La multicolocation consiste à louer le même bien à plusieurs locataires. Soit dans l’espace, c’est le cas de la colocation et de la division d’appartement ou de maison. Soit dans le temps, dans un délai court, c’est le cas de la location saisonnière.
La location classique rarement rentable
Le prix de l’immobilier est aujourd’hui tel que la location classique qui consiste à louer un appartement à un locataire unique sur une longue durée, ne permet pas la plupart du temps de dégager un bénéfice.
Mais c’est pourtant le choix que fait la majorité des gens qui investissent dans l’immobilier, ce qui explique pourquoi la majorité des gens ne génère pas de revenu complémentaire avec leur investissement locatif.
Pour gagner de l’argent avec l’immobilier il faut investir différemment
Pour être sûr de gagner de l’argent avec son investissement locatif, il faut aujourd’hui pratiquer la multilocation.
Prenons l’exemple de la division d’appartement que j’ai réalisée à Bezons.
Un F3 de 67 m2 divisé en 3 appartements indépendants loués meublés.
Comparons rapidement ce mode d’investissement à la location classique, en ne prenant en compte pour les charges que le remboursement du prêt immobilier qui est de 1100 euros/mois.
- Location classique vide
Un F3 pouvant difficilement être loué meublé à Bezons, j’aurais du opter pour une location vide.
Loyer estimé: 900 euros
900 – 1100 = -200 euros
Soit déjà un déficit de 200 euros/mois, sans même prendre en compte le coût des éventuels travaux.
- Division en 3 appartements et location meublée
Loyer appartement 1: 710 euros
Loyer appartement 2: 670 euros
Loyer appartement 3: 715 euros
Soit un total de 2095 euros
2095 – 1100= 995 euros
Soit un bénéfice de 995 euros/mois. Même en prenant en compte le remboursement du prêt travaux (relativement conséquents dans le cadre d’une division) qui s’élève à 477 euros/mois, on est largement bénéficiaire par rapport à la location classique: plus de 700 euros /mois de différence.
Dans le cas de la location classique, j’aurais du sortir tous les mois de l’argent de ma poche pour financer mon investissement immobilier. Alors que dans le cas de la division d’appartement, je me crée un revenu complémentaire qui, après prise en compte du remboursement des travaux, de la taxe foncière et des charges de copropriété s’élève à un peu plus de 200 euros/mois.
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Bonjour Nina,
Une fois les locataires en place, utilises-tu un logiciel pour te faciliter la vie avec les documents des locataires (état des lieux, inventaire, contrat, quittance, suivi des paiements des loyers,..) ?
En connais-tu un qui tient la route?
Qu’utilises-tu?
Merci.
Vanessa
Bonjour Vanessa,
Pour l’instant j’utilise les bons vieux Word et Excel:-). Je me suis renseignée à une époque sur les logiciels qui permettent d’éditer les états des lieux. Mais je n’ai pas été jusqu’à les tester. Si certains lecteurs utilisent des logiciels pour gérer les documents liés à la location je veux bien avoir un retour d’expérience car cela commence à représenter une charge de travail non négligeable.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina
Merci pour ton retour
A Lyon.
Voici mon montage
160 K = HA
13 K = notaire
50 K = travaux + équipement + ameublement & fournitures
Prêt à 110% sur 20 ans / mensualités d’env. EUR 1250 / mois
Loyers espérés / chambre (il y en a 4) : min EUR 425 / mois (testé en annonce fictive sans photo) / max EUR 500
Comment vas tu gérer tes colocs une fois au Brésil ? Qui va faire les états des lieux sorties ? Pour trouver les nouveaux colocs, je pense que les existants travailleront pour toi ?
Pour ma part, je ne suis pas encore décidée sur le mode de gestion (avec agence ou pas)
Je réfléchis également à augmenter la rentabilité en combinant avec de la location saisonnière (min 1 semaine = EUR 200) pour combler les périodes de vacances locatives, mais ne suis pas sûre que ce soit LEGAL car là encore, ne détourne t’on pas le bail unique au profit de baux multiples?
Qu’en penses tu ?
Marie
NB : seras tu présente au séminaire d’O. Seban du 12 DEC15?
Bonjour Marie,
En louant à 425 euros par mois ça te laisse un bénéfice brut de 450 euros. Tu connais le montant de tes charges?
Je vais sûrement céder la gestion à ma soeur pendant mon absence. Pour trouver de nouveaux locataires, soit en effet les locataires cherchent de leur côté et me proposent des candidats ou généralement je passe par le site Appartager.com.
Pour la location saisonnière c’est une bonne idée pour combler les vacances locatives. Je ne l’ai pas fait jusqu’ici mais je l’ai envisagé un moment car j’avais des demandes dans ce sens. Pour l’aspect juridique, il faudrait te le faire confirmer mais pour moi un bail unique reste un bail unique. Par contre un changement de locataire nécessite que tu rédiges un avenant au contrat que tu dois faire signer à l’ensemble des locataires. Mais dans ce cas précis la question n’est pas tant le problème du contrat unique ou des contrats multiples mais c’est surtout que d’un côté il y a un bail pour de la colocation classique et de l’autre un bail pour de la location saisonnière.
Non je n’ai pas prévu pour l’instant de participer au séminaire d’Olivier Seban du 12 décembre.
Bonjour Nina,
Effectivement tu touches du doigts la complexité de la loc saisonnière. En fait j’avais surtout en tête des étudiants en stage pour 3-6 mois à Lyon ayant déjà sa RP dans une autre ville ou même l’ayant libéré (tous les étudiants ne peuvent se permettre de louer 2 biens en même temps). Juridiquement sa chambre à Lyon ne sera pas sa RP car tu me confirmes que le bailleur peut souscrire une assurance habitation à son nom et le répercuter à ses locataires dans le loyer (dans ce cas leurs noms de figurent pas sur le contrat?)
+ EUR 35 de BIC (je n’arrive pas à annuler l’impôt à moins que mes taux d’amortissement soient erronés?). J’ai prévu un amort sur 30 ans pour l’achat du bien + frais de notaire (pas d’agence) / 15 ans pour les travaux de rénov (cloisons / murs / sols / renouvellement de la sdb & cuisine) / 6 ans pour le mobilier + équipement
Enfin, à priori je devrais pouvoir faire baisser ma mensualité car avec un taux de 2,2% et une délégation d’assurance (sans ITT), je pourrai avoisiner les EUR 1170 / mois. J’attends une réponse dans la semaine de mon courtier.
Dernière partie que je voulais aborder avec toi, les artisans
Je fais appel à un architecte qui va coordonner l’ensemble des travaux, il me propose du EUR 520 / m2. Cela inclut la remise en l’état de l’électricité, faire tomber les cloisons et recloisonner, refaire tous les sols (carrelage dans cuisine & sdb + parquet stratifié dans le reste de l’appart), peinture des murs, plafonds & sous-plafonds (pour isolation phonique), changement sdb, WC & cuisine, qu’en penses tu ?
Dommage pour le 12/12. Si tu passes à Lyon avant ton départ, fais le moi savoir !
Au plaisir
Bonjour Marie,
Je ne saurais te répondre pour l’assurance habitation car je n’ai pas fait de location saisonnière pour l’instant et je ne fais que des contrats où le logement est la résidence principale du locataire. Un lecteur pourra peut être t’apporter une réponse sur ce point.
520 euros le m2 c’est un prix très intéressant. En ce qui concerne ma division, le montant des travaux était de 55000 euros pour les 67 m2. Soit 820 euros/m2. Comprenant les placards, les meubles de cuisine et de salle de bain ainsi que les réfrigérateurs, plaques et hottes.
Cdt,
Nina.
Bonjour Nina
Je viens moi aussi de finir la formation d’O. Seban… passionnante !
Ca y est, j’ai signé la promesse de vente ! et je suis en quête du financement à 110%
J’ai également rencontré un agent immobilier (lui-même investisseur qui vient de démarrer une coloc à 6 personnes à titre personnel).
On se posait la question du bail unique sans clause de solidarité :
=> Ventiles tu sur le bail le loyer par chambre ou n’indiques tu que le loyer global ? En cas de ventilation par colocataire, est ce ça ne pourrait pas être reclassé en baux multiples ? (question juridique mais peut-être que le problème s’est posé chez l’un de tes abonnés ou à toi?)
=> Comment affectes tu les responsabilités en cas de dégradation flagrante du logement (surtout des parties communes). Comment procèdes tu lors de l’état de sortie d’un de tes locataires, tu ponctionnes à part égale sur chacun des colocs ?
D’avance merci et en espérant que tu profites du soleil brésilien !
Marie
Bonjour Marie,
Oui je ventile le loyer par chambre. Vu qu’il n’y a pas de clause de solidarité je pense que c’est nécessaire. Je ne saurais te répondre pour l’aspect juridique. Mais on dispose d’une certaine liberté pour la rédaction des baux meublés. Le plus important est que les mentions obligatoires y figurent et que tous les partis acceptent les conditions du contrat.
L’un des avantages du contrat unique c’est que les locataires sont solidaires des dégradations dans les parties communes ce qui n’est pas le cas des contrats multiples. Je n’ai pas encore eu de cas de dégradation flagrante dans les parties communes. Je pense que soit je prélèverai sur la caution du partant qui s’arrangera avec ses colocataires soit je prélèverai un montant égal sur chacune des cautions.
Le Brésil j’y suis pas encore. Le départ est prévu dans 4 mois.
Marie,
Dans quelle ville se situe ton futur investissement?
Merci Nina pour ton retour.
Autre réflexion concernant le bail unique pour tous les colocataires : la clause de solidarité n’est elle pas dissuasive pour les colocataires ? Ton exemple d’appartement que tu loues de mémoire EUR 700 / coloc x4 = EUR 2800… qui peut accepter de signer un bail avec une caution solidaire d’un tel montant ? A moins qu’il soit plus raisonnable d’écarter la clause de solidarité du bail pour ne pas faire fuir les candidats à la colocation ?
Bonjour Marie,
Désolée, j’avais oublié de te répondre.
J’ai un bail unique pour une location meublée sans clause de solidarité. J’ai du à l’époque adapter moi-même le contenu des contrats existants car je n’ai trouvé aucun contrat de ce type en vente sur Internet.
Je n’ai pas encore regardé les nouveaux contrats type de la loi Alur. Je m’y pencherai lors du prochain changement de locataire.
Cdt,
Nina.
Re-
En poursuivant mes recherches, je m’aperçois que la loi ALUR a également apporté des contraintes supplémentaires sur ce type de location dont une surface min de 14m2 par chambre (parties communes exclues)… quelle galère !
http://www.paris.notaires.fr/actualites/immobilier-les-nouvelles-regles-de-la-colocation-apres-la-loi-alur
En as tu entendu parler ? As tu trouvé un moyen de contourner légalement ces contraintes ?
Bonjour Marie,
Le contournement est de signer un contrat unique (tous les locataires signent le même contrat) et non des contrats multiples (un contrat signé avec chacun des locataires).
Car en effet, dans le cas des contrats multiples, la colocation est considérée comme une division du logement et chaque partie privative doit avoir une superficie minimum de 14 m2 et 33m3. Cette règle ne s’applique pas au contrat unique.
Bonjour Nina,
Je m’inspire de ton parcours pour réaliser un achat en vue de dédier le logement à de la colocation à Lyon. Cependant je m’aperçois que bien souvent le règlement de copro intègre une clause « d’occupation bourgeoise » des lieux ainsi que d’une interdiction de louer l’appartement à des personnes distinctes (la location même meublée de l’appartement en entier est néanmoins autorisée)…
Le bien dont je parle précisément est situé en périphérie de Lyon dans un immeuble de 1960 (pas hyper-centre ni immeuble de standing)
As tu rencontré ce type de problème ? D’expérience sais tu le type de bien qui se prête légalement à la colocation ?
D’avance merci de ton retour
Bonjour Marie,
Je n’ai pas rencontré ce problème pour l’instant. Je ne pense pas qu’il y a un type de bien qui se prête légalement plus à la colocation qu’un autre. Il faut se référer au règlement de copropriété.
La clause d’occupation bourgeoise, à ma connaissance, indique que le locataire peut utiliser les locaux privatifs pour l’habitation personnelle mais aussi pour l’exercice d’activités professionnelles libérales. Contrairement à la clause d’habitation bourgeoise exclusive qui elle interdit purement et simplement toute activité professionnelle ou commerciale. Mais elle n’interdit pas implicitement la colocation. Par ailleurs la loi ALUR interdit désormais au syndic de copropriété d’interdire la colocation au sein d’un immeuble (lutte contre la discrimination).
Bonjour Nina,
La division d’un appartement peut en effet être très rentable mais tu omets de parler de tout le coté jurico-administratif. : respect de l’article L111-6-1, alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation, destination de l’immeuble et disposition éventuelles du réglement de copropriété, état descriptif de division à faire rédiger par un Notaire et à publier à la conservation des hypothèques … on est quand même bien loin du je fais faire les travaux et j’encaisse les chèques
D’autre part, comme dit dans un autre commentaire la différence de loyer me semble importante. Je n’ai pas fait d’étude de marché complète mais en consultant les annonces il semble que tu sois dans la fourchette haute (sans doute justifiée par le standing par rapport aux annonces que j’ai vues) même s’il semble que l’offre de studios ne soit pas très importante (du coup un beau studio peut trouver preneur à ces tarifs)