C’est un avantage très peu connu de la location meublée, mais vous pouvez faire appel à un expert-comptable sans que celui-ci ne vous coûte un centime.

Pourquoi faire appel à un expert-comptable?

J’ai consulté un conseiller fiscal en 2010 pour faire le point sur mon statut fiscal dans le cadre de mon activité de consultant et sur mes investissements immobiliers. C’est lui qui m’a conseillée d’opter pour le régime réel d’imposition pour profiter au maximum des avantages fiscaux de la location meublée. 

Dès lors que vous louez un logement meublé, vous relevez du statut de LMNP (Louer Meublé Non Professionnel). Vous pouvez également opter pour le régime LMP (Louer Meublé Professionnel) si vos recettes atteignent au moins 23.000 € par an et dépassent le total de vos autres revenus professionnels.

Les recettes locatives perçues dans le cadre de la location meublée sont déclarées dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers comme c’est le cas pour la location vide.

Vous pouvez choisir entre 2 régimes d’imposition:

  • Le régime d’imposition forfaitaire ou micro-BIC (micro-bénéfices industriels et commerciaux)

Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %. Vous n’êtes donc imposé que sur 50 % de vos recettes.

  • Le régime réel d’imposition ou BIC (Bénéfices industriels et commerciaux)

Il vous permet de déduire de vos recettes toutes les charges (intérêts d’emprunt, taxes, frais de syndic, frais de gestion, travaux, …) mais également l’amortissement des meubles et du bien immobilier (qui vous permet de déduire une partie du prix des meubles et du bien). Ce qui s’avère souvent beaucoup plus intéressant que l’abattement forfaitaire de 50% du micro-bic.

Le régime réel d’imposition implique donc de tenir une comptabilité. En outre, d’un point de vue fiscal, vous devez remplir une déclaration 2031 et 2033 et ses annexes : bilan, compte de résultat, tableau des immobilisations et amortissements, relevé des provisions,…

Le recours à un expert-comptable est donc vivement conseillé pour profiter au maximum de l’avantage fiscal mais surtout pour éviter les erreurs et les problèmes avec l’administration fiscale.

Mais qui dit expert-comptable dit généralement coût. Eh bien pas forcément! Car autre information capitale fournie par mon conseiller fiscal: l’expert-comptable peut ne rien vous coûter!

Comment faire pour que votre expert-comptable ne vous coûte rien!

Votre cabinet comptable doit vous faire adhérer à un CGA (Centre de gestion agréée) ce qui vous ouvre droit à une « réduction d’impôt pour frais de comptabilité » pouvant atteindre 915 euros (pour les loueurs  qui font moins de 32 600 € de recettes annuelles et qui payent l’impôt sur le revenu).

Vous devez veiller à ce que les 915 euros couvrent la facturation de l’expert comptable et l’adhésion au CGA.

Les prestations et la facturation d’un expert-comptable pour le suivi comptable et fiscale d’un LMNP varient d’un cabinet à l’autre.  La facturation débute à 300 euros HT.

Le coût moyen pour l’adhésion à un CGA est de 200€ mais les moins chers facturent 100 euros HT/an.

J’ai opté pour le cabinet comptable proposé par mon conseiller fiscal. A l’époque, je n’ai pas du tout cherché à comparer les prix. Le package proposé par le cabinet est facturé comme suite:

  • Création du dossier – Mission non récurrente : 300 euros
  • Suivi annuel comptable et fiscal: 450 euros

En 2013, ma facture s’élevait à 750 euros HT soit 897 euros TTC.

J’ai opté pour le CGA proposé par le cabinet comptable. L’adhésion annuelle est de 227,24 euros TTC/an .

Soit un total de 1124,24 euros TTC. La réduction étant plafonnée à 915 euros, il reste donc 209,24 euros à ma charge.

Ci-dessous mon avis d’imposition 2013. La réduction d’impôt apparaît dans la rubrique « Réductions d’impôt/Frais de comptabilité ».

Mon expert-comptable ne me coûte rien

En 2013, j’ai mis en location un 2ème appartement. En 2014, j’aurai 200 euros HT de plus à ma charge car un supplément est facturé par le cabinet comptable pour chaque nouveau bien géré.