai peut être beaucoup plus court. Les devis ont été obtenus environ 1 mois après le début de la consultation.
Bonjour Nina,
Un grand merci pour votre site
J’ai signé un compromis pour un local médical de 50m2 que je souhaite transformer en 2 studios. Ce logement comprend déjà un hall d’entrée et les évacuations sont au centre ce qui simplifie les travaux.
Je suis très intéressé par le message de Julien car je voudrai le revendre en un seul lot dans quelques années.
Je souhaite faire de la location de meublé de tourisme (location saisonnière de courte durée) et je me demande si une entrée commune sera un frein pour ce type de location.
Merci par avance pour vos commentaires et encore merci pour le partage d infos.
Julien2
Bonjour Julien,
Pourquoi vouloir le revendre en un seul lot dans quelques années? Tu ne souhaites pas ou est-ce que tu ne peux pas faire une division avec création de 2 lots?
Si les 2 appartements sont loués en saisonnier, je ne pense pas que l’entrée commune puisse être un souci. Ce serait je pense plus problématique si l’un des appartements était loué en saisonnier et l’autre à l’année. Le locataire qui loue à l’année aurait pu être dérangé par les nombreux va et vient.
Bonjour Nina.
J’ai grand besoin d’être rassuré.
Je m’apprête à signer l’achat d’un appartement dans une copro de 60 lots. Le miens est divisé en 2 studios. Chacun son interphone et son compteur électrique. Rien n’a été déclaré puisque je n’achète qu’un seul lot. La taxe foncière concerne donc un t2 et non 2 studios.
J’ai également réalisé récemment que lorsque les 2 locataires se déclareront à la même adresse il y aura conflit au niveau de la taxe d’habitation.
Enfin le règlement de copro exige le vote des 3/4 des propriétaires afin d’autoriser ce genre de division. Ca n’a jamais été fait.
Ca ressemble à votre division sauf en ce qui concerne le règlement de copropriété.
Mon notaire me déconseille vivement d’annuler mon achat.
Qu’en pensez-vous?
Bien cordialement.
Bonjour Julien,
Les 2 premiers points ne sont pas vraiment un problème. Je pense que tu pourras toujours régulariser tout ça après l’acquisition.
Quand tu dis « rien a été déclaré », cela m’étonne. Les 2 appartements n’ont jamais été loués? Si oui, comment ont-ils pu être loués sans rien déclarer à l’administration fiscale? C’est le propriétaire qui continuait à payer la taxe d’habitation?
Tu peux très bien avoir un seul lot mais déclarer 2 appartements. C’est mon cas. J’ai un seul lot mais ai déclaré 3 appartements. Ma taxe foncière a effectivement augmenté. Pour la taxe d’habitation, chaque locataire paie sa taxe d’habitation en fonction de la surface que tu déclares pour chaque logement. Il n’y a donc pas de conflit entre les locataires.
Le dernier point me semble par contre plus problématique. Si les propriétaires ne votent pas en ta faveur, tu seras obligé de remettre l’appartement en configuration T2. Et ton investissement risque de ne plus être financièrement intéressant.
Bonjour Nina,
Merci pour ce site et surtout merci pour les réponses aux commentaires.
Actuellement je m’interroge beaucoup sur la colocation.
Vous qui avez déjà expérimenté ce type d’investissement pourriez vous nous donner les points essentiel à ne pas négliger pour pouvoir réussir ?
Je compte m’orienter vers de la grosse colocation 7 à 8 personnes dans une grande maison meublé en ile de France (10 è 20 km de Paris).Voyez vous des choses rédhibitoire à ce type de projet?
Merci
Bonjour Chris,
Lors d’un séminaire d’Olivier Seban, j’ai discuté avec une femme qui faisait de la colocation dans une grande maison dans le 91, de mémoire à Vigneux sur Seine. Elle a 7 ou 8 chambres (je ne me rappelle plus exactement combien) dans une grande maison, et à ma grande surprise, elle disait que ça marchait très bien. Toutes ses chambres étaient louées. Moi j’aurais eu tendance à te dire, de privilégier les villes où la demande en colocation peut être forte comme une ville étudiante, les grandes villes ou proche d’un centre d’affaires comme Bezons qui est proche de la Défense. Mais cet exemple montre que ce ne sont pas des règles immuables.
Sinon les règles pour réussir sont les mêmes que pour tout autre investissement immobilier: la situation du bien, son état (louer des biens en bon état et avec une belle décoration pour louer rapidement et diminuer la durée des vacances locatives). Deux conseils plus spécifiques à la colocation: il faut tenter de trouver des locataires qui ont des profils similaires pour qu’ils se sentent bien dans la colocation et restent le plus longtemps possible. Ne pas mettre de clause de solidarité dans le contrat car trouver 7 à 8 personnes qui se connaissent il y a peu de chance. Et trouver des gens qui se portent solidaires de 6 autres personnes qu’ils ne connaissent pas, à part à Paris, à mon avis, il y a également peu de chance. Tiens nous au courant de l’avancement de ton projet. Je suis sûre que ça peut intéresser beaucoup de gens ici.
Bonsoir Nina,
Pour répondre à ton message précédent, je compte réaliser un projet d’extension afin d’agrandir la surface de ma maison. Elle fait actuellement 100m2, je compte récupérer 20m2 sur jardin. L’idée c’est de créer 2 T4 en colocation. J’ai choisi la colocation uniquement pour des raison budgétaires. Je dois encore réfléchir sur la manière de rentabiliser le plus cet investissement. Si tu as des idées, je suis preneuse.
A très bientôt
Zahara
Merci ☺️
j’ai la possibilité d’acheter un plateau de 122 mètre carré dans une copro bien placé, a ton avis mieux vaut il:
– faire une colocation de 6 chambres ? au risques qu’il est des différents entres les locataire
-diviser et faire 6 appartements ?
-Diviser en 2 appartement ou chaque appartement possédera 3 chambres que je pourrais mettre en colocation?
Aprés avoir étudier le marché il semblerais que dans cette ville les loyer sont identique que ce soit en studio ou en colocation
Merci Nina
Bonsoir Aba,
Il y a 3 principaux éléments qui vont orienter ton choix:
1) L’agencement du bien
Pour une colocation, il te faudra au moins une ouverture (fenêtre) par chambre et également une pour le séjour. Une ouverture n’est pas nécessaire pour la cuisine si tu fais une cuisine américaine ou ouverte sur le séjour
Pour la division, il te faut au moins une fenêtre par appartement
2) Le coût des travaux
Les travaux pour une division coûtent plus cher qu’une colocation car il te faudra construire autant de cuisines, de salles de bain et de wc que d’appartements.
3) Le nombre de places de parking
Si tu fais une division cadastrale (création de lots), il faudra prendre en compte le nombre de parkings exigé par appartement par le PLU de la ville
Sinon, il faut voir si dans la ville, le quartier, il sera facile de louer en colocation.
Bonsoir Nina,
La réponse est oui, au même titre qu’une société a l’IS (SCI ou SARL par exemple).
Les revenus lmnp/lmp et des sociétés commerciales dépendent des BIC. Leur régime de déduction des charges est donc sensiblement le même.
Cordialement.
Je souhaite effectuer les plan moi meme trouver une equipe d’artisan moi meme et suivre le chantier est ce possible? Ou dois je passee obligatoirement par un architecte?
De toute fason je pourrais demander au entreprise comment proceder pour les evacuations pendant les devis et ensuite proceder au plan?qu’en pense tu?
Bonjour Aba,
Pour une division il n’y a pas d’obligation de faire appel aux services d’un architecte.
Si c’est pour diviser un appartement en 2 par exemple, ce n’est peut être pas nécessaire de faire appel à un architecte.
Mais une division peut s’avérer assez complexe. Dans mon cas, je devais diviser un appartement pas très grand (67 m2) en 3 appartements et dans un immeuble collectif. Je voulais être sûre que tout soit fait dans les règles techniques et de sécurité.
Mais un bon entrepreneur peut aussi faire l’affaire je pense.
Bonjour
Merci pour ton retour sur ma question sur le déficit foncier et très bonne année à toi également. Je suis à 100% d’accord sur le fait que la déduction fiscale ne doit pas être le critère principal pour un investissement. Le principal intérêt pour moi est surtout de ne pas payer d’impôt sur mes locations les premières années.
J’ai déjà lu dans des articles que dans le cadre d’une division d’appartement les travaux ne sont pas déductibles ce qui m’a alerté (et d’ou ma question) Je suis en train d’éplucher les bulletins des impôts pour vérifier que les travaux sont bien déductibles.Il est précisé que seul les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration sont déductibles et pas ceux d’agrandissement ni de (re) construction;
Les travaux que tu as effectués n’ont donc pas été assimilés à de la (re)construction?
Les impôts t’ont ils demandés des justificatifs particuliers?
Par avance merci pour ton retour
Bonjour Bourgeat,
En optant pour le régime réel d’imposition dans le cadre de la location meublée, il me semble que l’ensemble des travaux sont déductibles. Mais je me ferai confirmer l’information par mon comptable (je n’ai pas pu vérifier l’information dans mon bilan LMNP).
Non les impôts ne m’ont demandé pour l’instant aucun justificatif mais il faut les conserver pour pouvoir les fournir en cas de contrôle.
bonne annee a toi aussi nina!! Je te souhaite de merveilleux projet immo ;)!!!
Est il plus interessant de diviser une grande maison comme tes appartements sans faire de lot cadastrale pour eviter de payer des taxes fonciere sur chaque habitation? Et est il possible de le faire par la suite pour vendre un de ces appartements?
-combien t’a couter ton architecte et quel a ete son role?
Merci
Une formation sous forme de video et fichier pdf serait parfait !
Un ebook serait un peu enuyant …
Idee de programe:
-comment trouver un bien qui se prete a la division?
-comment recruter son equipe (architecte,ouvrier)
-suivi chantier (photo)
-fichier pdf ( administration declaration prealable contrat Avec entreprise…)
-comment declarer ce type de projet a l’etat (fichiet pdf) taxe fonciere habitation impots
-les pieges a eviter
-ce qu’il faut absolument faire
-couts des operations
-bails des locataires
-comment diviser l’electriciter les factures, les charges,
-comment gerer ses locations
-comment reduire les couts
-comment faire en cas de division cadastrale (declaration mairie ,travaux…)
Voila voila y’en a du boulot lol
Ps: je serais le premier client
Bonjour Aba,
La taxe foncière augmente même quand tu ne fais pas de division cadastrale, je l’ai constaté sur mon avis de taxe foncière à ma grande surprise. En faisant une division cadastrale je ne sais pas si l’augmentation est plus importante. Oui tu peux toujours diviser après mais il faudra prévoir des travaux techniques tels que séparer les arrivées d’eaux, ajouter des compteurs électriques…
L’architecte m’a facturée un forfait d’environ 5000 euros TTC pour une mission qui comprenait les principaux éléments suivants: établissement des plans, consultation des entreprises, organisation et suivi de chantier, assurances architecte.
Merci beaucoup pour tes propositions pour le contenu de la formation, je peux quasiment en faire le plan de ma formation :). Il ne me reste plus qu’à!
bonsoir Nina et mille mercis pour ce blog super intéressant que je viens de découvrir.
J’ai un projet pour partager un appartement de 80 M2 en 2 et j’ai un RV avec un architecte DPLG mi janvier …
Pourrais tu m’en dire un peu plus sur le mode de règlement que tu as effectué pour ces travaux afin d’être sure qu’il finira bien les travaux.
Est ce que tu payes la totalité de la somme à l’architecte et lui règle l’entreprise ? ou bien tu payais l’architecte et le chef des travaux ?
Payais tu au fur et à mesure ? ou bien une partie au début une partie à la fin ?
Comment savoir qu’ils ont la garantie décennale (est ce qu’un architecte doit aussi avoir cette assurance ?) ect ..
Même si j’ai le nom d’un architecte (qui a l’air partant pour ces travaux) pourrais tu en MP m’envoyer le nom du tien stp ?
merci beaucoup pour ces échanges …
Bonjour Emma et bonne année 2016,
Je payais l’architecte et l’entreprise au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Pour l’entreprise j’ai payé un acompte de 30% au début des travaux puis 2 autres factures d’un même montant puis une 4ème facture avec le solde à la fin des travaux.
L’architecte a souscrit une assurance architecte et l’entreprise une assurance responsabilité décennale et une assurance multirisque professionnelle. Ils doivent fournir les attestations correspondantes.
Je t’ai transmis par email les coordonnées de l’architecte.
J’attend vivement une formation sur la division cela m’aiderais par exemple pour diviser une grande maison en immeuble 😉
Bonjour Aba et bonne année 2016!
Une de mes résolutions pour cette année est de m’atteler à la création de cette formation sur la division car vous êtes de plus en plus nombreux à me la réclamer.
Je risque de vous solliciter dans les prochains mois pour m’aider à définir les contours de cette formation.
Bonjour
Merci pour toutes ces informations très précieuses.
Je viens de faire une offre d’achat pour un bien que je compte diviser en 2 studios.
Je me demande si les travaux que je vais effectuer sont déductibles. (déficit foncier)
Par avance merci pour ton retour.
Bonjour Bourgeat,
Je profite pour souhaiter une bonne année 2016 à toi ainsi qu’à tous les lecteurs du blog.
Personnellement je déteste ce terme de « déficit foncier ». Certains agents immobiliers ou conseillers en placement utilise cela comme un argument pou vendre certains biens ou placements. Or qui dit déficit foncier signifie qu’on part du principe que l’investissement ne sera pas rentable. Si votre investissement n’est pas bénéficiaire, certes autant faire du déficit foncier pour réduire ses impôts mais ça ne doit pas être un objectif. L’objectif c’est de réaliser un investissement qui est bénéficiaire et non déficitaire.
Oui les travaux sont déductibles. Je fais de la location meublée. En location meublée tu peux non seulement déduire les travaux mais également amortir le bien lui-même ce qui te permet de ne pas payer des impôts sur tes revenus locatifs pendant des années. Je vais bientôt rédiger un article sur le sujet.
Bonjour Nina,
Je me permets de réagir sur ton commentaire sur le déficit foncier.
Il est tout à fait possible de faire du déficit foncier et avoir un investissement rentable. Il ne faut pas tout confondre et en effet il faut faire attention aux intermédiaires.
Personnellement, je fais du déficit foncier avec 9% de rendement net.
La location meublée (lmnp) et la location nue ont chacune leurs spécificités.
Bonjour Vincent,
Quel bénéfice mensuel génères-tu avec ton investissement?
Pour simplifier : Location meublée = amortissement,
Location nue = déficit foncier, déductions
Bonjour Nina,
la division de mon T3 (en studio et T2) est bientôt terminé et j’ai quelques questions avant la mise en location finale :
– Il n’y avait qu’une ligne téléphonique initialement et j’en ai installé une dans le studio et une dans le T2, est-il possible d’avoir deux lignes téléphonique pour la mise en place de deux abonnements internet distinct ?
– Concernant la nature du bail, puis-je donner un bail locatif meublée ou bien dois-je leur donner un bail en colocation ?
– Les locataires devront souscrire une assurance habitation classique ? ou une assurance en colocation ?
– Les locataires pourront-ils avoir droit à l’APL dans cette situation ?
– Pour ce qui concerne la taxe d’habitation, est-ce que les locataires vont recevoir une taxe d’habitation chacun ? Ou bien ils n’en recevront qu’une seule et dans ce cas qui des deux locataires la recevra ?
– Me concernant, n’ayant pas déclaré de division d’appartement, pourrais-je être embêté un jour ?
– Est-ce que je vais avoir deux taxes foncière maintenant ?
Vraiment désolé de te toutes ces questions d’un coup, la gestion de tous les imprévus relatifs à l’avancement des travaux a généré un sacré stress !
En tout cas MERCI POUR TON BLOG, il permet de briser la solitude que peuvent ressentir certains investisseurs. Tiens moi au courant de la mise en place de ta formation.
Kamel
Bonjour Kamel,
Mes réponses à tes questions ci-dessous:
– Ligne téléphonique: Oui chaque locataire peut avoir son propre fournisseur d’accès. C’est le cas de mes locataires. Par contre je ne saurais te dire comment l’installation a été réalisée, elle a été gérée par mon architecte
– nature du bail: je fais signer un bail de location meublée et non un bail de colocation
– assurance habitation: les locataires souscrivent une assurance classique
– APL: oui. Certains de mes locataires bénéficient de l’APL. A partir du moment où le logement est décent et qu’il possède un contrat de location ou de colocation (pas de sous-location), le locataire peut prétendre à l’APL.
– taxe d’habitation: Chacun de mes locataires reçois sa taxe d’habitation. A la fin des travaux, j’ai renseigné un formulaire H2. Et chaque année je reçois un formulaire pour déclarer les locataires présents dans le logement au 1er janvier
– déclaration division: il n’y a aucune déclaration particulière à faire, hormis le formulaire H2 à renvoyer aux impôts
– Taxe foncière: à partir du moment où tu crées des espaces de vie indépendants mais sans création de lots (division cadastrale), ton appartement est considéré comme un lot unique et tu ne recevras qu’une taxe foncière
Bon courage pour la suite de tes travaux.
Tiens nous informés de l’avancement de tes travaux et de tes démarches. Je pense que ça peut intéresser pas mal de lecteurs.
A bientôt.
Nina.
Bonjour Nina,
Un grand bravo pour votre site et votre parcours ! Je m’apprête à réaliser le même type d’investissement dans le sud ouest (Bordeaux). Je vais acheter prochainement une petite maison de ville que je vais diviser, la distribution du lieu s’y prête complement. Pour répondre au commentaire précédent concernant l’isolation phonique, je peux vous recommander d’utiliser du placo phonique (en doublage) avec un isolant de type laine de roche. Étant moi même architecte d’intérieur, c’est une solution que j’ai utilisé sur de multiples chantiers et qui fonctionne bien si cela est effectué dans les règles de l’art.
Où en êtes vous avec votre idée de formation ?
Cordialement
Zahara D
Bonjour Zahara,
J’ai également le même type de projet. S’il se confirme, j’en parlerai dans un prochain article. Tiens nous au courant de l’avancement de ton projet. Je pense que cela peut intéresser certains lecteurs.
Pour la formation, c’est dans les tuyaux mais je n’ai pas encore fixé de date. Cela m’intéresse de savoir ce que les lecteurs du blog peuvent attendre de la formation.
Peux-tu me dire:
– Quels sujets t’intéresseraient?
– Le type de support que tu préférerais (vidéo, webconférence, ebook…).
Merci d’avance pour ton retour. Cela m’aidera à comprendre les attentes et à y répondre au mieux.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Désolée pour ce retour tardif. Tout d’abord je vous souhaite une année 2016 pleine de réussite dans tous vos projets
J’ai signé il y a deux semaines la promesse de vente. Je souhaite réaliser une extension afin d’augmenter la surface habitable de la maison. Je travaille actuellement sur le permis de construire. Je vous tiens au courant de la suite.
Concernant votre formation, je pense qu’un ebook serait le meilleur format avec des schémas explicatifs (plus parlant). Le sujet qui m’interesse le plus est la partie formalité administrative (elements du bail, declarations obligatoires à l’administration fiscale, etc.). Avant de se lancer dans un projet, il est fondamental de faire verifier la faisabilité du projet de division par un professionnel, tous les appartements ou maison ne se prêtent pas à la division. Certaines règles sont à respecter!
Cela ne vous coutera qu’une centaines d’euros mais pourra vous confronter dans votre projet ou vous éviter de faire une mauvais affaire.
Sur ce point, je peux vous apporter mon aide (pour rappel, je suis architecte d’intérieur spécialisée dans l’optimisation d’espace). Contactez moi en privé si cela vous intéresse.
A bientôt
Zahara
Bonjour Zahara,
Merci pour tes voeux et bonne année 2016 à toi également.
Quelle est la surface de la maison que tu souhaites diviser et combien de logements vas-tu réaliser? Moi j’hésite concernant mon investissement car les travaux s’avèrent plus importants que prévu et je ne suis pas sûre de pouvoir créer le nombre de logements que je souhaite pour rendre l’opération suffisamment intéressante. Je suis assez d’accord avec toi, pour les projets de division je fais toujours appel à un architecte pour faire une étude de faisabilité. Cela a un coût mais ça m’a déjà évité de faire de mauvaises affaires.
Bonjour,
J’aimerais investir dans l’immobilier prochainement, et je me posais la question suivante :
Dans le cas d’un division en plusieurs appartements, comment fais-tu pour l’isolation phonique ? Quels matériaux et type de cloison utilises-tu pour diviser et ne pas avoir de problèmes entre tes différents locataires ?
Bonjour Denis,
J’ai fait appel à un architecte pour la réalisation des plans et le suivi de chantier. C’est lui qui a géré ces aspects.
Cdt,
Nina.
Bonjour Denis,
J’ai regardé le détail du devis rédigé par la société qui a réalisé les travaux. Je restitue en partie ci-dessous ce qui est indiqué dans le devis pour les cloisons:
– cloisons en plaques de plâtre hydrofuge, épaisseur 7 cm
– cloisonnement partiel de la baie libre (porte d’accès) en béton cellulaire de 20 cm d’épaisseur
Cdt,
Nina.
Bonjour,
Je viens d’arriver sur votre blog un peu par hasard, et il semblerait que vos lecteurs/lectrices puissent être intéressés par Colocation 40 ans+, site de petites annonces, qui permet aux adultes ou aux seniors qui vivent seuls de se retrouver, en vue de vivre à plusieurs, sous un même toit en colocation.
A bientôt.
Cordialement
P. Lelal
http://www.colocation-adulte.fr/colocation-a-bordeaux/chambre-a-bordeaux
Bonjour,
Super projet et reussite !
J’aurais savoir comment tu faisais pour la boite a lettres?
Pratiques tu un forfait de charges par studio? Si oui, a combien l’estimes tu?
Merci par avance.
Jean-Claude
Bonjour Jean-claude,
J’ai une seule boite à lettres que les locataires se partagent. Je compte faire une demande auprès du syndic pour obtenir 2 boites à lettres supplémentaires.
Pour les charges comme je loue en meublé, j’ai opté pour un forfait. Cela évite de devoir faire des régularisations de charges chaque année. Pour l’estimation, j’ai divisé les charges récupérables par le nombre de locataires.
Cdt,
Nina.
En Île de France, dans le Val de Marne.
Merci pour ta réponse Nina
Kamel,
N’hésite pas à nous tenir informés de l’avancement de ton projet.
A bientôt.
Bonjour Nina,
Je procède actuellement à la division d’un T3 en deux appartements (un studio et un T2).
Pour ce qui concerne l’assurance habitation, mes locataires devront-ils souscrire à une seule et même assurance pour le même logement (type colocation) ou bien devront-il avoir une assurance habitation classique pour chacun des appartments ?
Merci pour ta réponse.
Kamel
Bonjour Thomas,
Pour l’assurance habitation c’est une assurance par appartement.
Dans quelle région fais-tu ta division?
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
C’était Kamel qui posait la question mais encore merci à toi
.
Thomas.
Oui en effet, c’était une question de Kamel.
Désolée.
Cdt,
Nina.
Bonjour Kamel,
Désolée j’ai répondu à Thomas au lieu de te répondre à toi.
Pour l’assurance habitation c’est une assurance par appartement.
Dans quelle région fais-tu ta division?
Cdt,
Nina.
Bonjour,
Tu as dû avoir affaire avec un architecte bien qualifié, moi aussi je dois me lancer dans une division de lots …
Puisse-je avoir les coordonnées de cet architecte ?
Merci de ton retour
Bocard
Bonjour Bocard,
Je te communiquerai les coordonnées de l’architecte par email.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Pourrais-je avoir les coordonnées de l’architecte également stp ?
Merci d’avance.
Thomas.
Bonjour Thomas,
Je t’ai transmis les coordonnées de l’architecte par email.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Je te tire ton chapeau pour ton courage et ta créativité.
La rentabilité que tu dégages avec tes appartements est bluffante.
Concernant l’encadrement de loyers: comme toutes les lois, il y a toujours des manières de contourner. Tu peux garder ces mêmes loyers en mettant en avant le caractère exceptionnel de tes appartements.
Il n’y a pas raison qu’un appartement refait à neuf, bien décoré soit au même niveau de loyer qu’un taudis.
J’ai une petite question cependant: tu fais appel à un architecte DPLG ou un architecte d’intérieur simplement ?
Merci pour ton retour.
Thomas.
Bonjour Thomas,
L’architecte auquel j’ai fait appel pour la division est un architecte DPLG.
Cdt,
Nina
Bonjour Nina,
Je réfléchis également a faire de la division. j’ai visité de nombreux appartements.
Quels sont les surfaces de vos 3 studio?
ce qui me bloque:
c est la loi d’encadrement des loyers qui pour l instant ne s’applique que a paris mais qui va bientôt être étendu aux autres régions.
Si vos studios font par exemple 20m2 et que la loi dit que le m2 a Bezons c est 20e alors pour un studio vous ne percevrez plus que 20*20=400e et pour les 3 studio 1200e. Ce qui diminue fortement votre rentabilité.
Merci pour votre reponse.
Arnaud
Bonjour Arnaud,
J’ai 1 studio de 18m2 et 2 petits 2 pièces de 21 et 23 m2.
Bonne remarque concernant l’encadrement des loyers et je t’avoue que je n’y avais pas trop pensé. Ca m’a fait donc réfléchir un peu depuis hier :-).
Si l’encadrement devait être étendu, il est clair que cet investissement ne serait plus bénéficiaire. Les loyers ne permettraient même pas de couvrir le remboursement du prêt immobilier, du prêt travaux, de payer les charges et les taxes. Il faudrait alors faire des choix (revente, travaux de transformation puis revente…).
Mais pour l’instant il n’est pas prévu que la loi d’encadrement des loyers soit étendu à d’autres régions (à part Lille). Initialement prévu dans 28 communes, cette loi est pour l’instant cantonné à Paris, à titre expérimental.
Bonjour Nina,
Merci pour ce retour d’expérience et chapeau bas pour ces opérations.
Vous avez répondu à mes interrogations et inspiré de nombreuses personnes dont moi !
Je vous souhaite une bonne continuation
Bonjour,
Merci beaucoup. N’hésitez pas à revenir ici nous raconter vos propres expériences.
Ok,Merci pour votre réponse.
Mais j’avais cru comprendre que d’un point de vu fiscal la division cadastral était indispensable pour que chaque locataire puisse payer sa taxe d’habitation .Si ce n’est pas le cas comment faire fiscalement?
Merci
Bonjour,
Pour la taxe d’habitation, tu procéderas justement comme pour la colocation. Dans le formulaire à adresser aux impôts, tu déclareras plusieurs locataires pour la même adresse. Ceci est indépendant du type de contrat signé avec les locataires.
Bonjour Nina,
J’ai le formulaire H2 sous les yeux mais je ne sais pas ou noter le nom du locataire et la surface qui lui est attribuée…Merci de ton aide !
Bonjour Marie,
Dans ce formulaire tu indiques les caractéristiques du logement. Tu recevras ensuite chaque année de la part des impôts un autre formulaire dans lequel tu indiqueras le nom des locataires en place au 1er janvier.
Cdt,
Nina.
Bonjour,
Car avec un bail de colocation je ne suis pas obligé de créer des places de stationnement.
Bonjour,
Moi aussi j’ai pensé au début que je devrais soit acheter une place de parking soit payer la taxe mais en fait tant que tu ne fais que créer des espaces indépendants sans créer des lots (division cadastrale), tu n’es pas concerné par les obligations de créer des places de parking.
Bonjour,
Pour commencer bravo pur votre projet.
J’ai une question ou plutôt un cas à vous soumettre:
Si je divise une maison en plusieurs appartements(cela implique juste une modification intérieure du lot) : 3 étages (3 salles de bains, 3 cuisines ,3 wc….)
Je met en location en meublé avec 3 locataire distincts. Ai je le droit de faire signer à mes locataire des baux de colocation unique ?
En gros chaque coco a un appart privé et les parties communes : sous sol + exterieure
Merci
Bonjour sh,
Pourquoi souhaites-tu faire signer un bail de colocation? Si chacun de tes logements possède le minimum requis pour constituer un logement décent, tu peux, comme je le fais, faire signer un bail de location meublée classique. Ca n’empêche pas que comme dans un immeuble, tes locataires partagent des parties communes, à partir du moment où ces parties communes ne sont pas des pièces essentielles (ex:cuisines, salle de bain…) comme c’est le cas dans la colocation.
Bonjour et bravo pour vos opérations immobilières judicieuses.
Je me permets de vous interroger car je suis dans une situation un peu similaire, me retrouvant avec un appartement de 55 m2 à Puteaux que je souhaite diviser (et qui est en fait du point de vue du syndic la réunion de 2 lots).
Avez-vous solliciter l’autorisation du syndic pour créer les portes d’accès?
Cdt
en lisant les autres commentaires je m’apercois que la réponse y est!
Bonjour Tignou,
Tu n’as pas besoin de l’autorisation du syndic si tu ne modifies pas l’extérieur de l’appartement et si rien dans le règlement de copropriété ne s’y oppose.
Par contre, si cet appartement est considéré comme la réunion de 2 lots, il y a des chances pour que chacun des lots ait disposé d’une porte d’accès sur le palier avant la réunion. J’avais visité un bien à Colombes il y a quelques années qui était la réunion de 2 lots et l’une des portes palières avait été condamnée au moment de la réunion des lots.
Si c’est le cas pour ton appartement, ça peut valoir le coup de demander l’autorisation à ton syndic de recréer cet accès. Tu pourrais alors créer réellement 2 lots (division cadastrale). Il faudrait toutefois vérifier la faisabilité technique (division au niveau des compteurs électriques, du chauffage, arrivée d’eau …). Mais si c’était 2 lots distincts à la base ça doit être possible. En créant 2 lots, tu aurais la possibilité si tu le souhaites un jour de vendre un lot indépendamment de l’autre. Ce que tu ne peux pas faire quand comme moi tu crées des espaces de vies indépendants sans création de lot.
Cdt,
Nina.
Bonjour Louis, pas de taxe d’aménagement si pas d’autorisation d’urbanisme ou permis de construire en plus de la division. On est en aucun cas obligé de divisé cadastralement, c’est souvent fait pour revendre en plusieurs lots et empocher une plus grosse plus value
Bonjour Nina,
« Tant que tu ne crées pas de lots (division inscrit au cadastre) et que tu te contentes de créer des espaces indépendants, tu n’es pas redevable de la taxe parking. »
Es-tu sûr que le fait de créer 3 espaces indépendants dans un seul lot par exemple ne t’oublige pas à le déclarer au cadastre? Qu’est ce qui permet de le différencier a de la division ?
Est ce possible également de déclarer aux impôts plusieurs locataires a une même adresse dans un même appartement (même lot) ?
Bonjour Louis,
Baptiste a raison. Il n’y a aucune obligation de création de lot. Sauf si tu souhaites par exemple revendre un des appartements indépendamment des autres. Là tu devras au préalable créer des lots distincts.
Dans le langage courant, on parle de division d’appartement ou de maison même quand il n’y a pas de création de lot.
Oui il est possible de déclarer plusieurs locataires pour le même bien aux impôts pour le paiement de la taxe d’habitation. C’est aussi le cas pour la colocation par exemple. Dans le cas de la division, on précisera la surface occupée par chaque locataire. La taxe d’habitation sera calculée en fonction de cette surface.
Bonjour Nina,
Une question sur la taxe d’habitation.
Dans un immeuble de rapport (1 seul lot) avec plusieurs appartements la taxe d’habitation est partagée par les locataires.
Imaginons que la taxe d’habitation soit de 1000 euro pour le lot, et que sur les 3 appartements un seul est occupé. Le locataire vas être obligé de payer la taxe d’habitation pour l’ensemble du lot alors qu’il occupe qu’ un tiers ?
Merci.
Bonjour Baptiste,
La taxe d’habitation est calculée en fonction de la surface du logement. D’ailleurs quand tu déclares tes locataires aux impôts, tu déclares également la surface du logement de chacun. Si l’on prend ton cas ci-dessus, les 1000 euros seront répartis sur les 3 locataires (en simplifiant car aujourd’hui la taxe d’habitation est aussi fonction des revenus). Si un seul appartement est occupé au 1er janvier, seul le locataire présent au 1er janvier paiera sa part de taxe d’habitation.
Cdt,
Nina.
Bonsoir Nina,
Oui je te pose ses questions car j’ai récemment fait une division non cadastrale (un aménagement d’espace de vie indépendant lol j’appelle ça comme ça) et je veux être sûr de ne pas faire de bêtises.
Donc si j’ai bien compris voici comment tu procèdes :
Tu déclares tes locataires en fonction de la surface qu’il te loue et non du lot ou ils habitent (dans le cas d’espaces de vie indépendants) en indiquant la durée de leur bail.
Puis le fisc calcul leur taxe d’habitation en fonction de :
– leurs revenus qu’ils auront déclarés au mois de mai
– des informations que tu as toi même renseignées au fisc (durée du bail + superficie louée)
Merci beaucoup !!!!!!!!!!!!!!!
Bonjour Baptiste,
Dans un premier temps, tu reçois un formulaire des impôts (formulaire H2) dans lequel tu renseignes les informations concernant le logement (après travaux).
Voici un lien vers ce formulaire: http://www.impots.gouv.fr/portal/deploiement/p1/fichedescriptiveformulaire_3169/fichedescriptiveformulaire_3169.pdf.
Puis tu vas chaque année recevoir un formulaire pour renseigner les locataires en place au premier janvier.
Le lot occupé est bien le lot unique que tu as acheté et c’est lui qui est indiqué dans les formulaires. Tu déclares ensuite les locataires qui occupaient le logement au 1er janvier et la surface occupée par chaque locataire.
La durée du bail importe peu. C’est le locataire présent au 1er janvier qui est redevable de la taxe d’habitation.
Bonjour Nina,
Je reviens vers toi suite à ta demande.
Nous avons partagé quelques mots lors du séminaires à Bagnolet le samedi 20 avril dernier.
J’ai effectivement des questions sur la division (séparation intérieure) car tous les sites internet font mention de places de parking à prévoir systématiquement en relation avec le nombre d’appartements et qu’à défaut, nous nous exposons à une amende entre 10000 et 20000 euros suite à la saisine du procureur par la mairie concernée.
Cela m’inquiète même si je sais que des personnes ne se posent pas plus de questions et font ce qu’ils ont à faire comme Florent, et d’autres.
Merci par avance de la réponse et à bientôt.
Bonjour Abdel,
Tant que tu ne crées pas de lots (division inscrit au cadastre) et que tu te contentes de créer des espaces indépendants, tu n’es pas redevable de la taxe parking.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
j’ai dans l’idée d’acheter un appartement de 90m² dans un immeuble complétement a rénover qui est lui même acheté par un ami et des associés a lui.( je suis dans le bâtiment)
je me posais la question de pouvoir diviser cette appartement en 2appartements. D’en garder un pour y habiter et l’autre pour louer, mais je me pose une question sur les portes d’entrées…chacun des appartement devra posséder une porte d’entrée distincte donnant sur les communs où y a t il possibilité de faire un petit hall d’entré sur les communs avec après 2portes distinctes par appartement??
en terme de division du lot y a t il des démarches financières? on m’aurait parlé de 15000€ pour diviser ou l’achat d’une place et demi de parking dans un périmètre de 150m autour de l’immeuble?
merci pour ce blog et tes réponses
amicalement
Bonjour Cédric,
Dans le cas de ma division, si tu regardes le plan après travaux associé à l’article tu verras que j’ai opté pour la seconde option. Pour 2 raisons:
– La configuration de l’appartement ne permettait pas d’avoir les 3 portes d’accès donnant sur le pallier
– Si tu modifies l’aspect externe de l’appartement tu dois faire valider les travaux par la copropriété. En ne modifiant pas l’aspect extérieur (ni les murs porteurs), je n’avais aucune autorisation à demander
Pour la division de lot, les conditions peuvent varier d’une ville à l’autre. Tu dois te référer au POS (Plan d’Occupation des Sols) ou au PLU (Plan Local d’Urbanisme) de la ville où se situe le bien pour connaître les conditions qui s’appliquent dans ta ville ou contacter le service d’urbanisme de la ville.
Bonne soirée.
Cdt,
Nina.
Salut Nina,
J’ai lu tous les commentaires qui m’ont apporté de bons éléments de réponse mais j’ai encore 2 petits points « rouges » :
– concernant la rémunération de l’architecte : le devis est-il payant ou gratuit ? Le faire se déplacer jusqu’à ton appartement t’a t-il coûté ? En a tu fais venir plusieurs pour les mettre en concurrence ?
– tu dis que tu n’as pas crée de lots officiellement (donc 1 seul lot contenant des sous lots) mais pourtant chaque locataire paie sa propre taxe habitation comme si il y avait officiellement plusieurs lots, étrange non ?!
Merci beaucoup si tu me réponds et de bons futurs investissements à toi !
Bonjour Raphaël,
Concernant l’architecte, à quel devis fais-tu allusion dans ta question?
Ci-dessous mes réponses à tes autres questions:
J’ai fait venir l’architecte une première fois avant achat pour me valider la faisabilité technique de la division. Il m’a facturé 180 euros hors taxe (environ 215 euros TTC) et m’a fourni une note de synthèse générale avec ses conclusions.
Je n’ai eu recours qu’à un seul architecte, je ne l’ai pas mis en concurrence. C’était le seul architecte dans la région parisienne que j’avais trouvé sur Internet qui affichait une expérience dans la division d’appartement. J’avais eu recours à lui pour avoir son avis sur un premier bien qu’il m’avait déconseillé d’acheter. Il m’avait paru compétent techniquement (contrairement à un autre architecte auquel j’avais eu affaire précédemment sur un autre projet).
– L’administration t’envoie un formulaire sur lequel tu déclares la configuration des logements et les occupants. Et chaque locataire reçoit sa part de la taxe d’habitation comme pour une colocation.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Je viens de passer un moment sur ton site et ton guide, bravo pour ce travail et merci pour toutes ces infos, notamment l’expert comptable qui va s’avérer très utile pour moi.
J’ai acheté ma résidence principale en 2010, que j’habite toujours, et dans laquelle j’ai eu l’opportunité de réaliser un appartement que je m’apprête a louer en meublé début Mai. J’ai choisi le meublé en fonction du texte qui stipule que des pieces louées dans sa résidence principales exonèrent le propriétaire d’impôts sur les revenus locatifs. Il s’avère que la jurisprudence en cette matière parait beaucoup plus compliquée que cela.
Pour réaliser les travaux de cet appartement, j’ai contracté un credit (en même temps que la renégociation de mon prêt immo), je pense donc pouvoir, en optant pour le régime au réel, déduire les intérêts de cet emprunt en plus du cout des travaux et d’acquisition des meubles. La question que je me pose aujourd’hui, pour arriver a ne pas supporter d’imposition sur les loyers espérés, est de savoir comment déduire la part des intérêts d’emprunt de mon credit immobilier qui englobe aussi ma résidence principale qui fait partie du même lot. D’ou l’utilité de cet expert comptable.
Le bien a louer est ici, http://www.leboncoin.fr/locations/788631083.htm?ca=12_s, si tu veux me donner ton avis, je suis preneur.
Encore merci,
Alexandre.
Bonjour Nina,
Très intéressant cet article.
Une question néanmoins au sujet des travaux.
Est-ce que les travaux de division sont amortissables dans le cadre d’une location meublée (BIC) ?
Je sais par exemple que ce type de travaux ne peuvent être déduits des revenus fonciers.
J’ai un projet de transformer un local commercial en T2 meublé. Je me pose si ces travaux de transformation, création de séparations pourrait être amortis de mes revenus BIC ?
Merci par avance !
Bonjour Vincent,
Oui, le régime réel d’imposition ou BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) permet de déduire des recettes le montant des travaux. Mais il permet surtout d’amortir la valeur du mobilier et celle du bien immobilier lui-même. C’est là que réside tout l’intérêt fiscal de la location meublée. J’en parle dans la règle 6 du guide que tu peux télécharger sur le site et je rédigerai bientôt un article sur le sujet.
Cdt,
Nina.
Oui ils m’ont dit que c’était possible mais que il fallait que cadastralement se soit diviser et que il fallait accord de la mairie pour intervenir afin de procéder au raccordement .
J’ai eu à faire a ce genre de système quand j’ai ouvert un nouveau commerce qui était en construction et c’est vachement long et compliquer …. L’administration française trop de chose pour si peu au final !
Donc moi je compte faire comme Nina dans un premier temps c’est plus simple et ensuite si je compte vendre ou des que j’ai renflouer les caisses apres les travaux pourquoi pas diviser en lot
Re,
Nina lorsque tu divises en appart et non en lots, tu n’es donc pas assujetis a la taxe d’aménagement et donc pas de « taxe parking » ?
Et si j’ ai bien compris, ta taxe foncière reste aussi la même ?
Anissa,
Oui les tarifs c’est ça environ ! Tu leurs a expliqué que tu comptais installer plusieurs compteurs dans le meme lot ? Qu’est ce qu’ils ont dit ? C’est possible ?
Bonjour,
Je n’ai pas créé de lot donc en principe pas de taxe parking.
La taxe foncière, je dois avouer que je n’ai pas regardé de très près mais il ne me semble pas. Je vérifierai.
Oui pas évident en attendant je suis toujours à la recherche de mon investissement
Ah oui et il faut un délai de trois mois… Et si l’ectriciter à était mal faites le consuel est refuser donc je pense que c’est la première des choses à demander dés l’obtention des clés!
Avec tous sa on y voit pas la fin !!
J’ai l’idée moi aussi de creer des nouveaux compteur
J’ai appeller erdf il faut compter 2000€ pour chaque compteur plus environ 150€ pour le consuel :S
Sans compter que au préalable il faut demander a la copro si ils sont ok…
Mais moi la copro c’est ce qui me fais le plus peur , je me dit que des travaux ( bruits+ plus de locataires) ne sont pas les bienvenus….
Concernant la copropriété il faut en plus attendre la prochaine assemblée générale. Si tu as obtenu tes clés juste après la précédente AG, ça rallonge quasiment d’un an.
Salut Nina,
Merci pour ta réponse.
Et bien je vois plusieurs intérêts a installer des compteurs individuel pour chaque appart :
– le jour ou tu veux revendre une partie de tes appartements et les diviser cadastralement, ils seront déjà equipés. Tu n’auras donc pas besoin d’en installer et donc faire des trous dans tes murs a l’avenir etc…
– au cas ou tu as un locataire trop gourmand en electricité, tu es couvertes car ce n’est pas toi qui paye la facture.
– tu délégues tout ce qui est charge d’électricité à ton locataire, c’est a dire; pas de relevé, pas de réévaluation, pas d’estimation…etc.
Alors ? Qu’en penses tu ?
Oui l’idée de créer une formation est géniale !
A bientôt
–
Bonjour Baptiste,
Oui ce sont des raisons qui tiennent la route. Si ça peut être fait tant mieux mais ça ne doit pas te bloquer dans ton projet de division.
Si tu optes pour la création de nouveaux compteurs, n’hésite pas à nous faire part de ton expérience à ce sujet (démarches, difficultés,…)
http://www.vilogi.com/charges-de-copropriete/division-d-un-lot-article-11-alinea-2-de-la-loi-du-10-juillet-1965-les_charges_de_copropriete-308.html si je peut me permettre voici un texte de loi intéressant pour ceux qui douterais de la l’égalité de la chose
Merci Anissa pour cette article, au final la législation est même moins contraignante que je ne le pensais.
Merci pour vos réponse dernieres questions, les locataires auront il le droit a l’apl? Ils ne se plaignents pas de l’absence des boîtes aux lettres?
Bonjour Anissa,
Les locataires peuvent bénéficier des aides au logement à partir du moment où tu leur fournis un contrat et que le logement est décent.
2 de mes anciens locataires ont bénéficié de l’APL. Ou ça doit être plutôt l’ALS vu que le logement n’est pas conventionné.
Je pensais que la boîte aux lettres en commun allait être un problème mais ça ne m’a jamais été remonté. Ca l’a peut être été pour les personnes qui n’ont pas donné suite mais ça ne semble pas être un problème pour les locataires.
Bonjour Nina,
Merci pour toutes ces informations enrichissantes, donc si je comprend bien tes locataires vont recevoir chacun leur taxe d’habitation au final ?
Avec tes sous compteurs, tu fais payer la consommation électrique réelle de tes locataires ou tu leurs fais payer un forfait de charges ?
J’aimerai réaliser exactement les même montages que toi, mais je voudrai simplement installer un compteur électrique pour chaque appartement, ce qui reviens à faire installer plusieurs compteurs individuels (pas sous compteurs) pour un seul et même lot. Pense tu que cela est autorisé et faisable ?
En ce qui concerne la formation que tu pourrais créer :
– Les bases de la division
– La division étape par étape
– Les lois et les démarches administratives/ juridique
– Les astuces et bon plans pour faciliter la division
Merci, à bientôt !!!
Baptiste
Oui, chaque locataire a reçu sa taxe d’habitation.
Les locataires paient un forfait pour la consommation électrique que je revoie en fonction de la consommation réelle, à réception de la facture EDF.
Quel est l’intérêt de mettre des compteurs pour chaque appartement? Je ne sais pas si c’est possible mais ça doit représenter davantage de démarches et un coût plus élevé.
Je retiens tes idées pour la formation. Je vais sérieusement penser à mettre en place cette formation.
Merci pour votre réponse Nina.
Un architecte coûté combien environ?est il le seul professionnel que l’on doit « obligatoiment » contacter?
Faut il l’enmener visiter avec nous?
Lui faire visiter les lieux apres? …et si finalement on s’était trompé??
Et lorsque vous effectuez des visites pour vos locataires ne sont il pas étonné de la conception des choses ? Un Apart dans un Apart?
Pour rejoindre Baptiste je trouve l’idée de formation super intéressante !!!
Personnellement sous forme de coaching et video je trouve cela plus vivant et permet un meilleur échanges au différentes questions de chacun(e)
Anissa,
Un architecte c’est 8 à 12% du coût des travaux. En ce qui me concerne j’ai effectué environ 55000 euros de travaux et j’ai payé un forfait d’un peu plus de 4000 euros de mémoire incluant une garantie décennale. Je n’ai pas la facture sous la main mais je te communique les prix exacts dans la semaine. J’ai contacté l’architecte avant de prendre la décision d’acheter. Il a visité l’appartement avec moi et m’a confirmé la faisabilité du projet.
Avec l’entrepreneur, ce sont le 2 seuls intervenants sur le projet.
Certaines personnes ont été un peu surprises mais pas plus que ça.
Bonjour Anissa,
J’ai retrouvé la facture de l’architecte. J’ai payé un montant forfaitaire de 5064 euros TTC. Ce forfait incluait notamment la réalisation des plans, la sélection de l’entrepreneur et le suivi des travaux.
Nina.
Bonjour, j’ai lu votre blog avec grand intérêt et j’admire votre sens des affaires.
Je souhaiterais moi aussi acheter un appartement et le diviser en deux pour un premier investissement car j’ai un petit budget…
Malheureusement apres plusieurs recherche je ne trouve pas beaucoup de réponse a mes questions ou alors toutes différentes . Est ce possible de faire ce genre de travaux /habitation dans de grand immeuble type 10 étages Max? Car c’est ce genre d’immeuble qui est moin cher.comment peut on reconnaître un appartement idéal a la division? En commençant mes recherches j’ai remarquer que les vendeur et agent sont réticent à l’annonce de mon projet voir moqueur ou ignorant…ce qui démotive .merci pour votre retour
Bonjour Anissa,
Et merci pour le compliment sur mon sens des affaires.
J’ai eu le même problème quand j’ai voulu me lancer dans la division, j’ai trouvé très peu d’information sur la division. C’est l’une des raisons pour laquelle j’ai créé ce blog.
La réponse à ta question est OUI. Car j’ai réalisé la division dans un immeuble de 15 étages, l’appartement se situe au dernier étage.
L’appartement idéal serait celui qui par sa disposition permet de réaliser facilement la séparation en particulier de réaliser les évacuations. Si tu peux raccorder directement tes nouvelles évacuations aux évacuations existantes, c’est que t’as déjà une configuration qui se prête bien à la division.
Ta remarque sur les vendeurs et agents ne m’étonne pas. Et ce ne sont pas les seuls concernés. Tu n’as absolument pas besoin d’en discuter avec eux. Il faut juste que tu t’assures, avec l’aide d’un architecte si nécessaire, que l’appartement te permet de réaliser une division.
Bonne soirée.
Bonjour Nina,
Félicitation pour tout ce que tu entreprends ! Je souhaite faire également ce type de montage dans la région sud-ouest.
J’ai quelques questions à te poser par rapport à tes investissements:
1- Comment t’organises tu avec la taxe d’habitation, si tu ne fais pas une division de lot en plusieurs lots (division cadastrale), mais une division de ton lot en plusieurs appartement ? (division non cadastrale)
2- Ce genre de montage pourrai être assimilé a de la colocation… quel type de baux fais tu signer ? (location meublé classique ou colocation)
3- En ce qui concerne l’électricité j’ai compris qu’il était obligatoire de faire poser des compteurs électriques individuels lors d’une division cadastrale. Lorsque l’on divise le lot en plusieurs appartements (division non cadastrale) il est possible d’installer des sous compteurs électriques afin d’estimer la consommation de l’appartement pour le répercuter dans les charges forfaitaires (car revente interdite). Ma question est ; Peut on diviser le lot en plusieurs appartements (division non cadastrale) mais en installant des compteurs individuels ? formulé autrement : Peut on installer plusieurs compteurs individuels dans le même lot ?
4- As tu des astuces ou conseils pour les évacuations d’eau ? (c’est ce qui me semble le plus compliqué dans la division)
5- Conseil tu de passer par un architecte pour réaliser les plans ?
6- Vas tu réaliser une formation sur la division (pour les novices comme moi 😉 )
Merci d’avance !!!
Baptiste
Bonjour Baptiste,
1- Je serai obligée de déclarer 3 lots distincts que le jour où je déciderai de vendre séparément les 3 appartements. L’appartement a été divisé en 3 appartements indépendants mais il s’agit toujours d’un seul lot. Concernant la taxe d’habitation, j’ai rempli le formulaire pour déclarer les locataires en renseignant la même adresse mais en indiquant pour chaque appartement la superficie et les équipements correspondants.
2- Ce n’est absolument pas assimilé à de la colocation, chaque appartement étant complètement indépendant. J’ai donc fait signé un bail en meublé classique.
3- J’ai un compteur général et 3 sous-compteurs
4- Oui, c’est également ce qui me semblait le plus compliqué quand j’ai voulu me lancer dans la division. Et en réalité c’est pas si compliqué. Soit tu peux brancher directement toutes tes évacuations à l’évacuation existante si la configuration de l’appartement le permet (pente à respecter). Soit tu utilises des systèmes de pompes pour faire passer le tout dans un faux plafond pour rejoindre l’évacuation existante.
5- Moi j’ai fait appel à un architecte car je souhaitais que tout soit fait dans les normes. Donc oui je le conseille car il y a des aspects assez techniques (évacuations, aération,…) que l’on maîtrise pas forcément
6- Je constate, un peu surprise d’ailleurs, que la division est un sujet qui intéresse beaucoup. Je souhaiterais donc justement savoir, dans le cas où je déciderais de mettre en place une formation:
– Sous quelle forme vous souhaiteriez qu’elle se présente: ebook, vidéo, coaching,…
– Quels sont les sujets que vous souhaiteriez que j’aborde.
N’hésitez pas tous à me faire vos propositions.
Baptiste, j’espère avoir répondu à tes questions.
A bientôt.
Bonjour Nina et bravo pour vos investissements et votre blog,
Baptiste a posé une question pertinente sur l’électricité (son point n°3-).
Vous y avez répondu que vous avez un compteur général et 3 sous-compteurs.
Cela signifie t’il que vous facturez à vos locataires leur consommation réelle d’électricité, et non des charges forfaitaires?
Si oui cela est-il compatible avec l’interdiction de revendre l’énergie évoquée par Baptiste?
Merci.
Bonjour Emmanuel,
Je facture des charges forfaitaires pour l’électricité et je fais une régularisation chaque année en fonction de la consommation réelle.
Je ne saurais pas répondre à ta question sur la revente de l’énergie.
Cdt,
Nina.
Bonjour nina,
j’aimerai savoir quel formulaire tu as utilisé pour déclarer tes locataires aux impôts.
Est-ce le H2 ? merci !
Bonjour et merci pour ta transparence et toutes ses infos.
Merci je vais revoir mon jugement hâtif sur les sanibroyeurs et me renseigner plus.
Autres questions:
As-tu créé 3 lots (voire 4 peut-être pour le SAS commun)? Ou ton appartement ne comporte toujours qu’un seul lot?
Si tu as créé 3 lots, quid de la taxe parking, as-tu dû la régler?
Enfin, si tu n’as pas eu besoin de l’aval de la copro, comment se gère l’ajout de 2 nouvelles boite aux lettres?
Merci pour ton aide et bravo pour tes investissements!
Bonjour,
J’ai déclaré mes 3 locataires aux impôts. Je n’ai effectué aucune autre démarche. J’attends de voir si on me réclame une taxe. Quand j’ai acheté cet appartement, le PLU n’était pas disponible en ligne et j’avais essayé de l’obtenir mais c’était un peu complexe ( enveloppe et chèque à envoyer…). On m’avait indiqué qu’il allait être revu avec l’arrivée du tramway. Aujourd’hui je ne connais pas la règle qui s’applique dans cette zone. La dernière fois que j’ai consulté le PLU en ligne, toutes les zones y figuraient sauf celle oú se trouve le bien. J’attend donc de voir ce qu’il en est pour la taxe. Si elle m’est réclamée, j’aviserai à ce moment là.
Pour l’instant je n’ai qu’une boîte aux lettres. J’avais essayé d’en obtenir 2 de plus en m’adressant au Syndic, sans succès pour l’instant. Le syndic à changé cette année. Je vais renouveler ma demande.
Bonjour Nina,
Je souhaite faire le même type d’investissement et me heurte pour le moment au problème du WC (je ne souhaite pas mettre de sanibroyeur, même si à la lecture de ton commentaire peut-être est-ce une solution?).
Si j’ai bien compris, tu as un accès à l’appartement via les parties communes et tu as ensuite créé 3 portes d’entrée dans ton appartement pour accéder aux 3 appartements?
Merci.
Bonjour,
Oui, j’ai conservé la porte d’entrée existante. Il y a ensuite un SAS qui dessert les 3 appartements.
C’est la meilleure solution quand on ne veut pas passer par des autorisations de la copropriété. Sous condition bien sûr que la division ne soit pas interdite dans le règlement de copropriété.
Pour ne pas avoir à utiliser de sanibroyeur, il faut une configuration d’appartement qui permette que les différents WC se raccordent à l’évacuation existante avec la pente adéquate. C’est loin d’être évident quand on a au moins 3 appartements à réaliser.
J’ai été étonnée par la qualité des sanibroyeurs. Après avoir lu tout et n’importe quoi sur Internet. Il y a également un système de pompe au niveau de la cuisine et de la salle de bain qui permet d’évacuer les eaux. Et tout ça fonctionne bien et est assez silencieux jusqu’à maintenant ( les travaux ont été réalisés en 2011).
12 minutes de tramway de la Défense seulement !!!! La demande locative devrait être monstrueuse (colocation ou non) !
Oui c’est collé au 92 mais avec les prix du 95. C’est ça qui fait son attractivité. Et la Défense est à seulement 12 minutes en tramway:-).
Effectivement le turn over est à prendre en considération !
C’est marrant, je savais que Bezons était dans le Val d’Oise, mais dans ma tête Bezons était aussi éloignée que Persan ou d’autres villes à l’extrême nord ! Je viens de regarder sur une carte et j’ai été surpris de voir qu’en fait c’est collé au 92 ! On en apprend tous les jours
Bonjour Investman,
Merci pour tes encouragements.
Je dois avouer que je n’ai pas pensé à cette solution à l’époque. Bezons n’est pas une ville où la demande en colocation est forte comme à Paris ou dans une ville étudiante. Donc pour attirer les locataires il me semblait important d’avoir une offre attractive. J’ai une colocation à Bezons mais dans un appartement de 90 m2 de style loft avec cuisine américaine, un séjour, une salle d’eau et une salle de bain.
Mais en partant du principe que je puisse louer facilement, cette solution aurait pu en effet être intéressante. J’aurais loué les chambres moins chères que les studios mais j’aurais également eu beaucoup moins de travaux à financer.
Par contre un autre paramètre à prendre en compte est le trun over. Il y a moins de changement de locataire pour les studios que pour la colocation.
Salut Nina, je découvre ton blog et je te dis bravo pour cette opération car beaucoup veulent se lancer, parlent pendant des années et ne font au final rien du tout !
Dans ton article tu dis : « Cet appartement était à l’origine un 3 pièces. Il disposait donc de 2 chambres et d’un séjour. Si j’avais opté pour la colocation j’aurais pu louer uniquement 2 chambres. ». Et ce qui est vraiment intéressant dans ton article, c’est que tu partages le plan tel qu’était le logement à l’achat. On voit d’ailleurs sur ce même plan, que les 3 pièces ont un accès totalement séparé (pas de pièce imbriquée dans une autre, etc.).
Or, rien dans une colocation ne t’obliges à allouer une pièce commune aux différents locataires. Tu aurais donc pu louer les trois pièces séparément. Evidemment, la chambre de gauche aurait un loyer plus élevé que les chambres de droite. Pourquoi ne pas avoir songé à cette solution ?
Bonjour,
Oui c’est possible si le règlement de copropriété le permet. Il faut vérifier notamment que la division n’est pas clairement interdite. Si rien ne s’y oppose dans le règlement et que tu ne touches pas aux murs porteurs ou à l’aspect extérieur de l’appartement, tu n’as aucune démarche à faire par rapport à la copropriété.
Il faut également consulter le PLU de la ville. Souvent la création de lot doit s’accompagner de création de place de parking. Ca peut être contourné en louant ou achetant un parking dans les alentours.
Pour l’électricité j’ai un compteur général et un sous-compteur pour chaque appartement.
L’eau et les charges de copropriété sont compris dans les charges.
Très intéressant comme concept !
J’envisage de faire une opération de ce genre mais j’ai pas mal d’interrogations :
– est-il possible de faire sur n’importe quel type de logement ?
– comment cela se passe légalement ?
– comment cela se passe pour le relevé d’eau, électricité, charge co pro etc ?
– …
Je serais intéressé d’échanger avec vous à ce sujet.
Bonjour,
Bravo pour cet investissement astucieux!!
Petite question, comment avez-vous réalisé les évacuations des nouveaux sanitaires ?
Bonne continuation
Bonjour Vincent,
C’est l’une des premières questions que je me suis posée quand j’ai décidé de réaliser une division. Ma principale préoccupation était les toilettes. Car pour les évacuations, il faut respecter une certaine pente. Au début de mes recherches, je n’avais pas retenu certains biens car il n’y avait pas la possibilité de créer le nombre de lots que je souhaitais en réussissant à brancher l’ensemble des toilettes sur l’évacuation existante en respectant cette pente.
Il y avait la solution des sanibroyeurs mais ils étaient réputés bruyants.
C’es pourtant cette option qui a été retenue par mon architecte. 2 des toilettes sont branchées sur l’évacuation existante. Pour la 3ème (studio à gauche sur le plan), un sanibroyeur a été installé pour les WC et un système de pompe pour la cuisine, la douche et le lavabo. Un faux plafond a été créé et les évacuations passent dans ce faux plafond. Et contrairement à ce que j’ai pu lire ça et là, ces systèmes (en tout cas ceux choisis par mon architecte) sont très peu bruyants.
En espérant avoir répondu à ta question.
Nina.