Quand j’ai décidé de me lancer dans l’investissement immobilier en 2010, le premier séminaire auquel j’ai participé était celui d’Olivier Seban. Je l’avais connu grâce à mon frère qui m’avait offert son best-seller Tout le monde mérite d’être riche
C’est lors de ce séminaire que j’ai entendu parler pour la première fois du concept de la Multilocation. Et depuis je n’ai fait que de la multilocation!
Aujourd’hui je dispose de 3 appartements issus d’une division d’appartement et d’une colocation de 4 colocataires.
J’ai recroisé Olivier Seban lors d’un séminaire sur l’indépendance financière en décembre dernier à Paris et il m’a proposé de m’interviewer sur la colocation qui est de loin mon investissement le plus rentable!
Il souhaitait que j’explique à ses lecteurs comment j’avais réussi à faire financer mon loyer en grande partie grâce à cet investissement.
Découvrez dans cette vidéo comment mes locataires payent mon loyer!
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Bonjour Nina,
J’ai signé un compromis pour un bien qui me coute au total 94000€. Je peux le louer 600€ / mois. Foncier c’est 45€ / mois. Soit 555€ de loyer net. J’hésite encore sur la durée du prêt.
Avec un prêt sur 20 ans, je vais payer 483€ / mois de crédit. = 72 € de bénef / mois
Avec un prêt sur 25 ans, je vais payer 420€ / mois de crédit = 135€ de bénef / mois
Ma première question est la suivante : Pour augmenter mon bénef au maximum, pensez vous que c’est mieux si je fais le crédit sur 25 ans (malgré la longue durée d’engagement et un cout de crédit plus élevé) ? Que feriez vous à ma place ?
Ma deuxième question est la suivante :
Pensez vous que je devrais mettre de l’apport (genre 8000€) pour diminuer le cout total du prêt et ainsi augmenter mon bénef mensuel (les taux sont tellement bas…) ?
Et se même si les banques ne m’impose pas d’avoir un apport ?
J’ai environs 25000€ en trésorerie. C’est peut-être mieux de garder de la trésorerie.
J’achète sur Rouen.
Ps : Vous faites du super travail…
Pour info ; c’est prét à louer, et c’est une petite maison.
Bonjour,
Merci beaucoup Benard pour tes compliments.
Moi je choisis toujours de lisser au maximum le prêt. Une durée de prêt importante permet de maximiser les bénéfices. je choisirais donc 25 ans. Ton investissement est bénéficiaire. Même si le coût du crédit est plus important c’est pas toi qui paye mais tes locataires. Ton objectif c’est d’optimiser ton bénéficie mensuel.
Si la banque t’octroie le prêt sans apport, conserve ta trésorerie. Tu pourras l’utiliser pour réaliser un autre investissement par exemple.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina !
Bravo pour cette vidéo très intéressante !
J’ai déjà un studio en meublé, un immeuble et je m’intéresse de plus en plus à la colocation (j’aime bien testé plusieurs type de locations). J’ai repéré un appartement de 92m2 où il y a tout à refaire et pas mal de fenêtres.
Je pensais casser les cloisons existantes et le redistribuer de façon à faire 6 chambres de 11m2, 2 salles d’eau/WC (10m2) et une cuisine (6m2), le reste de la surface (couloirs et placards). Comme tu as de l’expérience sur ce type de projet, penses-tu que ce serait jouable ? ou 5 serait plus raisonnables ?
Pour atteindre la rentabilisée visée, 6 m’arrangerait
Au plaisir !
Bonjour Vincent,
Quand l’appartement est grand, tu as très peu de chance de trouver des colocataires qui se connaissent déjà. Tu dois donc louer à des personnes qui ne se connaissent pas. C’est le cas de mon appartement de 4 chambres. Du coup 5 ou 6 je pense que ça ne fait pas beaucoup de différence. C’est juste moins simple à gérer. 92m² c’est la surface de l’appartement que je loue en colocation :-).
Cdt,
Nina
Bonjour Nina
Merci pour ta réponse.
Oui je me doute que les personnes ne se connaissent pas… Mais est-ce vraiment un handicap ?
Si par on prend une coloc de 3 personnes et qu’au final un des colocataires s’en va et que les autres veulent rester, ils devront certainement rechercher une personne qu’ils ne connaîtront pas forcément.
En multipliant le nombre de chambres, on peut baisser le prix du loyer par chambre et donc proposer un bon rapport qualité / prix.
En proposant un prix inférieur aux autres offres, logiquement il sera plus facile de trouver des colocataires potentiels intéressés, non ?
Une dernière question, pourquoi penses-tu que c’est plus difficile à gérer ? En déléguant le choix du colocataire aux autres (et en vérifiant sa solvabilité), est-ce vraiment plus difficile ?
Bonjour Vincent,
Que les colocataires ne se connaissent pas n’est pas très problématique, surtout s’il n’y a pas de clause de solidarité entre les colocataires, c’est juste moins simple à gérer car c’est toi qui dois remplacer le colocataire sortant en essayant de trouver quelqu’un qui peut s’entendre avec les colocataires restants.
Par expérience, il ne faut pas compter sur les locataires pour trouver un remplaçant. Il est arrivé qu’ils le fassent mais ce n’est pas systématique.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Merci pour votre partage et la générosité que tu rayonne .
Pour ma part , je souhaite prendre Contact avec vous , pour un échange des savoirs en privé .
Bien Cordialement
Myriam
Bonjour Myriam,
Je te contacte par email cette semaine pour voir comment on peut mettre en place cet échange.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina,
Merci pour cette vidéo très enrichissante, pourrais-tu m’éclaircir concernant de la colocation pure (appartement ou pavillon non divisé) comment procède-tu concernant les factures d’eau, électricité, gaz ect … car si tu établi un forfait en charge, cela peut très vite tourner au drame ci les colocataires laissent les lumières allumées ou prennent des douches de deux heures sachant que pour eux c’est inclus et donc exploser les factures ?
Et sur quoi te base-tu pour établir le prix du forfait ?
Et concernant la colocation pure pour le turn over, délègue-tu ?
Comment pouvoir êtres sur qu’une que dans la ville ou est situé le bien qu’ une collocations sera vite comblée niveau place ?
Comment trouve-tu les futurs colocataire quand le bien est totalement vide ?
Cordialement
Julien
Bonjour Julien,
Pour la colocation je n’ai pas de gaz et l’eau est incluse dans les charges. Pour l’électricité, la facture est à mon nom. Les locataires paient un forfait pour l’électricité en plus des charges. Je le révise chaque année en fonction de la consommation réelle. Je vivais dans l’appartement avant de le louer donc je me suis basée sur ma consommation pour établir le montant initial. Je l’ai revu à la hausse l’année suivante. Mais tu peux aussi essayer de l’estimer sur le site d’EDF je pense.
Je gère tout moi même.
Je ne sais pas si on peut avoir de certitude quant au taux de remplissage mais tu loues plus vite si ton logement est bien situé, est dans une ville universitaire par exemple ou proche d’un pôle d’activité et facilement accessible. Tu peux publier une annonce fictive sur le Boncoin par exemple et voir si tu as des appels.
Je passe par un site de colocation pour louer mes chambres.
Cdt,
Nina.
bonjour nina,
pourrais tu me dire combien tu paies d’impot sur tes revenus de ta colocation?
Tu dis qu’il te reste 900 euros entre les loyers perçus et le remboursement du crédit.
Je sais que chaque situation est différente mais ca me permettrait de me faire une idée.
Merci et bravo pour ton site qui est très instructif.
Bonjour Tignou,
Je paie pour l’instant zéro euro d’impôt sur le revenu de mes locations.
Ceci grâce à l’avantage fiscal lié à la location meublée dont je parle dans la règle 6 de mon ebook « 7 règles pour commencer à gagner de l’argent avec l’immobilier ». Quand tu loues en meublé et que tu optes pour le régime réel d’imposition ou BIC tu peux déduire de tes revenus l’ensemble de tes charges (notamment les travaux qui dans le cas de ma division s’élevaient à 55000 euros), tu peux amortir la valeur du mobilier et ce que la plupart des gens ne savent pas, tu peux aussi amortir le prix de ton bien immobilier lui même. Ce qui te permet pendant plusieurs années de gommer purement et simplement les impôts liés à tes revenus locatifs. Je rédigerai prochainement un article sur le sujet.
Bravo chère collègue de tournage !
Tu passes très bien et en plus je suis certain que ton exemple peut inspirer beaucoup de monde !
A une prochaine dans un séminaire 😉
Yann
Super intéressante cette interview et bravo pour ces 2 opérations qui te permettent de dégager un cashflow très confortable ! Y’a plus qu’à recommencer ! 😀